リースバックの家賃は高い？家賃に関するトラブルも解説

リースバック契約を検討しているものの、今後支払い続ける家賃に不安を感じる人は多いでしょう。これまで家賃を払わず住めていた自分の家ですが、リースバック契約後は他人のものとなり家賃の支払いが必要になります。
 
家賃がどれくらいになるのか、家賃が払えなかったらどうなるかは事前に知っておきたいポイントのはずです。そこでこの記事では、リースバックの家賃相場や、家賃が決まるポイント、家賃に関するトラブルを解説します。リースバック前にぜひ確認しておいてください。

 

リースバックの家賃相場

リースバックの年間の家賃相場は、家の売却価格の10％ほどです。そのため、家が1200万円で売れた場合、年間の家賃は120万円、毎月の支払額は10万円となります。リースバックの家賃は売却価格が元になっており、周辺の家賃相場を鑑みて決められることは少ないです。そのため、売却価格が高ければ周辺の物件と比べリースバックの家賃は割高になります。
 
また、リースバックの家賃は機械的に決まるので、家が経年劣化したことによる家賃の値引きも存在しません。今後その家に住み続ける限り、最初に指定された家賃を払い続けると考えた方がよいでしょう。

 

リースバック後の家賃が決まるポイント

リースバックの家賃がどう決まるか知り、契約後の家賃を節約したいと考える人は多いでしょう。そこでここからは、リースバック後に支払う家賃がどうやって決まるのかをより詳しく解説していきます。
 
家賃を調整するポイントも紹介するので、「高すぎる家賃は避けたい」「家計の負担にならない程度の家賃で抑えたい」という人は、ぜひ参考にしてください。

自宅の売却価格

自宅の売却価格は、家賃に直結します。そのため、売却価格が安ければ、月の家賃も安くなっていきます。逆に、売却価格が高い場合は月の家賃が高くなります。リースバックにおける家の売却価格は、市場価格の60〜80％ほどとなるケースが多いです。そのため、売却価格は想定より低くなる可能性が高いですが、思ったより物件に価値があり、高い値が付くこともあるでしょう。
 
売却価格が高く付いてしまうと、家賃を払いきれなくなる可能性があります。売却価格が決まった際には、どれくらいの家賃になるのか確認し、支払い続けるのが難しいと感じた場合は価格交渉をした方がよいでしょう。

利回りの額

リースバック物件では、売却される不動産の利回りを考えて家賃が決まることがあります。リースバック物件を購入する人のほとんどは、利回りを狙って物件を購入しています。利回りとは、運用資金に対して得られる1年間の利益をパーセントで示したものです。
 
利回りが高いほど、購入価格に対して大きな利益が得られるので買い手の中では人気になります。利回りを含め、リースバックで細かく家賃を計算する方法は、以下の通りです。
 
（物件の売却価格×利回り（％））÷12ヶ月＋物件の必要経費=家賃
 
利回りが大きければ、その分賃料は高くなってしまいます。利回りの状況を不動産業者にしっかりと聞いた上で、家賃が適正か判断しましょう。

 

リースバックの家賃に関するトラブル

リースバックにおける家賃に関しては、トラブルが起きるケースも非常に多いです。トラブルの事例を知り、リースバック契約を結ぶことの注意点にも目を向けてみましょう。
 
ここから紹介するリースバック契約のトラブル例は、以下の通りです。
 
・家賃が払えず退去することになった
・交渉に失敗して家賃を値上げされた
・家賃が周辺の相場より高い
・家賃に関する交渉に応じてもらえない
・管理費を請求された
 
リースバックをするかどうかは、トラブル事例を踏まえて慎重に決めましょう。

家賃が払えず退去することになった

リースバック契約では、家賃が払えなければ家を出ていかなければいけません。
 
リースバック契約後も生活環境は変わらず、引っ越しも必要ありませんが家の所有者は変わっています。そのため、家賃が払えなければほかの理由いかにかかわらず、リースバック契約は継続できません。
 
不動産業者によっては、交渉によって家賃を少し下げてくれたり、支払いを待ってくれたりすることもあります。しかし、家賃を支払ってもらえない物件をいつまでも所有しておける訳ではないので、数ヶ月で限界が来るでしょう。
 
これまで家賃を払ったことがほとんどない、という人がリースバック契約をする例は少なくありません。しかし、リースバック契約を結ぶ以上家賃が払えなかったら出ていく、という覚悟が必要になります。

交渉に失敗して家賃を値上げされた

買い手や不動産業者によっては、家の売却価格を抑えているにも関わらず家賃を値上げしようとしてくることもあります。リースバック契約における家賃は、交渉によって決まる部分もあります。リースバックの仕組みや事情を知らないまま交渉してしまうと、高い家賃に疑問を持てずそのまま契約してしまう可能性もあるでしょう。
 
後になって、「家賃が相場より高い」「家賃の計算方法がおかしい」と気付いても、それから家賃を変える交渉をするのはかなり大変です。事前に複数の業者に相談するなどして、自分で適正な家賃を知っておくことが大切です。

家賃が周辺の相場より高い

リースバック契約における家賃は、売却価格や利回りによって決まります。そのため、周辺物件のように土地の相場からだいたいの家賃が出せる訳ではありません。また、家の売却価格が高い場合は、周辺物件よりかなり高い額の家賃を支払うことになります。
 
家計が苦しいにも関わらず家賃が10万近くになり、結局家を離れることになったという人は少なくありません。リースバック契約をしたほうがよいのか、家を通常通り売却して周辺の賃貸物件に住んだ方がよいのか、事前にしっかり考えておくべきでしょう。

家賃に関する交渉に応じてもらえない

悪質な不動産業者になると、家賃がリースバックにおける相場よりかなり高いにも関わらず家賃の引き下げ交渉に応じてくれないこともあります。家賃が高いと相談しても根拠を説明せず、「これくらいが適正です」「他の契約者さまも同様です」と説明してくるところは注意が必要です。　
 
うっかり高い家賃で契約してしまうと、家に住み続けられない可能性もあります。あまりにも説明不足の業者や、高い家賃で無理やり契約をすすめてくる業者は避けた方がよいでしょう。

管理費を請求された

リースバック契約では、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などのランニングコストを新しい所有者が負担することになります。そのため、家を売却すればこうした管理コストはかからなくなるはずです。
 
しかし、悪質な不動産業者は勝手に管理費を家賃に含めて計算してくる可能性があります。本来、払わなくてもよい管理費を無駄に負担させられれば、毎月の家賃支払いの負担が増すばかりか、買い戻しのためにお金をためるのも難しくなります。
 
もし、家賃の内訳の中に不明なお金があったら、納得できるまでしっかりと追求していくことが大切です。また、契約を検討している不動産業者がどうしても信用できない場合、他の業者に見積もりをお願いするのも効果的です。
 
他の業者だとこれくらいの家賃になった、というデータがあれば、家賃を正しく計算して見直してくれる可能性が高まるでしょう。

 

リースバックは家賃に注意して契約しよう

リースバックは一見メリットの大きい契約ですが、家賃が高くなりすぎる、家賃について買い手とトラブルになってしまう、などのデメリットもあります。リースバック契約を結んだ後は、家が自分のものではなくなります。家賃が支払えない場合は、家を明け渡す必要があるので慎重に決めましょう。
 
リースバックをする際にはリースバック契約における家賃相場を知った上で、不動産業者と交渉することが大切です。これからも本当家賃が払えるのか、しっかり考えた上で手続きを進めていきましょう。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員