土地なしでもOK！ プロが導く失敗しない不動産投資の魅力　[PR]

株式投資や投資信託など、資産運用の選択肢は多岐にわたりますが、市場の不透明感が増す中、比較的安定した資産運用として不動産投資が富裕層を中心に注目を集めています。
 
不動産投資は、株式投資に比べるとハードルが高いと感じる人もいるでしょう。特に、土地を所有していない場合、「自分には関係ないもの」と思ってしまうかもしれません。しかし、適切な物件選びと資金計画があれば、資産を守りながら効率的な投資が可能です。
 
本記事では、富裕層が注目する新たな投資先としての不動産投資の魅力と、その成功のポイントについて詳しく解説します。

「不動産投資＝土地を持っている人のもの」という常識は変わった

これまでの「土地活用」は、土地を所有している人の課題解決が中心でした。
 
しかし、2016年頃から土地を持たない人が投資目的で土地を購入し、アパートやマンションを建てて収益化するという投資スタイルが注目され始めました。
 
不動産投資と聞くと、行っているのは会社をいくつも経営しているような超富裕層の経営者や役員が多いというイメージがあるかもしれません。しかし、2019年12月に公表された国土交通省の調査結果によると、賃貸住宅を保有している人の約40％が会社員で、会社経営者・役員は約10％、つまり不動産投資のメイン層は会社員であることが分かります。
 
また、賃貸住宅の取得理由のうち「投資目的」や「老後の備え」など資産運用を目的とするものが50％を超え、「相続による取得」は全体の約3分の1にとどまっています。
 
また、土地から購入し賃貸住宅を取得したケースが全体の6.6％あることから、土地を持たない人であっても不動産投資をしていることが分かります。
 
本業が忙しい高収入層にとって、土地探しから始めるのは負担が大きいものの、土地と建物をセットで取得できれば、スムーズに投資をスタートすることができます。
 
実際、世帯年収2000万円以上あるようなパワーカップルが、税金対策や投資を目的に会社を設立し賃貸経営を行うケースや、賃貸併用住宅を活用して、住宅費を抑えながら資産価値の高いエリアで不動産を持つケースも増えています。特に後者は、自宅購入を検討している人にとっても「住むだけなく資産を生む選択肢」として魅力的です。

 

なぜ土地付き不動産投資が注目されているのか？

ニッセイ基礎研究所の発表によると、2024年の国内不動産取引額は前年比20％増加し、世界金融危機後の最高額を記録しました。不動産市場が活況を迎える中、土地付き不動産投資が注目されている理由について解説します。
 

不動産投資が注目される理由

不動産投資とは、不動産を所有し、賃貸して賃料収入を得たり、売却して利益を得たりする投資方法のことです。その収益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類に分かれます。
 
図表1

インカムゲイン	キャピタルゲイン
毎月発生する家賃収入	物件を売却したときに発生する売却益

筆者作成
 
インカムゲインである家賃収入は、毎月安定して得られるため、将来の収益を予測しやすいことが特徴です。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の発表によると、2023年度の全国平均居住期間は4年2ヶ月です。一度入居したら複数年居住し続ける傾向があり、収益の安定性につながります。
 
一方、キャピタルゲインは物件の売却益を指します。例えば、5000万円で購入した物件を7000万円で売却すれば、2000万円の利益を得ることができます。
 
みずほ信託銀行の2023年の不動産マーケットレポートによると、2022年度の1棟賃貸マンションの取引額は6240億円に達し、過去3番目の高水準を記録しました。売買が活性化しており、キャピタルゲインの可能性も広がっています。
 
このように、安定した収入と値上がり益を両方狙えることが、不動産投資が注目されている理由です。
 

従来の「土地活用」との違い

従来の土地活用は、主に親族からの相続や譲渡によって取得した土地を活用し、利益を生み出す方法を指していました。そのため、もともと土地を所有していない人は不動産投資を始めることが難しかったのです。
 
一方、土地付き不動産投資は土地を購入することから始められるため、土地がなくてもスタートできます。多くの場合、ローンを活用して投資を始めることになりますが、自己資金や信用力が十分あれば実現可能です。
 

土地付き不動産投資のメリット

不動産投資において最も重要なのは立地です。HOME4Uのメリットの1つに、プロの意見をもとに需要が高まりそうなエリアを自分で選べることが挙げられます。地価が上昇しそうな地域に収益性の高い建物を建て、投資効果を最大化させることは、従来の土地活用や中古のアパートでは得られない特権です。
 
さらに、築年数が浅い物件なら入居希望者が集まりやすく、安定した収益が期待できます。
 
金融機関の融資は、債務者（個人）の属性と、物件（不動産）自体の価値で決まり、それぞれの評価のポイントは図表2の通りです。
 
図表2

債務者（個人）の属性	物件（不動産）自体の価値
・年齢 ・勤務先（年収、勤続年数） ・借り入れ状況（金融事故歴） など	・立地 ・築年数・構造 ・間取り ・賃料 など

筆者作成
 
土地と建物がセットになっている場合は担保価値が高くなるため、審査に通りやすく、より好条件で融資を受けられる可能性が高まります。また、建物の構造によって異なりますが、新築物件は耐用年数の残年数が長いため、長期間のローンを組みやすいというメリットもあります。
 

失敗しない不動産投資のポイント

不動産投資で最も重要なのは、立地です。投資を成功させるためには、次の2つの要素をしっかり押さえる必要があります。
 

1. 不動産の価値（購入するだけの価値があるか）
2. 資金調達力（購入できる資金があるか）

 
立地が良ければ不動産の価値が上がり、評価も高まります。しかし、どれだけ魅力的な物件であっても、十分な資金がなければ購入できません。ここでは、不動産投資に失敗しないための重要な2つのポイントについて詳しく解説します。
 

土地選びが投資成功のカギ

銀行で融資を受ける際、物件の担保評価をもとに融資の可否が判断されます。担保評価は、以下の2つの要素で構成されます。
 

【積算評価】

不動産の現在価値を示す評価です。
 
（土地）路線価、坪単価、相場、形状（成形地・不成形地など）
（建物）構造、経過年数、延床面積など

 

【収益評価】

物件がどれだけの収益を生むかを示す評価です。
 
・賃料、部屋数、間取りなど
地域の需要に合ったタイプの間取りか、高い賃料を設定できるかなどをもとに、周辺の環境や家賃相場などを詳細に調査されます。

 
基本的に、積算評価と収益評価は5：5の割合で評価されますが、銀行の融資スタンスによって比率は変動します。人口増加エリアや需要の高い立地を選ぶことで、積算評価と収益評価の両方が向上するため、立地選びが最も重要といえます。
 

資金計画と融資の考え方

不動産投資の大きな特徴の1つが「レバレッジ効果」です。これは、小さい資金で投資効果を高め、収益性を向上させる仕組みを指します。
 
例えば、1000万円で利回り8%の物件を購入した場合、年間収益は80万円ですが、1000万円を頭金に借り入れを活用し、3000万円の物件を購入すれば、収益は3倍の240万円になります。これがレバレッジ効果です。
 
通常、銀行は単なる投資資金を長期で貸し出すことはありません。しかし、不動産投資は「不動産事業」として認識されるため、事業資金として長期の融資を受けられるのです。
 
国土交通省のデータによると、賃貸物件を所有している人の約48％が世帯年収800万円以下です。このことから、年収800万円以上の高所得者層であれば、より良い条件で融資を受けられる可能性が高まると考えられます。
 
また、不動産投資を成功させるには、出口戦略を明確にすることが不可欠です。例えば、以下のような方針を事前に決めておくことが重要です。
 

・5年後に売却する
・物件の価格が1.5倍になったら売却する
・長期保有し、将来的に子どもに相続させる

 
方針を決めることで、適した物件の立地や構造、規模が明確になり、戦略的な投資が可能になります。また、将来的に売却を視野に入れる場合は、売却のタイミングや価格設定を具体的に想定しておく必要があります。
 
購入者がどのような視点で物件を選び、どの条件なら購入を決断するのかを逆算して考えると、適切な出口戦略を立てやすくなります。
 
さらに、土地や建物を購入する際は、現在の条件だけで判断せず、将来的に売却しやすいかどうかを考慮すると、リスクを抑えた投資が可能になります。
 

 

HOME4Uが選ばれる理由

不動産投資を始める際、本業と並行して最適な土地を探し、運用方針を決めるのは容易ではありません。やりたい気持ちはあっても、時間や知識が足りず、なかなか踏み出せないという人もいるでしょう。
そのようなときは、専門家に相談するのが最も有効な選択肢です。
 

投資に適した土地と建物をセットで提案

HOME4Uでは、不動産投資が初めての人でも安心して始められるよう、土地探しから建築プランの提案までワンストップでサポートします。「立地選びの失敗は投資の失敗」といってもいいほど、立地選びは重要です。しかし、最適な立地を見極めるには専門的な知識が欠かせません。
 
HOME4Uなら、プロが収益性の高いプランを設計し、長期的な安定収入を目指せる最適な組み合わせで提案するため、安心して不動産投資を始められます。
 

厳選企業との提携で安心のサポート

紹介するのは、大手企業から地域に精通した中小企業まで、HOME4Uが厳選した信頼できる企業のみです。そのため、収益性の低い土地や不適切な物件を排除し、安心して投資できる環境を整備します。
 

NTTデータグループ運営の安心感

不動産投資の相談では、世帯年収や預貯金などの個人情報を提供する必要があり、取扱いについて不安に思うこともあるでしょう。しかし、HOME4Uでは官公庁や金融機関レベルのセキュリティで個人情報がしっかり守られるので安心です。
 
また、最大10社のプランを比較できるため、自分に最適な投資計画を選択することができます。選ばなかった企業からの営業連絡は一切ないため、煩わしさがありません。
 

今すぐ始めるために

不動産投資は、土地を持っていなくても始められます。特に、世帯年収1500万円以上の層が全体の約9.4％を占めており、一定の資産を持つ層が不動産投資を活用していることが分かります。
 
不動産投資は、最初の1歩を踏み出した人だけが参入できる世界です。負債を抱える心理的なハードルや、手続きや審査といった物理的なハードルがあるのは事実ですが、HOME4Uなら、投資に最適な土地と建物をプロが提案し、収益性を最大化できます。
 
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出典

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 第28回 賃貸住宅市場景況感調査
国土交通省 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）
 
執筆者：竹下ひとみ
宅地建物取引士／FP2級／簿記2級／証券外務員1種