離婚による財産分与で家や税金、住宅ローンはどうなるの？

新型コロナウイルス感染症拡大の影響による外出自粛やテレワークなど、家で過ごす時間が増えた中、「コロナ離婚」というワードが思いがけず話題になりました。
 
今回は現実問題として、離婚による財産分与で住宅を取得した場合の納税は？ 残っているローンは? など、離婚と住宅にまつわるお金の疑問について具体的に考えていきたいと思います。

財産分与に伴う納税

・財産分与をされる側、慰謝料を受け取る側の納税

離婚が成立したとき、元夫婦の一方は財産分与を請求することができます。
 
財産分与により住宅を取得した場合に支払う税金には、不動産取得税と登録免許税があります。
 
財産分与による取得ですから、贈与にはあたらないということで贈与税はかかりません。
 
また、不動産取得税も夫婦財産の清算を目的とした場合など一定の要件を満たせば課税されない場合もあります。
 
不動産取得税は原則、固定資産税評価額×4％ですが、2021年3月31日まで特例があり、土地（宅地）は固定資産税評価額×1/2×3％、住宅でも固定資産税評価額×3％になっています。
 
要件を満たせば「中古住宅とその敷地を取得した場合の不動産取得税の軽減措置」を受けることができますが、60日以内に申告をするなど条件がありますので、忘れずに自治体のホームページや都道府県の税事務所などでご確認ください。
 
また、所有権が変わり、法務局（登記所）に登記申請をする必要もあるので、固定資産税評価額×2％の登録免許税もかかります。
 

・財産分与をする側、慰謝料を支払う側の納税

もし、住宅を購入した額、または取得した額よりも評価額が上がっていた場合は、その差額に所得税と個人住民税がかかります。差額は譲渡益と見なされるわけです。
 
「引き渡し時の時価 －取得費」に対して課税されます（長期譲渡所得の場合、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税2.1％。短期譲渡所得の場合、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税2.1％）。
 
ただし、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を受けることができます。
 
特例を受けるためには確定申告をする必要があるほか、離婚前の一時的な居宅では適用外となるので、離婚成立後に手続きすることをご留意ください。
 

住宅ローンの引き継ぎについて

家を渡す場合に、住宅ローンも一緒に渡す場合もあります。
 
財産分与をする側から、受け取る側に住宅ローンの支払い義務が引き継がれる、つまり債務者が変わることになります。
 
通常、債権者である金融機関の承諾が必要なこと、引き継ぐ者の支払い能力が問われることなどから、引き継ぎが不可能な場合があります。
 
結果、家を売却して住宅ローンを返済したあと、残ったお金を分けることを選択するケースもあるでしょう。
 

新たに住宅ローンを組んだ場合

住宅ローンの引き継ぎが難しいので債権者を変更する、つまり新たに金融機関などから借り入れして住宅ローンを組んだ場合、要件を満たしていれば住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。
 
中古住宅の取得条件、居住要件、家屋の築年数などを確認して申告してください。
 
また、消費税率の引き上げによる住宅取得者の負担を軽減するための「すまい給付金」という制度もあるので、こちらもチェックしておきましょう。
 
出典
東京都主税局　不動産取得税
国税庁　No.7191 登録免許税の税額表
国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例
国土交通省　すまい給付金
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部