住宅ローンのフルローン契約って？デメリットとおすすめの銀行をご紹介！ | ファイナンシャルフィールド

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フルローンとは？頭金なしの住宅ローン

住宅を購入する際に、ローンを組むという人は多いでしょう。

銀行には住宅ローンというものがあり、住宅を購入する人のために用意されたものです。そして、その住宅ローンを利用する際自己資金を用意する人もおり、その自己資金を頭金として住宅ローンの借入額を少なくすることができます。

例えば、3000万円の住宅を購入する際に、500万円は貯金から出し、2500万円の住宅ローンを組んだ場合、貯金から出した500万円を頭金となります。反対にフルローンとは、頭金なしで3000万円の住宅ローンを組むことを指します。

フルローンの審査は厳しい傾向にある！

フルローンで住宅を購入しても問題はありませんが、金融機関における審査が厳しくなる可能性があります。金融機関としてはフルローンでもしっかりと予定通りに返済してくれれば、ローンの契約をしてくれます。

ただし、フルローンとなると金額が大きくなってしまうので、その分借り手は、月々の返済金額や返済期間の負担が大きくなります。借り手の負担が大きくなると、予定通りの返済ができなくなるリスクが高くなりますので、金融機関はフルローンの審査に厳しい傾向にあるのです。

頭金ってどのくらい用意してる？住宅資金の平均を調査

では、住宅購入をする人は、どのくらいの頭金を用意しているのでしょうか。国土交通省の調査データを元に、住宅資金の平均を見てみましょう。

【分譲住宅取得世帯において住宅ローンがある割合】
・分譲戸建住宅取得世帯で69.3%
・分譲マンション取得世帯で 61.7%

購入資金	平均購入額	自己資金	自己資金比率
分譲戸建住宅	3851 万円	1021 万円	26.5％
分譲マンション	4457 万円	1755 万円	39.4％

出典：国土交通省「政府統計の総合窓口/住宅市場動向調査」

分譲戸建住宅の場合の平均購入額は3851万円に対し、自己資金は1021万円、自己資金比率は26.5％。また、分譲マンションの場合は、平均購入額は4457万円で、自己資金が1755万円、自己資金比率は39.4％となっています。

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【フルローンの注意点】頭金なしの5つのデメリットとは？

頭金なしのフルローンの場合に注意しておくべきことや、デメリットとはどんなものなのか見ていきましょう。

①金利が高くなる可能性がある

住宅ローンによっては頭金によって金利が変動する商品もあります。例えば、最長35年で住宅ローンを組むフラット35の場合、住宅購入総額のうち融資額が9割以下（頭金1割未満）の場合、金利は年1.310％～年2.060％、住宅購入総額のうち融資額が9割超（頭金1割以下）の場合、金利は年1.570％～年2.320％と定められています（2020年12月時点）。

このように、頭金があった方が金利は低く、頭金がないもしくは少ない場合は金利が高くなる場合があるのです。

②高額な返済金額で家計が圧迫される

フルローンの場合、頭金がない分ローンの返済費用が大きくなります。頭金ありの場合となしの場合で、実際にどのくらいの違いがあるのか見てみましょう。

【住宅購入総額3000万円、フラット35、借入期間35年の場合】

頭金／項目	金利	月々の返済額	返済総額
1割 （借入金額2700万円）	1.31％	8.1万円	3368万円
フルローン （借入金額3000万円）	1.57％	9.34万円	3902万円

（最低金利、元利均等、ボーナス割合0％、金利変更なしの場合で計算）

住宅購入総額から自己資金が引かれるため、借入金額が少なくなるだけではなく、頭金が有るか無いかで金利が変わります。そのため、上記の条件の場合は月々の返済額は約1万2000円の違い、返済総額は534万円の違いがあります。

フルローンで住宅購入をしたために返済金額が大きくなることで、家計が圧迫され生活水準が下がってしまったり、住宅を手放したりというケースもありますので、よく検討する必要があるでしょう。

③担保割れの可能性が高くなる

フルローンで借り入れをした場合、住み替えなどの際に問題が発生する場合があります。借入金が大きくなると、月々の返済金額を少なくするために返済期間を長く設定する場合があるでしょう。

その返済期間中にも住宅価格は下落していきます。完済した後もずっと住み続ける場合は問題ありませんが、もしも返済期間中に住み替えたくなった場合、住宅ローンの残額が住宅の時価額を超え残債割れ（オーバーローン）となる可能性があります。

残債割れ（オーバーローン）となると住宅の売却金だけではローンの完済ができないため、手持ちの資金が新たに必要となりますので注意が必要です。

④頭金もちの希望者と比較された際に不利になる可能性がある

気に入った住宅の購入希望者が複数いた場合、フルローンの人は不利になる可能性があります。住宅の販売側は、頭金なしの人よりも、頭金ありの人の方を優先する場合があるのです。

ただしこれは、販売側の問題で絶対ではありません。可能性の話として意識しておくと良いでしょう。

⑤借り入れをする銀行の選択肢が狭くなる

諸費用も貸してくれる銀行でないと、頭金なしの場合は諸費用が払えません。住宅購入の際、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。このような諸費用も含めて住宅ローンを組みたいと考える人が多いですが、銀行によっては諸費用分も含めたフルローンには対応していない場合があります。

その場合は、諸費用分は自己資金で支払うしかありませんので注意が必要です。

フルローンはネット銀行がおすすめ！幅広い諸費用に対応しているから安心

ネット銀行の場合は、住宅購入時の諸費用なども含めて借り入れが可能です。ネット銀行ごとにご紹介します。

銀行名	住宅ローンに含めて借り入れできる諸費用
イオン銀行	取扱手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立基金、水道加入負担金、借換時に発生する諸費用
SBI新生銀行	不動産会社への仲介手数料、各種税金、火災・地震保険料、修繕積立基金、管理準備金、上下水道加入負担金、住宅購入・新築（または住宅ローン借り換え）資金の借り入れにかかる手数料など
NEOBANK（住信SBIネット銀行）	事務手数料、印紙代、登記関係、葛西非検料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料、金利タイプの変更手数料、条件変更手数料、証明書など
ソニー銀行	お取り扱い手数料、登記に関する費用（登録免許税、司法書士手数料）、火災保険料（新規・追加契約を行う場合）、借り換えの場合の既存ローンに対する経過利息・違約金、購入の場合の仲介手数料、（自宅の購入の場合、売買契約金額もしくは工事請負金額＋300万円が上限）
楽天銀行	登記費用、楽天銀行の融資事務手数料、火災保険料、ご融資に関する金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、水道負担金、引越費用等の住宅取得に関する諸費用（使いみちが借り換えの融資に含められる諸費用）、融資に関する登記費用、楽天銀行の融資事務手数料、現在の借入先の繰上返済手数料・経過利息、新たに加入する火災保険料、融資に関する金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代等の借り換えに関する諸費用
ARUHI（アルヒ）	融資事務手数料・不動産仲介手数料・印紙代･登記費用・火災保険料など
ジャパンネット銀行	住宅ローンの事務手数料、不動産会社への仲介手数料、固定資産税、都市計画税のお支払金、登記関連費用（抵当権設定の登録免許税／抵当権設定の司法書士報酬／所有権の移転、保存の登録免許税／所有権の移転、保存の司法書士報酬）、火災保険料、地震保険料、修繕積立一時金、水道負担金等の住宅取得にかかわる工事費

出典：各社公式ＨＰより

このように、諸費用も含めて融資をしてくれるネット銀行なら、フルローンを希望する人も安心です。

住宅ローンのフルローンはデメリットをチェック！納得の上で契約しましょう

フルローンでの住宅ローンを組むことは可能です。しかし、頭金なしで住宅購入をするには注意点やデメリットが存在します。返済プランや、もしも住み替えがしたくなった時のことなども意識して、借り入れをすることをおすすめします。

また、住宅購入の際に発生する諸費用なども含めて融資をしてくれるかというところも、しっかりと確認しておく必要があります。ネット銀行なら、諸費用にも対応していますのでおすすめですよ。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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