2017.11.16資産運用

投資用不動産を見極めるカギは「修繕」にあった?

Text : 井口 忠二

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前回に引き続き、マンションで収益用不動産を購入しようと思っている方に知っておくと役立つ内容をお伝えしていきます。

今回は、良い収益物件を見分けるポイントをお伝えします。

ポイントは複数あるのですが、今回はマンション全体の印象に影響する項目について解説していきたいと思います。

今回のコラムを読んでいただいた方が、良き収益不動産と巡り合われることを願っています。

マンション全体の修繕履歴や長期修繕計画表を確認しよう!

 
将来、修繕積立金の大幅値上げや大規模修繕工事のための一時金が発生すると困りますよね。
 
投資家は、リスクに対して非常に敏感です。だからこそ、購入前にマンション全体が今までどんな修繕を行ってきたかを購入の判断基準にしています。
 
具体的には、外壁等補修工事や屋上バルコニー防水工事、エレベーター改修工事、エントランス改修工事、鉄部塗装工事など大きな金額かかる項目が経年劣化に応じて行われているかなどを見ています。
 
契約前に、管理会社が発行する重要事項調査報告書に工事履歴の詳細が記載されていますので、一度確認することをオススメします。
 
また、今後20年~30年に及ぶ長期修繕計画表が作成されているかも重要なポイントです。
 
計画通りに実施できているか、累計修繕予算に不足がないかなども合わせて確認してみると良いでしょう。
 

エントランスやゴミ置き場、駐輪場は整理されていますか?

 
収益物件として購入する以上、入居者に入居してもらいやすいかどうかも重要です。
 
立地や間取りだけでなく、マンション共用部の清掃状況や整理整頓状況にも注意する必要があります。
 
女性の入居者をターゲットとする物件だと共用部が荒れている印象を持たれてしまうと入居申し込みには到底至りません。
 
郵便ポスト周りのゴミ箱やゴミ捨て場の清掃具合、駐輪場の整頓状況など、細かいかもしれませんが、必ずチェックしてみてください。
 
今回購入する不動産がご自身の子供もしくは孫の住む部屋だとしたら、オススメできるどうかという観点で選択いただくと良いと思います。
 

まとめ

 
収益用不動産は利回りだけに左右されるのではなく、長期的に入居者を確保できそうか、かつコスト上昇や突発的な支出リスクの回避ができそうかを見極めながら経営をしていく必要があります。
 
必要に応じて、不動産分野に対応できるファイナンシャルプランナーに相談するのも良いでしょう。
 
Text:井口 忠二(いぐち ただじ)
株式会社シーハウス代表。
公認不動産コンサルティングマスター、経営学修士(MBA)、宅地建物取引士、相続対策専門士、AFPファイナンシャルプランナー、損保トータルプランナー、修学支援アドバイザー

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井口 忠二

Text:井口 忠二(いぐち ただじ)

株式会社シーハウス代表。
公認不動産コンサルティングマスター、経営学修士(MBA)、宅地建物取引士、相続対策専門士、AFPファイナンシャルプランナー、損保トータルプランナー、修学支援アドバイザー

福岡市出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
某大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理(コスト削減含む)・有効活用相続対策等コンサルティングをワンストップで対応する株式会社シーハウスを経営。
不動産会社経営以外に、下記公益活動にも力を注いでいる。
2014年からNPO法人日本FP協会福岡支部幹事に就任。
2015年医療介護の課題解決を図ることを目的とした一般社団法人ソーシャルアップを設立し、代表理事に就任。2016年から専門学校に通う学生向けに金銭教育を行う修学支援アドバイザーを福岡県より委嘱。
2017年4月から福岡市の「Startup Cafe」に参画し、創業支援における相談員:アンバサダーコンシェルジュも担う。