フラット35はさまざまな金融機関で取り扱われているほか、現在フラット35を借り入れている方でもより低金利のフラット35へ借り換えできる場合もあるため気になりますよね。今回は住宅ローンの借換先としてフラット35を検討している方に向けて、条件や注意点について解説します。借り換えを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
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監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
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目次
フラット35とは？カンタンに
フラット35とは、住宅金融支援機構と全国300以上（2021年4月現在）の民間金融機関が提携して提供する住宅ローンのことです。全期間固定金利型なので、資金受取時に確定した金利のまま住宅ローンの返済が続きます。金利変動のリスクがなく契約時に総返済額が決まるため、先の見通しを立てやすい点がメリットです。
フラット35への借り換えに向いている人とは？
フラット35への借り換えで利息削減等のおトク感を得られるのは、どのような方でしょう？ 例えば変動金利の住宅ローンを利用しているものの、現在の金利に魅力を感じて借入金利をその金利水準に固定したい方にフラット35は向いています。
すでにフラット35を利用している方でも、フラット35への借り換えに向いているのは次のようなケースです。
●耐震性や省エネルギー性等にすぐれた長期優良住宅に、借入金利の引き下げが一定期間適用される【フラット35】Sを利用している方で、その金利引き下げ期間が終了する場合
●借入期間が15年以上20年以下の【フラット20】へ借り換える場合
上記にあてはまる方は、借り換え用のシミュレーションを活用して返済額にどの程度の差がうまれるのかチェックしてみると良いでしょう。
借り換えでフラット35を利用するための条件とは
住宅ローンの借り換えは、一定の条件を満たす必要があります。ここではフラット35への借り換えを利用できる方、資金使途、借り換えの対象についてみていきましょう。
フラット35への借り換えに申し込める人とは？
すでに借り入れしている住宅ローンの債務者と借り換えの申込者は同じであることが原則です。ただし借り換えの申し込みの際に、債務者を2名まで追加できます。
申込時の年齢は満70歳未満です。しかし親子リレー返済の場合は、満70歳以上の方でも申し込みできます。外国籍であっても永住許可を受けている方や特別永住者の方も申し込み可能です。
年間合計返済額が年収に対して占める割合が基準を満たすかどうか、次のとおりチェックされます。
●年収400万円未満：30％以下
●年収400万円以上：35％以下
金銭消費貸借契約締結日と呼ばれる、住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から1年以上経過していることも借り換えの申し込み条件です。直近1年以内に住宅ローンの返済を延滞していると、フラット35へ借り換えできないので注意してください。
要チェック！借り換えの対象外となる資金使途とは？
資金使途は要チェックです。投資物件用のローンやリフォームのためのローンは、フラット35への借り換え対象外なので注意しましょう。バレた場合には一括返済を求められることもあります。
基本的に借り換えの対象となるのは、フラット35の申込者が所有し本人あるいは親族が居住する住宅です。なおセカンドハウスの借り換えにもフラット35の利用が可能です。ただし借り換えの結果、メインとなる住居と二重の借り入れになる場合は対象外となります。
どのような住宅ローンや住宅が借り換え対象になるの？
借り換え対象となる住宅ローンは、住宅取得時の借入額が8000万円以下であり、かつ住宅の建築費または購入費用の100％以内とされています。土地取得にかかった費用があれば含めますが、住宅取得時にかかった諸費用は原則として含みません。
借り換え対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する必要があります。床面積の基準は、一戸建ての場合は70平方メートル以上、マンションなどの共同建て住宅の場合は30平方メートル以上です。ただし住宅が建つ敷地面積には、特に条件は設定されていません。
住宅ローンをフラット35へ借り換えする流れとは
住宅ローンの借り換えの流れを大まかにみていきましょう。まずシミュレーションを利用したり金融機関に相談したりして、住宅ローンを借り換えるかどうか検討します。
次に借入金利を確認して、金融機関や商品タイプを選びましょう。融資手数料も借入金利と同じく、金融機関や商品タイプによって異なります。返済計画等に合わせて最適なフラット35を選び、借り換えの申し込みをしてください。
なお現在借り入れしている住宅ローンから、当該金融機関が扱うフラット35へ借り換えできるかは、金融機関によって対応が異なります。
フラット35へ借り換える前にチェック！注意点とは？
フラット35の借入金利は、取扱金融機関によって異なる点は事前に理解しておきましょう。また金利が確定するタイミングは、申し込み時点ではなく資金受取時ですので注意が必要です。
現在返済中の住宅ローンを全額返済して、条件の異なる住宅ローンを借り入れる借り換えには諸費用がともないます。そこで総費用を考慮しながら、借り換えによって住宅ローンの総支払額が減るかどうかシミュレーションで確認することが大切です。
借り換え融資の対象外になるフラット35とは？
借り換え融資の対象外となるフラット35もあります。フラット35の中でもS・リノベ・地域連携型・地方移住支援型といった商品が対象外です。
シミュレーションを綿密に！借り換えで返済計画を安定させよう
住宅ローンの返済計画を安定させたい方には、フラット35への借り換えの検討がおすすめです。ただし住宅ローンの借り換えには諸費用がかかります。綿密なシミュレーションをもとに、諸費用を支払っても総返済額が減るかどうか、借り換えの効果をよく確かめることが重要です。
フラット35は取扱金融機関によって借入金利が異なったり、資金受取時に金利が確定するといった注意点もあります。借り換えのシミュレーションに不安を残さないためにも、金融機関に相談するのも良い方法です。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
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