住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？ どちらを先に組むべき？ | ファイナンシャルフィールド

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住宅ローンと不動産投資ローンの違い

　
住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いは、以下の5つです。
 

 
どちらも物件購入のためのローンですが、金融機関では全く別の商品として取り扱われています。
 
住宅ローンは居住するための物件を購入するのに対し、不動産投資ローンは家賃収入を得るための物件を購入するローンです。借り入れの目的が異なるため、金利や融資限度額などの条件も変わります。ここでは5つの相違点について詳しく解説します。
 

借り入れの目的

　
住宅ローンと不動産投資ローンは、借り入れの目的が異なります。住宅ローンは、自分が住むための物件購入や増改築が借り入れの目的です。借入金は自宅にかかる費用に補てんするため、投資用不動産の物件購入費用にはあてられません。
 
一方、不動産投資ローンは収益用不動産の購入のために組むローンです。マンションやアパートを購入し、他者に貸して家賃収入を得るという不動産投資のために物件を購入する方が利用します。
 
借り入れの目的が異なるため、金利や融資限度額、審査の内容、年齢制限などの融資条件に大きな違いがあります。
 

金利

　
金利は住宅ローンのほうが低く設定されています。
 
住宅ローンの金利は年0.5～2.0％ほどです。居住用不動産には事業性がなく、個人の収入で返済を行います。働き続ける限り収入が途絶えることはなく、返済が滞ったり、貸し倒れになったりするリスクが少ないため、金融機関は低い金利を設定できるのです。
 
一方、不動産投資ローンの金利は年1.5～4.5％ほどです。融資金額が大きく、家賃収入でローンを返済します。空室で家賃収入が減少すると、貸し倒れのリスクが高まるため、金利は高く設定されています。
 

融資限度額

　
融資限度額は不動産投資ローンのほうが高額です。住宅ローンは年収の5～8倍程度までしか借りられませんが、不動産投資ローンは10～20倍程度まで借りられます。
 
住宅ローンは個人の収入によって返済しますが、不動産投資ローンは個人の収入に加えて家賃収入や資産もあるので、融資限度額が高くなっています。
 
例えば年収500万円の場合、住宅ローンは2500～4000万円程度が上限となり、不動産投資ローンは5000万円～1億円程度が上限です。
 
融資限度額は個人の属性や物件の収益性によって変わりますが、高額な金額の借り入れができるので、一棟ものの物件の購入も視野に入れられるでしょう。
 

審査の内容

　
住宅ローンでは個人の年収や雇用形態、勤続年数、借り入れ状況、資産などを確認し、本人の返済能力を審査します。収入と返済のバランスがとれており、信用度に問題がなければ、審査通過する可能性は十分高いです。
 
しかし、不動産投資ローンでは個人の属性だけではなく物件の収益性も審査の上で重視されます。物件の収益性は、物件の資産価値や築年数、エリア、家賃設定などです。選んだ物件が審査通過できるかどうかに影響を与える度合いが大きい点が特徴です。
 

年齢制限

　
一般的に住宅ローンの年齢制限は、借入時の年齢が20歳以上、完済時の年齢が70～80歳までです。個人の収入でローンを返済することが想定されているため、定年を考慮した設定になっています。例えば、35年ローンを組んで80歳に完済すると考えると、申し込めるのは45歳までです。
 
多くの金融機関では、申し込める年齢を20歳～70歳としていますが、70歳で申し込んだとしても80歳までに完済するよう条件が設けられています。
 
不動産投資ローンも年齢制限はありますが、個人の収入だけではなく家賃収入もあるため資産状況によっては70歳以上でも申し込める場合があります。
 

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住宅ローンと不動産投資ローンは併用可能？

　
住宅ローンと不動産投資ローンは返済原資が違うので併用できます。返済原資は、返済にあてる資金のことです。住宅ローンは個人の収入、不動産投資ローンは家賃収入が返済原資です。
 
審査通過するかどうかは個人の信用度などの条件に左右されますが、片方だけしか利用できないことはありません。自宅と投資用不動産の両方を手に入れたい方は、両方のローン利用を検討しましょう。
 
ただし、どちらのローンも債務です。与信枠や先に組んだローンの返済状況によっては審査に通らないこともあります。
 

住宅ローンと不動産投資ローンはどちらを先に組む？

　
住宅ローンと不動産投資ローンの両方を組む場合は、不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。
 
不動産投資で家賃収入を得られるようになると、その資金を住宅購入にあてられます。住宅ローンの審査では、家賃収入や債務者の返済能力が評価され、ローン審査に有利に働きます。
 
反対に、住宅ローンを先に組んでしまうと、不動産投資ローンを組むときに住宅ローンが負債とみなされます。既存の借入額が大きいため、希望する借入額を融資してもらえない可能性があるのです。
 
これから両方のローンを利用しようと考えている方は、不動産投資ローンを優先しましょう。
 

住宅ローンで投資用不動産は購入できない？

　
住宅ローンは不動産投資ローンより金利が低いので、住宅ローンで投資用不動産を購入したいと考える方もいるでしょう。しかし、住宅ローンで投資用不動産は購入できません。
 
自宅と投資用不動産は貸し出しリスクが異なるため、購入してしまうと契約違反になります。
 
ここでは、投資用不動産購入に住宅ローンが使えない理由や、どのように不正利用がバレるのか、バレたときどうなってしまうのかについて解説します。
 

投資用不動産購入に住宅ローンが使えない理由

　
住宅ローンと不動産投資ローンは貸し出しリスクが異なります。
 
住宅ローンは個人の収入を返済原資としており、個人が勤め続ける限り返済不能となるリスクが低いです。一方、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入なので、事業がうまくいかない場合、返済不能になるかもしれません。
 
万一、住宅ローンで投資用不動産を購入されると、金融機関は低金利で貸し出しているにもかかわらず高額の融資が回収できないという大きなリスクを負ってしまいます。そのため、住宅ローンは自宅購入や増改築にしか使えない契約内容になっているのです。
 

不正利用はどうやってバレる？

　
住宅ローンを組むときに、自宅購入と偽って投資用不動産を購入すればバレないのではないかと考える方もいるかもしれません。しかし、ほんのささいなきっかけでうそが発覚してしまいます。
 
例えば、住宅ローンで購入した物件に金融機関から郵送物が届くことがあります。しかし、そこに他人が居住していれば郵送物は不着として金融機関に戻ります。そうなると、おかしいと思われて、調査が入るかもしれません。
 
また、地方銀行や信用金庫など、地域密着型の融資を行っている金融機関なら、営業マンが急に訪問することもありえます。本人以外が住んでいれば、その時点で不正利用がバレてしまうでしょう。
 
ローン審査時は問題ないと思っていても、後々バレる可能性はたくさんあるので、不正利用は絶対にやめましょう。
 

不正利用がバレたときに起こること

　
住宅ローンの不正利用がバレたときは、契約違反とみなされ金融機関から一括返済を求められます。ただし、一括返済と言われても大半の方は応じられません。不動産投資ローンへの借り換えで対処してくれるケースもありますが、低金利な住宅ローンを利用していたため、借換時には金利を高めに設定されるかもしれません。
 
また、不正利用をしていたことで信用度が下がり、今後の融資にも悪影響を及ぼします。少なくとも、その金融機関で他のローンを組むことは難しいでしょう。
 

不動産投資ローンを組んでから住宅ローンを組もう

　
住宅ローンと不動産投資ローンには以下の違いがあります。
 

 
両方のローンを併用することは可能ですが、住宅ローンで投資用不動産は購入できません。不正利用となってしまうので、借り入れの目的に合ったローンを利用してください。
 
審査を通りやすくするためには、不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。ローンを活用して、ぜひ理想のマイホームと投資用不動産を手に入れてください。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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