2018.10.19 未分類

あなたもサラリーマン大家さんに! ワンルームマンションに投資するのはアリですか?

執筆者 : 宮﨑真紀子

超低金利が追い風

大家さんというと、以前は資産家が代々の貸家を管理して家賃収入を得るスタイルでした。しかし不動産賃貸業は、全てを自己資金で補う必要はありません。不動産投資用のローンを組むという意味では、サラリーマンは収入が安定しているので、融資を受けやすいと言えます。ローンの金利が5%の時と比べれば、低金利の現在は収益を上げやすい環境なのです。
投資物件の広告を見ていると、まず目に留まるのは利回りだと思います。利回りとは、投資額に対するリターンである収益がどれくらいあるかを示す指標です。「利回り6%」といった高い数字が目に飛び込んでくると、嬉しくなってしまいますが、「これならローンを組んでも大丈夫!」と飛びつくのは早計です。この利回りは表面利回りとなることに注意してください。表面利回りとは、経費を考慮せずに計算した利回りとなります。
実際には経費を考慮した実質利回りで検討する必要があります。さらに、実質利回りは年ごとに変わる可能性が高く、物件を維持するために必要なランニングコストについて注意することが重要になってきます。

■表面利回りと実質利回り
表面利回り=年間収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

購入後のリスク管理がポイント

サラリーマン大家さんというのは、バブル時代は物件の転売で利益を得ていました。しかし、現在ではある程度の長期間に渡り物件を保有し、その家賃収入で利益を得ます。不動産運用を始めるにあたって、物件選び・資金調達といった第一関門をクリアした後は、その後の物件管理をしっかりとしていくことが大切です。立地以外にも、管理の良し悪しで物件の価値は大きく変わってきます。購入した時に新築物件であっても、建物は年々老朽化していくので、借り手が途切れず家賃収入が滞らない優良物件であり続けるためには、それに見合ったメンテナンスも必要です。
不動産賃貸業で一番のリスクは空室になること。自分で勉強することも大切ですが、長期に渡りアドバイスをしてもらえる専門家を見つけておくことも有効です。また物件を売却したくなった時に、時間がかかるという流動性のリスクがありますので、自分のライフプランと照らし合わせて考えることも大切になってきます。

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宮﨑真紀子

ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者
大阪府出身。同志社大学経済学部卒業後、5年間繊維メーカーに勤務。その後、派遣社員として数社の金融機関を経てFPとして独立。大きな心配事はもちろん、ちょっとした不安でも「お金」に関することは相談しづらい…。そんな時気軽に相談できる存在でありたい~というポリシーのもと、個別相談・セミナー講師・執筆活動を展開中。新聞・テレビ等のメディアにもフィールドを広げている。ライフプランに応じた家計のスリム化・健全化を通じて、夢を形にするお手伝いを目指しています。