2017.12.18 ローン

アパートローンに注意!経営失敗の主な3つの原因

Text : FINANCIAL FIELD編集部 / 監修 : 豊田 賢治

不労所得を得たいと考える人は多いのではないでしょうか。最近では投資目的でアパートやマンションを購入する人が増えました。
「アパート・マンションローン」はそのような人のために融資されるローンです。返済は賃料収入でまかなうのが原則になります。

しかし、経営が上手く行かず数千万円の負債が残ってしまうケースも。各銀行ではアパート・マンションローンの過剰融資を自粛する動きが広がっています。
どのようなことがアパート・マンション経営を失敗させるのか、主な3つの原因をみてみましょう。

1.返済計画が甘い

まず、十分な返済計画が出来ていない場合が多くあります。現実に期待できる家賃収入や自己資金に見合わない融資(特に金利の高い融資)を受けてしまうと、経営が上手く行かなかった時に苦しむことになります。
 
ローン契約には「期限の利益」というものがあり、毎回の返済金は期限になるまで返済する義務はありません。
 
しかし、滞納が続くと「期限の利益の喪失」が起こり、毎回の返済金だけでなくローン残額の全部の一括返済を迫られることがあります。
通達が来た時に滞納分を支払うなどして回避出来ればいいのですが、最悪アパート・マンションを売却すること(競売・任意売却)になってしまいます。
 

2.築年数と共に赤字が増えてしまう

金融庁の発表している「アパート・マンションローンの経過年数と空室率」によると、築年数の経過とともに空室率が上がり、アパート収支の赤字が増える傾向にあることが分かります。築5年の物件の空室率が2.6%なのに対して、築20年の物件の空室率は11.6%です。
築年数が経過するとアパート収入のみでは返済資金を賄えない場合も想定されるということです。
最終的に不動産を売却することになっても、不動産価値の低下で思ったような金額で売ることが出来ず、大きな借金を残してしまうことがあります。
 
参考URL:http://www.fsa.go.jp/news/29/Point2017.pdf
 

3.入居者が家賃を払わない

入居者とのトラブルも問題のひとつです。特に入居者が家賃を支払わない場合、問題は大きくなります。
 
家賃を払わない入居者は追い出したいところですが、一度の滞納では追い出すことは困難です。おおむね3か月分の家賃の滞納があってはじめて裁判で追い出すこと(明け渡し強制)ができるようになります。
裁判で明け渡し強制の決定をもらっても、現実に立ち退きの強制執行をするためには、強制執行までの費用を大家がいったん立て替えなければなりません。
 
家賃を支払わない人が出てくると、十分な返済計画を立てていても計画倒れになってしまうということです。
 

火事や壊されるなど様々なリスク。20~30年経営することの難しさ

上で紹介した以外にも、火事や地震などの自然災害、壊されたり汚されたりしてしまう、貸室で事件や事故が起こりいわゆる事故物件になってしまうなど、リスクは様々です。
アパートやマンションを何の問題もなく20~30年経営することは、とても難しいこと。アパート・マンションを経営する際は、思いがけないことが起こるリスクも踏まえたうえで始める覚悟が必要です。
 
著:ファイナンシャル フィールド 編集部
監修:東京桜橋法律事務所 豊田賢治 弁護士

FINANCIAL FIELD編集部

Text:FINANCIAL FIELD編集部(ふぁいなんしゃるふぃーるど へんしゅうぶ)

日々の生活における、お金にまつわる消費者の疑問や不安に対する解決策や知識、金融業界の最新トレンドを、解りやすく毎日配信しております。お金に関するコンシェルジェを目指し、快適で、より良い生活のアイディアを提供します。

 

 

豊田 賢治

監修:豊田 賢治(とよた けんじ)

弁護士

開成高校卒、東京大学法学部卒。弁護士登録後、大手渉外法律事務所、外資系法律事務所での勤務を経て独立。現在は弁護士16名を擁する東京桜橋法律事務所の所長として、多数の企業や個人の法務顧問として活動。どんな相談に対しても「わからない」とは言わないことをスタンスに、日々クライアントのために奮闘中。
【東京桜橋法律事務所】

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