住宅ローンの借り換えで贈与税を回避するには？贈与税が発生するケースと回避法を解説 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローン借り換えでは贈与税の支払いが必要なことも

住宅ローンと贈与税は関係ない、と思われがちですが、住宅ローンの借り換えを行うことで、贈与税が発生するケースは少なくありません。そのため、負担が増えないよう、住宅ローンの借り換えは慎重に行う必要がある。
 
ここからは基本的な贈与税の仕組みと、住宅ローンで贈与税が発生する理由を解説するので、ぜひ最初に読んでみてください。

贈与税の仕組み

贈与税は、個人からの贈与によって財産を取得した場合に発生する税金です。贈与税の額は課税価格に応じて増加し、200万円以下の場合は10%、3000万円超の場合は55%もの税金が発生します。
 
贈与が発生した場合、贈与税の支払いは義務となるので支払わない場合は脱税になってしまいます。

住宅ローンで贈与税が発生する理由

妻・または夫が単独名義で住宅ローンを利用している場合であれば、基本的に借り変えで贈与税は発生しません。しかし、例えば妻と夫など、複数人の共有名義でローンを組んでいると、借り換えで単独名義に換える際に贈与が発生したとみなされてしまうのです。
 
たとえ家族間であっても、金銭的な贈与があれば贈与税の課税対象となってしまいます。夫婦間、親子間で住宅ローンの支払いについてやりとりしている場合は注意が必要です。

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住宅ローンに関連して贈与税が発生するケース

ここからは具体的なケースについて解説していきます。
 

 
該当しているケースがないか、しっかり確認しておきましょう。

連帯債務から単独債務に移す

住宅ローンの借り換えによって2人以上の連帯債務から単独債務に移す際、片方の残債は贈与されたとみなされてしまいます。
 
例えば、夫と妻が連帯債務でローンを組んでいたものの、夫だけの単独債務に借り換えるという場合、妻の残債が夫によって一括返済される形となり、基礎控除額（年間110万円）を除く額が贈与に含まれます。

配偶者の分の債務を繰り上げ返済する

借り換えの場合以外でも、配偶者など連帯債務を負っている人の残債を繰り上げ返済した場合、贈与があったとみなされます。

両親や子供がローンを負担する

こちらも借り換えではありませんが、両親や自分の子供がローンを肩代わりしてくれている場合でも、基礎控除額を除く分が贈与とみなされます。
 
ただし、ローンを組んでいた人に資力がないとみなされる場合、家族が肩代わりしてくれた金額は贈与に当たりません。

妻（夫）の返済分を夫（妻）が支払っている

連帯債務として夫婦で住宅ローンを組んでいた場合でも、妻や夫が育休や産休、病気などで自分の返済分を支払えず、パートナーの分もまとめて支払っている、という家庭もあるでしょう。
 
しかし、こうした場合でも配偶者に対して贈与があったとみなされてしまい、基礎控除額（110万円）を超える金額が課税対象です。

住宅ローンの借り換えで贈与税を回避するには

住宅ローンの借り換えや返済で贈与税が発生するケースは案外多いため、不安に感じている人は少なくないでしょう。そこでここからは、以下の通り贈与税を回避するポイントについて解説していきます。
 

 
脱税とならないよう気をつけながらポイントを見ていきましょう。

配偶者に貸付を行う

住宅ローン借り換えの際、配偶者の分の残債を一括返済する場合は贈与とみなされる可能性が高いです。そのため、配偶者に対しお金を貸し付けるという形で書面を作りましょう。
 
貸し付けという形であれば贈与にならないため、贈与税の支払いを回避できますが残債を支払ってもらった側は配偶者にお金を返済しなければいけません。

贈与額を110万円以内にとどめる

贈与税が発生するのは、贈与に当たる金額が年間110万円を超える場合です。そのため、年間の贈与額を110万円以下の抑えれば贈与税を負担する必要はありません。
 
ただし、税回避のための定期的に110万円以下の贈与を行った場合、援助開始時に110万円以上の贈与の意思があったと考えられるため、後に課税される可能性があります。
 
こうした問題を回避するため、110万円を少し超える額の贈与をする、不定期に贈与を行うなどの方法がありますが、税理士に相談するのがおすすめです。

専門家に相談する

住宅ローンの借り換えの際、工夫によって贈与税の発生を回避することは可能です。しかし、場合によっては脱税とみなされる可能性があり、社会的なリスクは大きいでしょう。
 
また、贈与税の制度や軽減措置などは非常に複雑なため使える制度を見逃してしまい、余計に贈与税を支払ってしまうケースもあります。
 
そのため、税務に関する専門知識を持っていない人は税理士などの専門家に相談するのが安心です。ローン制度に詳しい専門家なら、贈与税が発生する可能性はあるのか、どうやったら脱税にならない方法で税を軽減できるのか考えてくれます。
 
思わぬトラブルを防ぐため、少しでも不安を感じたら税理士、もしくはローンを提供している金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンの借り換えによる贈与税リスクを知っておこう

住宅ローンの借り換えでは、場合によって贈与税の支払いが必要になることもあります。特にペアローンで住宅ローンを組んでいる場合は注意が必要でしょう。
 
しかし、贈与税については専門知識が必須となるため、全て自分で計算するのは非常に難しいと言えます。そのため、住宅ローン借り換えの際は税理士やローンを提供している金融機関に相談するなどしてリスク回避をしていきましょう。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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