手続きの簡略さと低金利に定評のある、auじぶん銀行の住宅ローン。今回はこの詳細について解説します。
執筆者：新井智美（あらい ともみ）
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
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auじぶん銀行の金利は業界最低水準
auじぶん銀行の住宅ローンの魅力は何といってもその金利の低さです。変動金利もさることながら、固定金利についても他社と比べると遜色ないといっていいくらいの金利であることが分かります。中でも特に人気のある変動金利と10年固定金利について他社のネット銀行と比較してみました。
| 社名 | 変動金利 | 10年固定金利 |
|---|---|---|
| auじぶん銀行※3 | 年%※1 | 年%※2 |
| PayPay銀行 | 0.420% | 1.205%※4 |
| SBI新生銀行 | 0.430% | 1.000% |
| 住信SBIネット銀行 | 0.448% | 1.413% |
※1 全期間引下げプラン（新規借入れ）
※1 物件価格の80％以下でお借入れの場合
※2 当初期間引下げプラン
※3 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
※4 自己資金10％以上の金利です。
ネット銀行の特徴として、申し込みから契約までの人件費を削減し、それを金利に反映させることで低金利を実現していることが挙げられます。
全期間引下げプラン
| 金利タイプ | 金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 年% |
（）
※全期間引下げプラン（新規借入れ）
※物件価格の80％以下でお借入れの場合
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
当初期間引下げプラン
| 金利タイプ | 金利 |
|---|---|
| 2年固定 | 年% |
| 3年固定 | 年% |
| 5年固定 | 年% |
| 10年固定 | 年% |
| 15年固定 | 年% |
| 20年固定 | 年% |
| 30年固定 | 年% |
| 35年固定 | 年% |
（）
※当初期間引下げプラン
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
団信の内容も非常に充実
他社との差別ポイント！がん50％保障団信が無料であること。
auじぶん銀行の住宅ローンにおける団体信用生命保険のラインナップは以下のとおりです。表のとおり、「がんと『診断』されると住宅ローンの残高が半分になる」という特約が無料でついてくるのです。
もちろんあってはならないことですが、もしお亡くなりになった場合、住宅ローンの残高が0円になるのはもちろんですが、早期発見でがんが見つかった場合、その時点で住宅ローンの残高が半分になるのはありがたいことです。
しかも金利の上乗せなしで利用できるのであればなおさらでしょう。ただし、この適用を受けることが出来るのは申込時の年齢が50歳までとなっていることに注意してください。
通常、がん50％保障団信プランに加入する場合は金利に0.1％程度上乗せされるケースが多くみられます。
たかが0.1％と思いがちですが、総返済額における金利の差は100万円以上となり、なかなか見逃せない金額です。近年では医療技術の発達により、「がんは治る病気」と言われているものの、生涯でがんにかかる確率は男性も女性も変わらず、「2人に1人」となっています。
また、生涯でがんによって死亡する確率は男性では「4人に1人」、女性では「7人に1人」とやや男性の方ががんにかかって死亡する確率が高くなっていることがうかがえます。また、がんを発症する年齢割合も男性では50歳を超えたあたりから一気に高くなります。
このような背景があるが故に、がん50％保障団信プランの申し込み時の年齢には50歳までという制限が設けられているのも納得できると言えるでしょう。
auじぶん銀行、住宅ローンの6つの「0円」
auじぶん銀行では、住宅ローンを借りる際に生じえるお金について「0円」としております。
・一般団信保険料
・がん50%保障団信の保険料
・保証料
・資金移動
・一部返済手数料
・収入印紙
上記の項目が無料です。諸費用として上記のお金がかかる金融機関もありますので
比較をするとお得といえるでしょう。
2019年10月に起きた「増税」に知っておきたい話
8％を受けることができる条件はいつまで？
住宅購入時の消費税が8％適用となるには条件があります。
それは「2019年9月30日までにその物件の契約から決済、そして引き渡しを完了している事」です。不動産売買契約を締結しても、契約から決済そして引き渡しまで時間がかかることも想定されますので、その時間を考慮して売買契約を締結する必要があることに気を付けてください。
また、注文住宅の場合においては「その工事の請負契約が、2019年3月31日までに締結されている事」が条件となります。従って、注文住宅の場合は請負契約がきちんと2019年3月31日までになされていれば、もし住宅の完成が2019年の10月にずれ込んだとしても、８％の消費税率が適用されることになります。
10％増税になることで影響を受けるお金
住宅購入の際に消費税が適用される主な項目は以下のとおりです。
・仲介手数料
・適合証明書交付手数料
・事務手数料
・繰り上げ返済手数料
・司法書士への報酬
この中で特に影響が大きい２つのお金について、次に詳しく述べていきます。
１．建物価格
住宅購入の際、消費税の対象となるのは「建物部分のみ」であり、土地は対象外です。例えば建物部分の購入価格が3,000万円の物件であれば、増税前ならそれにかかる消費税は240万円ですが、増税後は300万円と60万円の増額となります。元々の価格が大きいだけに、影響はかなり大きくなりますね。
２．仲介手数料
住宅を購入する際に不動産会社へ支払う手数料が仲介手数料と言われるものです。この手数料率は「（売買価格×3％+6万円）×消費税」となっていますので、これも注意が必要です。
例えば売買価格が3,000万円の住宅を購入する場合、増税前であれば「（3,000万円×3％+6万円）×8％」＝103万6,800円の仲介手数料となりますが、これが増税後だと105万6,000円となり、約2万円の値上がりとなります。
auじぶん銀行の住宅ローンへの影響は？
上述のとおり、建物部分の消費税が増額することに併せ、仲介手数料も値上がりすることになります。8％から10％へのプラス2％の増税ですが、パーセンテージで言えば25％のアップとなるわけですから、かなりの負担増となります。
負担を軽減する2つの制度
増税後に負担が増える事は間違いないですが、負担を軽減する2つの制度があります。増税後に住宅ローンを検討する方は一度概要を把握しておきましょう。
住宅ローン減税
住宅ローン減税については2019年に改正されました。その内容については以下のとおりです。
・延長する3年間は、建物価格の2%の3等分と借入残高の1%のどちらか少ない方の金額
そもそも住宅ローン減税というのは、年末の住宅ローン残高の1％を所得税から税額控除するという制度です。引ききれない場合には住民税からも控除されます。
これは最大10年間適用されます。しかし、今回の改正により、消費税10%が適用される場合は、その適用期間が3年間延長されることになります。
ただし、この適用を受けるには『2019年10月1日から2020年12月31日までの間に居住すること』が条件となっています。
「延長する３年間は建物価格の2％の3等分と借入残高の1％のどちらか少ない方の金額」という表現がかなり分かりにくいですが、新築マンションを対象とした場合の借入額ごと増税後の影響や住宅ローン減税の効果についてまとめ、以下の表を参考にしてください。
すまい給付金
現在適用されている「すまい給付金」は年収510万円以下の人を対象とし、最大30万円となっています。これが増税後は、「収入額の目安が775万円以下の人」に対象が拡大され、給付額も最大50万円に増額されることとなりました。
概要についえては、国土交通省の「すまい給付金」のページに分かりやすくかかれていますのでご確認ください。
http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html
増税や借り換えと住宅ローンの借換えの関係性
上に述べたような住宅ローン減税やすまい給付金の仕組みを活用すれば、消費税が10％になることで負担が増える金額よりも給付金などで得する金額の方が大きくなるか、最低でもプラスマイナスゼロにはなるはずと予想されます。
ただし、当然ながら所得要件がありますので、すべての方が対象となるわけではないですので注意が必要で。
従って増税前に焦って住宅購入を急ぐ必要はそこまでないと言えるでしょう。
増税前後に検討したい「auじぶん銀行の住宅ローン」
auじぶん銀行の住宅ローンの魅力はその金利の低さとシンプルさにあります。金利の低さについては冒頭で説明した通りですが、この金利については審査結果や頭金の有無で変わることはありません。また、新規借り入れの場合と借り換えの場合でも金利は同じです。
この点については、借り換えを考えておられる方にとって、とてもメリットに感じるのではないでしょうか。
また、auじぶん銀行の住宅ローンは数あるネット銀行の住宅ローンの中でも、申し込みから契約までの時間が短いのも特徴の一つです。
多くのネット銀行の住宅ローンでは申し込みから契約、融資の実行まで1か月以上を要する場合が多いのですが、auじぶん銀行の住宅ローンの場合、申し込みから最短で10日で契約が可能です。その為、融資の実行まで１か月かからない場合もあります。
1か月以内で融資の実行までが可能ということは、月をまたがないため金利の変動を気にしなくてもよいことに繋がります。これもauじぶん銀行の住宅ローンの最大の魅力と言えるでしょう。
メリットだけではない？デメリットは？
がん50％保障団信プランが追加の金利なしで加入できるのが、auじぶん銀行の住宅ローンの最大のメリットですが、「全疾病保障」には、就業不能時及び入院中の毎月の返済に対する保障は含まれていないため、いわゆる「疾病保障」のプランを選択する場合については上乗せ金利の対象となる点がデメリットとも言えます。
また、事務手数料についても注意が必要です。auじぶん銀行の住宅ローンは最初に借入金額の2.20％(税込み)の事務手数料が必要です。
参考までに他社のネット銀行の住宅ローンにおける事務手数料との比較を以下に掲載します。
各ネット銀行住宅ローンにおける事務手数料
| 会社名 | 事務手数料 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 借入総額の2.20%(税込) |
| 住信SBIネット銀行 | 融資額の2.20%(税込) |
| 楽天銀行 | 定額型：330,000円（税込） 定率型：融資額の1.1%(税込) |
| イオン銀行 | 融資額の2.20%(税込) |
まとめ
auじぶん銀行の住宅ローンの特徴をまとめると以下のとおりとなります。
- ✓申し込みから契約までネットで完結
- ✓一般団信＆がん保障特約（50％）が無料
- ✓一部繰り上げ返済手数料が無料
公式サイトでは借り換えを行う際のシミュレーションも行えるようになっています。
今借りている住宅ローンの金利から借り換えた場合、返済額がどのくらいの差になるのか、一度試算してみる価値はありそうです。もし、そこで借り換えた方がよさそうだと判断された場合は、検討してみてはいかがでしょうか。
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
