住宅ローンの頭金はいくら必要？ 頭金の目安やメリット・注意点を紹介 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローンの頭金とは

　
住宅ローンの頭金とは、住宅購入にかかる費用のうち、ローン以外の自己資金で支払う部分のことです。例えば、住宅購入費用が2000万円だとして、ローンで1500万円、自己資金で500万円を支払う場合、頭金は500万円となります。
 
頭金なしでも家の購入はできますが、頭金を用意することで毎月の返済額を安く抑えられるなどのメリットがあります。
 

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住宅ローンの頭金の目安

　
家を購入する時に用意する頭金の目安は購入価格の2割程度といわれます。2割程度の頭金があれば、フルローンを回避でき、ローン負担を軽減できるからです。頭金の目安を知っていれば、貯蓄目標額やローン借入額など資金計画を立てる際の参考にもなります。
 
ここでは、住宅ローンの頭金の目安について確認していきましょう。
 

目安は2割程度

　
一般的に住宅ローンの頭金の目安は「物件価格の2割程度」といわれています。例えば、物件価格が3000万円であれば、頭金の目安は600万円です。頭金が多いほど借入金額は少なくて済み、毎月の返済額や返済負担率を抑えられます。
 
頭金がなくてもローンは利用できますが、頭金がある場合と比べて毎月の返済負担は大きくなります。
 
ただし、物件価格の2割程度を貯蓄の目標にすれば良いかというとそうではありません。なぜなら、物件価格以外に諸費用が発生するためです。
 
諸費用とは物件購入時にかかる手数料や税金のことで、新築なら物件価格の3～7％程度、中古なら7～10％程度が目安となっています。
 

住宅ローンの頭金を用意するメリット

　
住宅ローンの頭金を用意すれば、借入金額が少なくなるので毎月の返済額を安く抑えられます。毎月のローン負担が減れば、その分家計に余裕が生まれるため、貯蓄など他のことにお金をまわせます。
 
また、返済負担率が低くなり、住宅ローン審査が通りやすくなる点もメリットです。ここでは、住宅ローンの頭金を用意するメリットについて見ていきましょう。
 

住宅ローンの返済額を抑えられる

　
住宅ローンの頭金を用意すれば、借入金額を少なくできるので毎月の返済額を抑えることができます。例えば、固定金利年1.0％、借入期間35年、元利均等で3000万円の場合、頭金をいくら用意するかで以下のように返済額が異なります。
 

※シミュレーションには住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」を使用しております。
※概算になりますので実際の金額とは異なる場合があります。
 
このように、頭金が増えると借入金額が減るため、毎月の返済額や総返済額も少なくなります。住宅ローンの返済額を安く抑えられるのは、頭金を用意する大きなメリットです。
 

住宅ローンの審査が通りやすくなる

　
頭金を用意できれば、住宅ローンの審査が通りやすくなる可能性があります。頭金があると借入金額が少なくなり、返済負担率が下がるからです。返済負担率は年収に占める年間返済額の割合のことで、一般的に30〜35％以内でないと住宅ローン審査は難しいといわれています。
 
例えば、住宅金融支援機構のフラット35は、以下のように年収によって返済負担率の基準が決まっています。
 

出典：住宅支援機構「【フラット３５】ご利用条件」
 
頭金を入れることで返済負担率が下がり、住宅ローン審査に通る可能性が上がることがメリットです。
 

住宅ローンの頭金を用意する時の注意点

　
住宅ローンの頭金に今ある資金をすべて使わないようにすることが大切です。預貯金がなくなると、急な出費が必要になった場合や想定外のことが起きた時に対応できないからです。また、頭金を入れることで借入金額が減るため、住宅ローン控除の恩恵が少なくなる可能性もあります。
 
また、頭金を貯める間の金利上昇や家賃負担にも注意が必要です。
 
ここでは、住宅ローンの頭金を用意する時の注意点について見ていきましょう。
 

貯金を全部頭金に使わない

　
住宅ローンの頭金を用意する場合は、貯金をすべて使わないようにしたほうがよいでしょう。「入院が必要になりまとまったお金がいる」「子供の教育費が予想以上にかかる」など、急な出費があった時に対応できないばかりか、住宅ローン返済の遅延や滞納の原因にもなります。
 
また、急な出費だけでなく、共働きのうちどちらか1人が働けなくなるなど収入が減る可能性もあります。
 
頭金を入れると住宅ローン返済額を抑えられるなどメリットは大きいです。しかし、無理して頭金を用意してしまうとその後の余裕がなくなり、想定外のことが起きた時に住宅ローン返済に支障が出てしまいます。ローンの遅延や滞納が続くと、最終的には家を手放さないといけなくなるため注意しましょう。
 

住宅ローン控除の恩恵が少なくなる可能性

　
頭金を用意すると、住宅ローン控除の恩恵が少なくなる可能性がある点には注意が必要です。住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間（または13年間）所得税や住民税の一部から控除する制度です。
 
例えば、年末の住宅ローン残高が2000万円の場合、受けられる控除は最大20万円です。
 
もし、頭金を500万円入れていて年末のローン残高が1500万円の場合は、最大15万円の控除となります。
 
頭金を入れるとローン残高が少なくなるので、最長10年間（または13年間）の住宅ローン控除額は頭金を入れない場合と比べて減ってしまいます。
 

頭金を用意する間に金利が上がる可能性

　
「頭金をあと100万円増やすためにお金を貯めよう」「頭金を作ってから購入しよう」など住宅購入を後回しにすると、頭金を用意する間に住宅ローンの金利が上がる可能性があります。
 
金利が上がると利息が増えて、毎月返済額や総返済額が高くなり、せっかく貯めた頭金のメリットが少なくなってしまいます。以下は借入金額3000万円で金利1.0％、借入期間35年の場合の毎月返済額と総返済額です。
 

 
もし、1年かけて頭金を150万円貯めた場合は次のようになります。
 

 
しかし、頭金150万円を貯めた時に金利が1.2％に上がっていた場合は、次のようになります。
 

 
※シミュレーションには住宅保証機構株式会社の「返済額の試算」を使用しております。
※概算になりますので実際の金額とは異なる場合があります。
 
せっかく頭金を150万円貯めたとしても、金利が1.0％から1.2％に上がったことで総返済額は約112万円増えており、頭金の効果は薄くなっています。このように、せっかく頭金を用意してもその間に金利が上がると総返済額が増えることに注意してください。
 
「頭金を貯めるために1～2年後に購入する」という考えは、必ずしもプラスになるとは限りません。
 

頭金を用意する間にも家賃負担が発生する

　
「頭金を貯めてから家を買う」と考えている方は、頭金を貯めている間にも家賃負担があるので注意してください。
 
家賃が9万円で1年間頭金を貯める場合は、108万円もの家賃負担となります。もし、頭金を貯めず、すぐに家を購入して即入居できれば108万円の家賃負担はかかりません。
 
頭金を150万円貯めたとしても、その間に家賃負担が108万円あれば、実質的な負担減は40万円程度です。頭金を貯める場合は、その間の家賃負担も考え、どのくらいお得感があるか事前にシミュレーションをするようにしてください。
 

住宅ローンの頭金は無理のない範囲で用意しよう！

　
住宅ローンの頭金は「物件価格の2割程度」が目安といわれていますが、頭金が多いほど借入金額を減らせて返済額を少なく抑えられます。
 
ただし、預貯金を全額使うなど無理に頭金を用意すると、他の生活費に支障が出ます。また、頭金を貯める場合は、今後金利が上昇する可能性や家賃負担が発生し続ける点に考慮しなくてはなりません。
 
家の購入を考えている方は、ここで紹介した内容を参考にして資金計画を立ててみてください。
 
出典
※住宅保証機構株式会社「返済額の試算」
※住宅支援機構「【フラット３５】ご利用条件」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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