住宅ローンの借り換えで失敗しないためには？ タイミングや諸費用について解説 | ファイナンシャルフィールド

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住宅ローンの借り換えで失敗しない！ ベストなタイミングとは？

住宅ローンは借り換えで得をすることもありますが、返済残高や返済期間によっては損をする可能性もあります。得と損の明確な基準はなく、人によってさまざまですが一般的にいわれている目安があります。

こちらでは、住宅ローンの借り換えのベストなタイミングをご紹介しますので、ぜひ参考にして借り換えの失敗を防ぎましょう。

返済期間が10年以上残っている

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかります。いくら金利が低いものに借り換えをしても、諸費用の方が大きくなってしまえばメリットは薄くなります。諸費用の金額は人によってさまざまですが、一般的には返済期間が10年以上残っていれば、借り換えは効果的といわれています。

返済残高が1000万円以上ある

住宅ローンの借り換えは、返済残高が多いほど総返済額が軽減できるとされています。そのため、一般的には1000万円以上の返済残高がある場合は、借り換えに良いタイミングといわれています。

金利差が1％以上のものがある

1％以下の金利差では総返済額に大きな差はありません。住宅ローンの金利はできるだけ低いものがよいと考える方が多いですが、実際には1％以下の金利差では総返済額にあまり大きな差はないと感じる方が多いでしょう。

そのため、金利差は1％以上を基準として考えるのがおすすめです。1％以上低い金利の住宅ローンが出ている場合には、借り換えを検討してみましょう。

当初固定金利期間が終了する

期間選択型の固定金利で住宅ローンを借りていて、当初固定金利期間が終わるタイミングも住宅ローンの借り換えにおすすめです。優遇金利が適用されている期間は住宅ローンを低金利で利用できます。

しかし、当初固定金利期間が終了すると金利が上がり、返済額も増えますので、このタイミングで借り換えをするのがおすすめです。

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住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンは借り換えることで得をすることがあります。住宅ローンはその時によってサービス内容が変わりますので、当初住宅ローンを組んだ時よりも、今の方が条件のよい商品が出ているというケースは少なくありません。

そのため、今の住宅ローンの残高を、新たな住宅ローンで一括返済し、その後は新たな住宅ローンの条件に応じて返済をしていく方法を選択する方もいらっしゃいます。もちろんメリットが存在する一方、デメリットも存在しますので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えをするメリット

住宅ローンの乗り換えにはいくつかのメリットがあります。ここでは主なメリット4つをご紹介します。

1.返済額を減らすことができる

今の住宅ローンよりも低い金利の商品に借り換えれば、返済額が減らせます。大手銀行の過去の金利（固定金利型）を見てみると、2010年4月の金利は3.33％なのに対し、2021年4月の金利は1.57％と半分以下にまで下がっています。

このデータは、共に「借入期間30年超え35年以内」を比較しています。借り換えの場合、今まで返済してきた分があるので、その分の返済期間が短縮され利息はさらに下がるのが一般的です。

先ほどの大手銀行の金利（固定金利型）で見てみると、2020年4月の「借入期間20年超え25年以内」では、利息が1.11％であり、10年前に10年長い借入期間で住宅ローンを組んだ場合と比較してみると、金利は3.33％から1.11％と3分の1にまで下がります。

低い金利で借り入れることで、返済期間が短縮できるほか、ボーナス払いや月々の返済額を減らし負担が軽減できます。ただし今回の例では、同じ銀行で比較していますが、実際には違う銀行で借り換えることが一般的です。

2.返済条件を変更することができる

住宅ローンの借り入れ条件をより良いものに変更することで、家計の負担が軽減できます。

例えば、ボーナス払いを設定したり、固定金利に変更したりすると効果的です。住宅ローンを組んだ時にボーナス払いなしを選択した方の中には、現在は会社から安定してボーナスが支給されるようになっている場合も多いでしょう。その場合は、住宅ローンを借り換える際にボーナス払いを設定することが可能です。

一方、変動金利で契約していて、金利がこの先上昇することを心配する声も多いです。今はまれにみる低金利の時代といわれていますので、できれば今の金利のまま住宅ローンを完済したいと考える方は多いでしょう。

そのため、変動金利で契約している方は、この低金利時代に固定金利に借り換えることを検討してみてもよいかもしれません。

3.最新の団信に加入できる

住宅ローンの返済期間に死亡や、高度障害などにより、支払いができない状態になった場合などに保障が受けられるのが団体信用生命保険（団信）です。

住宅ローンの借り換え前に団体信用生命保険に加入していた方も、加入していなかった方も、最新の団体信用生命保険に加入できます。

最近の団体信用生命保険は、がん保障や生活習慣病保障がつけられるなど、保障内容が充実しています。通常は、住宅ローンの返済中に団体信用生命保険を変更できません。そのため、住宅ローンの借換時には、最新の団体信用生命保険に加入し直すのがおすすめです。

4.リフォーム資金も住宅ローンで借り入れが可能

住宅ローンの返済中にリフォームが必要になった場合、リフォーム資金を住宅ローンに含めて借り換えをすることが可能な場合もあります。もし住宅ローンが完済する前にリフォームが必要になり新たに借り入れを行うとなると、ローンが二重になり負担が増してしまいます。

また、リフォームローンという商品がありますが、住宅ローンに比べると高い金利なのが一般的です。そのため、住宅ローンの借り換えでリフォーム資金も借入額に含めることができるのが理想的です。

住宅ローンの借り換えをするデメリット

ここでは住宅ローンの乗り換えをすることで起こりうるデメリットをご紹介します。

1.諸費用がかかる

住宅ローンを借り換える際には、手数料などの諸費用がかかります。金額は金融機関や借入金額や、借入期間などによってさまざまですが、数十万円の諸費用がかかるケースが一般的で決して安くはありません。

そのため、借り換えで返済額が軽減されるかどうかに加え、諸費用分を差し引いても、返済総額が軽減されるのかを検討する必要があります。

2.審査がある

住宅ローンの借換時には、新規で契約する場合と同じ審査があります。住宅ローンを新規で申し込む際には、いくつかの書類を提出します。その後、審査が行われ無事に通過すると、さらに契約に必要な書類などを用意しさまざまな手続きが必要となります。

この一連の流れを、借り換えの際にも同じように行います。書類の用意や手続きに時間や手間がかかることもデメリットですが、審査落ちとなることも考えられます。例えば、安定した職に就いていなかったり、信用事故を起こしていたりなどの場合は、審査落ちとなり借り換えができない場合があります。

3.各種振り込みや引き落とし口座の変更が必要な場合もある

住宅ローンの引き落とし口座と給与振り込みの口座を同じにしたい場合は、一定の手続きが必要になる場合があります。住宅ローンの返済額が引き落とされる口座は、住宅ローンを組んだ金融機関の口座に設定するのが一般的です。

そのため、住宅ローンを借り換えた際は給与振込口座を変更する必要があるほか、光熱費などの各種引き落とし先の変更が必要となる場合もあります。

住宅ローンの借り換えで失敗防止！ タイミングが重要です

住宅ローンは借り換えという方法で金利を抑え、返済額を軽減させることが可能です。また、住宅ローンの借り換えで最新の団体信用生命保険に加入できるので、金銭的なメリットだけではなく、もしもの時の備えを充実させることができます。

ただし、住宅ローンの借り換えは、諸費用がかかりますのでタイミングを間違えると、失敗してしまう可能性があります。一般的にいわれる、残りの返済期間10年以上、ローン残債1000万円以上、金利差1.0％以上を基準にし、総返済額がどのくらい下がるのかを慎重に見極めることが大切です。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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