住宅ローンの返済方法！元利均等と元金均等の違いって？ボーナス払いは？お得な借り入れを解説 | ファイナンシャルフィールド

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住宅ローンの返済方法［1］元利均等返済と元金均等返済はどう違う？

大きな違いは、返済額が一定か、変動するかです。住宅ローンの返済方法で、元利均等返済と元金均等返済というものがあります。何だか難しそうな言葉で逃げ出したくなったかもしれませんが、ふたを開けてみると意外とシンプルですのでぜひこの機会に理解しておいてください。

 

元利均等返済とは？

毎月の返済額が一定となる返済方法です。元利均等返済は変動する利息に合わせて元金（借入金）を増減し一定の支払額に合わせます。
 
【元利均等返済の例】

利息	元金	毎月の返済額
2万5000円のとき	4万5000円	7万円
2万円のとき	5万円	7万円
1万5000円のとき	5万5000円	7万円

 
例のように、毎月の返済額が一定で軸となり、金利に合わせて元金を変動させて住宅ローンを返済していくのが、元利均等返済といいます。
 

 

 
元利均等返済は一定の返済金額なので、住宅ローンの返済開始から終了までの返済計画がイメージしやすいでしょう。また、元金均等返済は住宅ローンの返済開始時の金額が最も多く、終了に向けてどんどん返済額が減っていく仕組みなのに比べ、元利均等返済の場合は一定の返済金額ですので返済開始時の負担が軽減されるメリットがあります。
 
一方、元利均等返済のデメリットは、返済する総額は元金均等返済よりも多額になることです。また、元金（借り入れたお金）の減りが遅いことも忘れてはいけません。
 

 

元金均等返済とは？

毎月の返済額が変動する返済方法です。元金均等返済は変動する利息と一定の元金（借入金）を合わせて支払います。
 
【元金均等返済の例】

利息	元金	毎月の返済額
2万5000円のとき	5万5000円	8万円
2万円のとき	5万5000円	7万5000円
1万5000円のとき	5万5000円	7万円

 
例のように、毎月の元金が一定で軸となり、変動する利息を合わせて住宅ローンを返済していくのが、元金均等返済といいます。
 

 

 
元金均等返済は返済開始時に返済額が最も多くなることがデメリットですが、返済が進むと共に返済額が少なくなっていくことがメリットとなります。また、元利均等返済と同じ期間で返済するとしたら、比較した場合、総返済額が少ない点もおすすめできるポイントです。
 
また、元利均等返済と比べて、元金の減るスピードが速いので、借り換えや住み替えなどで一括返済をする際に、借り換える額が元利均等返済よりも少ない金額となることも重要なポイントとなるでしょう。
 

 

どのくらい違う？住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済のシミュレーション

実際に元利均等返済と元金均等返済では総返済額にどのくらいの違いがあるのか、シミュレーション機能を使って比較してみます。
 
【シミュレーション条件】
・借入希望額：5000万円
・返済期間：35年
・金利：1.3％
・ボーナス払い：なし

項目	元利均等返済	元金均等返済
返済開始時の返済金額	14.9万円	17.5万円
総返済額	6247万円	6158万円

※フラット35のシミュレーション機能を利用
 
住宅ローンの返済開始時に、元利均等返済では約15万円の返済金額であるのに対し、元金均等返済では17万5千円の返済金額と大きな差があります。ただ総返済額を比較すると元金均等返済の方が約100万円、少ないことが分かります。
 
返済開始時の返済金額が大きく異なるため、経済的負担が大きいと感じる方は少なくないでしょう。しかし、総返済額が約100万円も違うのも大きな違いですので、どちらが良いとは言いにくいものがあります。やはりご家庭の状況に合わせて選択するのが良いでしょう。

 

住宅ローンの返済方法［2］ボーナス返済って？

ボーナス時期に毎月の返済金額に追加して住宅ローンの返済をしていく方法です。住宅ローンの返済方法には、ボーナス返済というものがあります。ボーナス時期には返済額が大きくなりますので、ボーナス払いなしの場合と比べて返済期間は短縮されます。
 
ただし、ボーナス返済は総借入金額の40％までと定められておりますので、月々の返済額をできるだけ抑えてボーナス払いを大きくするという返済計画には限度があります。

 

ボーナス返済の注意点

ボーナス払いありを選択しても後悔のないよう、注意点をご紹介しますので参考にしてください。
 

【ボーナスがない、減った場合】

ボーナスは会社に所属していれば絶対に支給されるものではありません。今では当たり前のように支給されているボーナスも、急に支給されなくなるといったことも有り得るのです。また、ボーナスが無くならなかったとしても、減額される場合もあります。
 
そういった際でも、住宅ローンの返済はしなくてはなりません。ボーナス返済分として設定していた金額の不足分は貯金などで補うなどして支払わなければなりませんので、その分家計は圧迫されるでしょう。そのため、もしもの時のことを考慮してボーナス返済なしを選択する方も多いです。

関連記事「ボーナスが出ない……そんな場合、住宅ローンの返済はどうなる？」
 

【支払利息が増える】

ボーナス返済ありの場合は、毎月支払いの住宅ローンと、ボーナス払い年2回支払いの住宅ローンの2つのローンを組んだと考えると分かりやすいです。ボーナス返済時期は金融機関によって定められており、だいたい6ヶ月ごとにボーナス返済時期が設定されています。
 
6ヶ月に1回のボーナス返済の度に元金が減っていくのに対し、その6ヶ月の期間は元金が減らないのでその分、利息分の支払いが多くなります。

 

どのくらい違う？ボーナス返済のシミュレーション

ボーナス払いありの返済方法を選択した場合と、ボーナス払いなしの返済方法を選択した場合で、毎月の返済金額と総返済額にどのくらいの差があるのかシミュレーションしてみます。
 
【シミュレーション条件】
・借入希望額：5000万円
・返済期間：35年
・金利：1.3％
・元利均等

項目	毎月返済額	総返済額
ボーナス返済あり40％ （ボーナス月返済額35.7万円）	8.9万円	6232万円
ボーナス返済なし	14.9万円	6227万円

※フラット35のシミュレーションを利用
 
ボーナス返済の割合を最大の40％に設定してシミュレーションをしてみたところ、毎月の返済金額では6万円の差が出ました。しかし、総返済金額を比べてみると、5万円程とそこまで大きな差ではありません。
 
ただし今回のシミュレーションでは金利1.3％で計算しており、自己資金なしなどの理由で金利が高くなればなるほど、総返済額の差が大きくなるといえます。

 

住宅ローンの返済方法［3］繰上返済って？

通常の返済とは別にまとまったお金を繰り上げで返済する返済方法を繰上返済といいます。繰上返済は元金に充てられるため、その分の利息が減ることになり総返済金額が少なくなります。また、繰上返済には『期間短縮型』と『返済額軽減型』という2つの返済方法があります。

 

期間短縮型とは？

繰上返済後も毎月の返済金額は変えず、返済期間を短縮させる返済方法を、繰上返済の期間短縮型といいます。返済額軽減型と比べ、利息が軽減され総返済額も減額されます。

 

返済額軽減型とは？

繰上返済後の毎月の返済額を減額し、返済期間は変えない返済方法を繰上返済の返済額軽減型といいます。

 

繰上返済の注意点

住宅ローンの繰上返済をする場合、いくつかの注意点があります。まずは住宅ローン控除の問題です。繰上返済をしたために借入期間が10年を満たさないなど、住宅ローン控除の適用要件を満たさなくなり、住宅ローン控除が受けられなくなる、もしくは住宅ローン残高が減ったことにより控除額が減額となる場合があります。
 
また、まとまった収入があったため繰上返済をしたが、その後に予期せぬトラブルで出費となり手元に現金がなくなってしまう場合などが考えられます。
 
「繰上返済に充てずに貯蓄としておけば……」と後悔のないよう、繰上返済時には返済計画と家計を総合的にみて検討することをおすすめします。

関連記事「詳しく知りたい！ 住宅ローンの繰り上げ返済についてFPが解説」

 

住宅ローンの返済方法は自分たちに合ったものを選択するのがおすすめ！

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済、ボーナス返済の有無の選択があります。元利均等返済は毎月の返済金額は一定、元金均等返済は返済金額が変動しますが元金は一定で利息の支払い分が減っていきます。
 
また、ボーナス時期に毎月の返済とは別に返済する返済方法もあります。他にも、繰上返済という返済方法もあり、どの返済方法を選択するかによって総返済額に差が出るといえます。ただし、無理なく返済していくことがベストですので、ご家庭に合った返済方法を選択することがより良い生活につながるでしょう。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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