更新日: 2021.05.25 ローン

住宅ローンを繰り上げ返済するベストタイミングは? 時期や住宅ローン控除との関係を解説

住宅ローンを繰り上げ返済するベストタイミングは? 時期や住宅ローン控除との関係を解説
住宅ローンの負担を軽減するために、繰り上げ返済を視野に入れている方は多いでしょう。しかし、どのタイミングで繰り上げ返済をするのが最も効果的なのかがイマイチわからず、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
 
住宅ローンの繰り上げ返済は、タイミングによって効果の大小が大幅に変わることもあります。そのため、繰り上げ返済の仕組みを理解して、タイミングを見極めることが重要です。
 
この記事では、住宅ローンの繰り上げ返済はいつできるのか、効果が大きくなるタイミング、住宅ローン控除との関係などをまとめました。繰り上げ返済をするタイミングの検討に、ぜひ役立ててください。
FINANCIAL FIELD編集部

日々の生活における、お金にまつわる消費者の疑問や不安に対する解決策や知識、金融業界の最新トレンドを、解りやすく毎日配信しております。お金に関するコンシェルジュを目指し、快適で、より良い生活のアイディアを提供します。

新井智美

監修:

監修:新井智美(あらい ともみ)

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合がございますが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

 

住宅ローンの繰り上げ返済はいつでもできる?

 
住宅ローンの繰り上げ返済が申し込めるタイミングは、金融機関によって異なります。融資が完了した直後から、または初回返済の完了後からなど金融機関ごとの条件があるため、きちんと確認したうえで手続きをする必要があります。
 
また、繰り上げ返済の申込期限も、金融機関ごとに違うことに注意しましょう。繰り上げ返済希望日の2週間前や1ヶ月前など、早いタイミングで申し込まなければならない金融機関も多い一方で、申し込みと同時に繰り上げ返済が実行される金融機関もあります。
 
希望のタイミングで繰り上げ返済ができるよう、あらかじめ申し込みの要件を把握しておきましょう。
 
さらに、繰り上げ返済の最低金額が決められている場合もあります。「100万円以上」「約定返済6回分+ボーナス返済1回分」など最低金額が大きい場合は、なかなか小まめに前倒しで繰り上げ返済をするというわけにはいかないでしょう。繰り上げ返済のタイミングにもかかわるため、最低金額もチェックしておくことをおすすめします。
 

繰り上げ返済の効果が大きいタイミングや方法は?

 
繰り上げ返済は、どんなタイミングで実施しても同じ効果が得られるわけではありません。また、繰り上げ返済の方式には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、どちらを選択するのかによっても、効果が異なります。
 
繰り上げ返済の効果をできるだけ大きくするには、次の2つのポイントを押さえることが重要です。
 

●同じタイミングなら期間短縮型を選択する
●できるだけ早いタイミングで繰り上げ返済する

 
以下で、それぞれのポイントについて、具体的な数字とともに解説します。
 

同じタイミングなら期間短縮型を選択する

 
住宅ローンの繰り上げ返済の方式は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つです。
 

●期間短縮型…毎月の返済額は据え置き、返済期間を短縮する方式

●返済額軽減型…返済期間を据え置き毎月の返済額を軽減する方式

 
同じタイミングで同額の繰り上げ返済をする場合、利息の軽減効果が大きいのは期間短縮型のほうです。そのため、月々の返済が負担過多になっていない場合は、期間短縮型を選択するほうがメリットが大きいといえるでしょう。
 
以下で、同じ住宅ローンを期間短縮型、返済額軽減型でそれぞれ同額繰り上げ返済した場合の利息軽減額を、具体的に比較してみましょう。
 
■ケース1
 

《共通条件》

借入額:4000万円
返済期間:35年
借入金利:年1.4%(全期間固定金利)
返済方式:元利均等方式
ボーナス返済:なし
繰り上げ返済額:400万円
繰り上げ返済時期:返済開始から15年後

 

《利息軽減額》

●期間短縮型…115万7696円
●返済額軽減型…58万5894円

 
■ケース2
 

《共通条件》

借入額:2500万円
返済期間:25年
借入金利:年2.0%(全期間固定金利)
返済方式:元利均等方式
ボーナス返済:なし
繰り上げ返済額:300万円
繰り上げ返済時期:返済開始から10年後

 

《利息軽減額》

●期間短縮型…92万1795円
●返済額軽減型…47万2190円

 
いずれの場合も、期間短縮型と返済額軽減型の利息軽減効果に、およそ2倍の開きがあることがわかります。
 

できるだけ早いタイミングで繰り上げ返済する

 
同じ方式で同じ金額を繰り上げ返済する場合は、タイミングが早ければ早いほど、利息の軽減効果が大きくなります。
 
以下で、同条件下で返済開始から5年後、10年後、20年後に繰り上げ返済した場合の利息軽減額を比較してみましょう。
 

《共通条件》

借入額:4000万円
返済期間:35年
借入金利:年1.4%(全期間固定金利)
返済方式:元利均等方式
ボーナス返済:なし
繰り上げ返済額:400万円
繰り上げ返済方式:期間短縮型

 

《利息軽減額》

●5年後に繰り上げ返済…191万547円
●10年後に繰り上げ返済…152万1641円
●15年後に繰り上げ返済…115万7696円

 
以上のように、繰り上げ返済のタイミングが遅くなるごとに、軽減される利息の金額は減少します。
 
これは返済額軽減型でも同様です。同じ条件で、繰り上げ返済方式を返済額軽減型にした場合、利息軽減額は次のようになります。
 

●5年後に繰り上げ返済…89万8286円
●10年後に繰り上げ返済…74万484円
●15年後に繰り上げ返済…58万5894円

 
手元の資金に余裕がある場合は、できるだけ早いタイミングで繰り上げ返済をするとよいでしょう。

 

繰り上げ返済は住宅ローン控除の適用終了を待つほうがよい?

 
繰り上げ返済をするタイミングで問題となるのが「住宅ローン控除の適用期間でも繰り上げ返済をするのが得かどうか」ということです。なぜなら、基本的に住宅ローンの年末残高が多いほど、住宅ローン控除で減税される金額も大きくなるためです。
 
住宅ローン控除の対象となる住宅ローンの年末残高の上限は、最大4000万円と定められています。そのため、上限額を超える部分については、繰り上げ返済しても住宅ローン控除には影響しません。
 
しかし、年末残高が4000万円未満の場合は、住宅ローン控除による減税と、繰り上げ返済による利息の軽減のどちらがメリットが大きいかを見極めて、繰り上げ返済のタイミングを決める必要があります。
 
また、住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済をする場合には、住宅ローンの残返済期間や、繰り上げ返済をする時期にも配慮が必要です。

 

借り入れ金利1%以上なら繰り上げ返済を優先したほうが得

 
住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済をするのと、期間終了を待つのといずれが効果的かは、住宅ローンの借り入れ金利によっても左右されます。全体の傾向として、金利が高いほど、住宅ローン控除と並行して繰り上げ返済をするほうが、適用期間終了を待つよりも高い利息軽減効果が得られます。
 
住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済をするべきかどうかの判断の目安は、金利1%。1%を切る金利で住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済をしてもメリットがほぼないか、もしくは損をする結果になってしまう可能性があります。
 
1%前後の金利で住宅ローンを借りている場合で、住宅ローン控除適用期間中であれば、慎重に、繰り上げ返済のタイミングごとの効果を試算してみる必要があるでしょう。
 

住宅ローン控除の適用条件「10年」に注意

 
住宅ローン控除の適用条件のひとつに「住宅ローンの期間が10年以上あること」があります。繰り上げ返済などで住宅ローンの期間が短縮された場合、住宅ローン控除の対象となるかどうかは、短縮後の返済期間で判断されます。
 
繰り上げ返済の結果、残りの返済期間が10年を切ると、住宅ローン控除を受けられなくなるため注意しましょう。
 

住宅ローン控除適用期間の繰り上げ返済は12月より1月が得

 
基本的には、繰り上げ返済のタイミングが早いほど、効果は大きくなります。しかし、年末年始付近に繰り上げ返済をする場合は、年が明けるまで待って1月に繰り上げ返済をしたほうがよいでしょう。
 
なぜなら、住宅ローン控除の金額は、年末時点の住宅ローン残高で決まるためです。年末付近に大きく住宅ローン残高を減らしてしまうと、その年の住宅ローン控除の減税額も大きく減ってしまいます。
 
繰り上げ返済する金額にもよりますが、1~2ヶ月繰り上げ返済を遅らせることで増える利息の支払額よりも、年末付近に繰り上げ返済をしたことで減る住宅ローン控除の金額の方が大きい可能性が高いのです。
 

ベストなタイミングで繰り上げ返済をしましょう

 
住宅ローンの繰り上げ返済は基本的に、タイミングが早いほど高い効果が得られます。しかし、住宅ローン控除との兼ね合いなどによっては、タイミングを待つ方がトータルの負担を抑えられることもあります。具体的な効果をシミュレーションするなどして、適切なタイミングを見極めることが大切です。
 
また、金融機関によっては、いつでも自由に繰り上げ返済ができない場合もあります。最低金額や申込期限など、手続きの要件を理解して、希望のタイミングで繰り上げ返済ができるように準備しましょう。
 
執筆者:FINANCIAL FIELD編集部
 
監修:新井智美
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