「え、こんなに違うの!?」マンション売却で、数百万の差がつく理由　[PR]

住宅は、高額な買い物であり、売却もまた大きな決断です。しかし、同じ物件を売る場合でも、不動産会社や売却のタイミングによって数百万もの差がつくことがあるのをご存じでしょうか？
 
これらの差が発生する理由は、一見すると小さな要素の積み重ねのように思えるかもしれませんが、売却価格には大きな影響を与えるものです。
 
売却経験が少ない人にとっては、手探りの状態で進めがちですが、できる限りリスクを抑え、適切な方法で売却を進める事が大切です。特に、査定額が異なる理由や査定と実際の売却価格に関する誤解を解消しておくことで、数百万の差を防ぐことができます。
 
本記事では、不動産会社によって査定額が異なる理由、査定価格と売却価格に関するよくある誤解、そして査定額を比較することの重要性について解説します。マンションの売却を検討している人は、ぜひ参考にして下さい。

マンション売却は「どこに依頼するか」で価格が変わる

「不動産売却はどこに頼んでも同じ」と思っていませんか？ また、自身の保有する不動産について、いくらくらいで売れそうか目安を持っていますか？ 例えば、マンションであれば、同じ建物内で別の部屋が売りに出ていれば、おおよその価格は想像できるでしょう。
 
不動産には相場があり、1000万円以上変わるなど大きな差が生じることは少ないですが、同じマンション、フロア、平米数でも、売却価格に100万円以上の違いが出ることは珍しくありません。また、査定価格についても、複数の不動産会社で比較すると、数百万円の違いが出ることはよくある話でもあります。
 
しかし、他人の物件なら気にならなくても、自分が売る立場になると、この違いは大きな問題と捉える人もいるでしょう。この価格差はなぜ生まれるのでしょうか。要因の1つが、売却を依頼する不動産会社による査定価格の違いにあります。
 
　
 

マンション売却時の査定価格はなぜ違う?

マンションを売却する際、まず不動産会社に査定を依頼し、その査定額をもとに売却価格を決めるのが一般的です。この査定額の違いが、最終的な売却価格にも影響を与えます。
 
ここでは、影響を与える理由や、不動産会社の違いについて解説します。
 

不動産会社によって査定基準が変わる

査定金額は、担当者による差が出ないよう、各社の査定マニュアルに基づいて決められます。マニュアルは、公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」を使用する会社もあれば、不動産会社独自の基準で定めたものを使用するところもあります。
 
中古マンションの査定では、査定マニュアルを使用した上で、同一または類似のマンションの取引事例をもとに算出する「事例比較方式」を適用するのが一般的です。そのため、不動産会社が持つ情報量の違いや、市場の見方によっても査定額に差が生じることがあるのです。
 
マニュアルに基づく算定結果と、事例比較方式による評価が総合され、最終的な査定価格が決まるため、不動産会社ごとに査定結果が異なります。
 
また、査定価格の設定方針も会社によって異なり、高めの査定価格を提示する会社もあれば、確実に売却できる価格を重視する会社もあります。この違いが、査定価格の幅を生む要因の1つとなっています。
 

売却実績や得意エリアが「高く売れるか」を左右する

不動産の売却価格は、不動産会社の売却実績や得意とするエリアによって左右されることがあります。理由については、主に以下の3つの理由が関係していると考えられます。
 
（1）売却実績の豊富さが適正価格の査定に直結
不動産会社の売却実績は、その会社の信頼性と市場での評価を示す重要な指標となります。売却実績が豊富な会社は、多くの取引経験を通じて市場動向や価格設定のノウハウを蓄積しているものです。
 
そのため、物件の適正価格を正確に査定し、効果的な販売戦略を立てることができます。適切な価格設定は、短期間での売却や高値での成約に繋がるため、売主にとって大きなメリットとなります。
 
（2）エリアに精通した不動産会社の選択が「高値売却」の鍵
不動産市場は地域ごとに特性が異なります。そのため、売却予定の物件が所在するエリアに詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。
 
地域に精通した不動産会社は、周辺環境や地域特有の需要動向を把握しているため、購入希望者への的確なアプローチが可能となります。これにより、物件の魅力を最大限に引き出し、スムーズな売却を実現できるのです。
 
（3）高い査定額だけでなく、実際の成約価格が重要
査定額が高い不動産会社に依頼すればそれだけ高く売れると考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。不動産会社によっては、契約を獲得するために実際の市場価格より高い査定額を提示することがあります。
 
例えば、ある方は、最初に依頼した不動産会社の高い査定額に従って売却を進めたところ、売却が7か月も進まないという状況になりました。しかしその後、一括査定を利用して、より現実的な査定額を提示した不動産会社と契約し、最終的にマンションはスムーズに売却されたそうです。
 
このように、相場より過度に高い売り出し価格は、購入希望者から敬遠され売却期間が長引く原因となり、結果的に、価格を引き下げたり売却自体が難航したりするリスクが高まるものです。そのため、査定額の根拠を確認し、市場動向に沿った適正な価格設定を行うことが重要です。
 

マンションを高く売るためのポイント

マンションを売却するときは、できるだけ高い価格で売却したいものです。ここでは、マンションをより高く売却するためのポイントについて解説します。
 

査定価格だけでなく売却戦略も重要

不動産の売却会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく売却戦略も重要です。公益財団法人東日本不動産流通機構の報告によれば、2023年のレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録後、成約までの平均日数は約80日で、前年度の約71日と比べて約12％伸びています。
 
このように、売却期間が長引く傾向があるなかで、スムーズに売却するためには、事前に売却戦略を明確にしておくことが重要です。例えば、一定期間買い手が現れなければ価格を見直す、最初の3ヶ月は価格を維持するなど、状況に応じた方針を決めておくと、売却の流れをコントロールしやすくなります。
 
売却理由や状況は人それぞれ異なります。できるだけ早く売りたい人もいれば、時間がかかっても高値で売りたい人もいるでしょう。そのため、自分の希望を聞いてくれて、その上で戦略を考えてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
 
査定額が高くても、早期売却を最優先する会社では、思うような価格で売れない可能性もあります。不動産会社選びでは、単に査定額で判断せず、自分の意向を理解し、売却方針を共有できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。
 

マンション、戸建て、土地、それぞれの売却に強い会社を選ぶ

不動産の売却を成功させるためには、物件の種類ごとに売却実績の豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。マンション、戸建て、土地では、それぞれ買主のニーズや市場動向が異なるため、得意とする会社も変わります。
 
例えば、マンション売却に強い会社は、都市部の需要動向や管理組合との交渉経験が豊富で、購入希望者の集客が得意です。特にマンションの場合、立地や共有部分、管理状態が売却価格に大きく影響するため、これらの要素をうまく活かせる会社が有利です。
 
一方、戸建ては土地の広さや築年数、住宅ローンの組みやすさなどが価格に影響するため、住宅購入層の動向を熟知した会社が適しています。土地の場合は、開発業者や投資家向けの売却ルートを持つ不動産会社を選ぶことで、スムーズな取引が可能になります。
 
図表1は、物件の種類ごとに適した不動産会社の特徴をまとめたものです。
 
図表1

物件の種類	適した不動産会社の特徴
マンション	都市部の市場動向に精通し、購入希望者の集客が得意
戸建て	住宅購入層のニーズを把握し、築年数や住宅ローンに関する提案ができる
土地	開発業者や投資家向けの売却ルートを持ち、資産価値を最大化できる

筆者作成
 
マンション売却を成功させるには、マンションの特性に合った会社を選び、査定額だけでなく売却戦略や実績も考慮することが大切です。
 

HOME4Uなら、信頼できる不動産会社に一括査定を依頼できる

これまで、不動産会社によって、査定額や売り出し価格、成約価格が異なることを解説してきました。マンションを売却する際は、自分の意向を理解してくれる不動産会社を選ぶことが重要であると分かったのではないでしょうか。
 
とはいえ、「査定を比較」と言われても、どの不動産会社を選び、何を基準に比較すればよいのか分からないという人もいるでしょう。そのような場合、複数社に一度にまとめて査定を依頼でき、比較できる、HOME4Uの一括査定がおすすめです。
 

厳選された2500社の中からぴったりの会社を紹介

HOME4Uでは、業界大手から地域密着型まで、厳選された2500社の中から売却実績が豊富な会社を紹介してくれます。提携企業の中にはマンション売却に強みを持つ会社も多く、高値での売却も期待できます。
 
さらに、担当者と直接やりとりすれば、販売戦略や成約実績も比較することもでき、自分の売却の目的に合った会社を見つけられるのが魅力です。
 
また、不動産売却では、個人情報を提供することがあり不安を覚える人もいるでしょう。しかし、HOME4UはNTTデータグループが運営しているため、官公庁や金融機関レベルのセキュリティ基準で一括査定のために入力された個人情報を安全に管理してくれます。
 
独自基準で厳選された不動産会社との提携、セキュリティ対策など、安心して利用できる環境が整っているため、初めての人でもスムーズに査定を申し込むことができます。
 

最大6社の査定価格を比較できるから、最も高く売れる会社を見つけられる

HOME4Uなら、最大6社の査定価格を比較できるため、より高値で売却できる可能性のある不動産会社を見つけやすくなります。
 
1社だけの査定では、提示された価格が市場相場と比べて適正かの判断が難しくなります。しかし、複数の査定を比較することで、市場価格の傾向を把握しやすくなり、適正な売却価格を見極めやすくなります。
 

 

マンション売却を成功させるために

不動産会社によって査定価格は異なるため、複数社を比較しなければ適正価格は分かりません。適正価格とかけ離れた会社に売却を依頼すると、相場より低い価格で売却して損をしたり、なかなか売れなかったりする可能性があります。
 
そのため、マンション売却に強い会社を選び、販売戦略などの重要な要素をしっかりと考慮することが、より高い売却価格を実現する鍵となります。
 
同じマンション内でも、売却価格に100万円以上の差が生じることも珍しくありません。HOME4Uでは、厳選された2500社の中から、自分にぴったりの不動産会社を比較して選ぶことができます。より良い条件での売却を目指すために、まずは無料＆1分入力で簡単に査定依頼してみてはいかがでしょうか。
 

出典

公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター） 価格査定マニュアル
国土交通省 不動産鑑定評価基準
公益財団法人東日本不動産流通機構 都圏不動産流通市場の動向（2023年）
 
執筆者：竹下ひとみ
宅地建物取引士／FP2級／簿記2級／証券外務員1種