住宅リフォームのさまざまな減税制度。有効な使い方とは？

住宅ローン控除というと、新築住宅向けで年末のローン残高の1％が税額控除となるものを皆さまは思い浮かべるのではないでしょうか。
 
ところが、住宅のリフォームを考える場合は、それ以外にもさまざまな住宅ローン控除があります。それらについては、あまりご存じない方も多いと思うので、この記事で概要をご紹介します。

リフォームの減税制度

リフォームの減税制度には大きく分けて次の3種類があります。
 

1.　住宅ローン減税
2.　投資型減税
3.　ローン型減税

 
上記ローンは全て所得税から減税分を引き去る「税額控除」が適用されています。
 
「税額控除」では、住宅リフォームローンの残高や工事代金をベースに控除額が決まると、その控除額相当分を所得税から引き去ることができるので、納税者から見ると控除額がそのまま減税額となります。
 
いわゆる所得控除、例えば、配偶者控除や生命保険料控除のように所得金額が控除され、控除額×税率＝減税額となるものより節税の効果が大きいということができます。
 
以下、それぞれの減税制度を説明していきます。
 

住宅ローン減税

皆さまがご存じの新築住宅向け住宅ローン控除が、リフォームにも適用されると考えて結構です。
 
返済期間10年以上の住宅リフォームローンを組んでリフォームをした場合、年末の住宅リフォームローン残高の1％相当額が税額控除されます。控除額は年間で最大40万円、控除対象期間は10年から13年です。
 
通常は10年ですが、消費税10％で一定期間内にリフォームを行い、居住をした場合には13年になります。すなわち、最大控除額は400万円から480万円とかなり大きな金額になります。
 
以下で紹介する投資型減税やローン型減税がリフォームの種類を厳密に規定しているのに対し、住宅ローン減税の場合は、ほとんどのリフォーム工事に適用可能です。
 

投資型減税

投資型減税は住宅リフォームローンの有無にかかわらず適用され、原則として1回限りの減税を受けることができます。控除額は工事代金をベースに算出され、20～50万円程度でリフォーム工事の種類や組み合わせによって決まります。
 
注意しなくてはいけないのは、工事の種類や詳細に関して細かい規定があり、それらの基準をクリアしたものだけが対象になることです。対象となる工事種類は、耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化などです。
 

ローン型減税

返済期間5年以上の住宅リフォームローンを組んだリフォーム工事が対象になります。控除期間は5年です。控除金額は工事代金やローン残高をベースに算出されますが、1年当たりの上限が12.5万円、5年間で最大62.5万円となります。
 
ローン型減税も対象となる工事はバリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化となっており、工事の種類や詳細について細かい規定が決められています。
 

減税制度の活用は、工事業者などの専門家と十分に相談することが必要

さらに、これら3つの制度はお互いに組み合わせたり、投資型減税・ローン型減税の各工事の種類を組み合わせることも可能で、それにより上記に示した控除限度額を若干大きくすることができます。
 
控除限度額が最も大きいのは住宅ローン減税ですが、限度いっぱいの税額控除である年間40万円を受けようとすると、借入額4000万円以上の住宅ローンが必要になり、リフォームの場合はあまり現実的ではありません。
 
それよりもむしろ、投資型減税やローン型減税を組み合わせることで、リフォーム代金に見合った控除額を最大化することが可能になります。
 
ただし、この制度の利用に当たって注意すべき点は、減税対象の工事になるには詳細な基準をクリアしなくてはならないことで、そのためには国土交通省や住宅リフォーム推進協議会といった関連機関に問い合わせたり、工事業者と細かく打ち合わせをするなど、どのような工事をしたら控除限度額を最大化できるかについて、専門家と十分に相談してリフォームの計画を立てることが必要です。
 
また、住宅リフォームについては所得税以外にも、固定資産税、登録免許税、不動産取得税、贈与税などの減税措置があります。これらを利用する場合も工事業者などの専門家に相談することが必要となります。
 
参考
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会　リフォームの減税制度
 
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー