住宅ローンの借り換えで返済期間の変更ができる？変更で出る影響とは | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローンの借り換えで返済期間は変更できる？

住宅ローンの借り換えでは、借り換え前の返済期間を変更することが可能です。

一般的には借り換えをする前に、現在住宅ローンを借り入れている銀行で行うものです。この場合は、当初の返済期間の変更をすることができます。

借り入れ中の銀行では返済期間の延長・短縮どちらも対応してくれます。借り換えの場合、返済期間の短縮は対応してくれる場合が多いようですが、延長は対応できる銀行と対応できない銀行があります。

借り入れ中の銀行で返済をする場合、期間の変更が可能かどうかを審査するため、変更の申請を行うことになります。借り換えにともなって返済期間を変更したい場合は、特に申請は必要ありません。住宅ローンの借り換えは「借り換え前の住宅ローンを完済して、新たに住宅ローンを組む」ということです。借換時の状況も審査内容に含まれるため、新たな申請は必要ないのです。

借換時に当初の返済期間を短縮することはそれほど難しくありません。毎月の返済額は増えますが、金利支払い分が減るので総支払額が抑えられるためです。多くの銀行では、他の銀行からの借り換えの場合は「返済期間は借り換え前の住宅ローンの残存期間内」としています。

逆に借換時に返済期間の延長ができる銀行はそれほど多くありませんが、借り換え前の住宅ローンの残存期間を超えた回数での支払いを認めている銀行もあります。

ただし、借換時の審査でそれまでの返済経過年数や住宅ローンの残り期間などもチェックされます。また、借り換え申込時の年齢や、完済年齢も条件に入ってくることがあります。返済期間の延長により総支払額が増える関係上、審査そのものに通らない場合もありますので気をつけてください。まずは借り換えを検討している銀行に相談してみることをおすすめします。

返済期間の変更が効果的なのはどんなとき？変更のメリット・デメリット

住宅ローンの借り換えにともなって返済期間を変更すると、支払総額や金利支払い分などいろいろなことが変わってきます。

返済期間の変更にはメリット・デメリットの両方があるため、自分にとって変更したほうがお得になるのかどうか、しっかり検討をする必要があります。

返済期間の変更が効果的なのはどんなときなのか、メリットとデメリットを交えて詳しく解説します。

返済期間の変更のメリットとは

返済額を短縮した場合、延長した場合のそれぞれのメリットについて詳しくみていきましょう。

返済期間を短縮すると総返済額が減少します。これは分割回数が少なくなることで金利支払い分が減少するためです。

とくに借り換えにともなって返済期間を短縮した場合は、金利方式を再度選択することができるため、効果が大きくなる場合があります。

現在は超低金利時代で、変動金利で借りている方にはとても有利ですが、景気が上向いてくると金利が上昇することも考えられます。その際には毎月の返済額が増える可能性があります。

しかし、借り換えの際に固定金利を選択すれば、景気変動による毎月の返済額の上昇の影響は受けなくなります。景気はずっと同じままではないので、計画的に返済していくのであれば固定金利の方が有利に働く場合もあるのです。完済年齢が65歳を切って定年前に返済できれば、定年後の生活にも余裕ができてきます。

返済期間を延長すると毎月の返済額が少なくなるというメリットがあります。

お子さまの受験や自宅のリフォームなど、どうしてもお金を使わなければならない時期は出てきます。そのようなときに毎月の返済額を抑えられれば生活が楽になります。また、借換時に金利選択ができるメリットは短縮のときと同じです。

返済期間の変更にともなうメリットは「今の支払いが楽になる」「将来の生活が楽になる」ということです。ただし、メリットばかりを考えると将来大変なことになる場合もあります。

次で紹介する、返済期間の変更にともなうデメリットもしっかり確認しておきましょう。

返済期間変更のデメリットとは

返済期間の変更は、いいことばかりというわけではありません。返済期間を短縮した場合、延長した場合のそれぞれのデメリットをみていきましょう。

返済期間を短縮する場合、分割回数が減るので毎月の支払額は増加します。

もし支払いが厳しくなり延滞をしてしまった場合、信用に傷がつくため、再び借り換えを考えたときの審査も非常に厳しくなります。借り換え自体ができないこともあり得ます。また、延滞後、支払いが厳しいからと返済期間の延長を望んでも、延長における審査も厳しくなります。

変動金利を選択している場合、景気が上向いて金利が上昇すると、それに伴い毎月の返済額が増加してしまいます。返済期間の短縮で毎月の返済額が増えたところに、金利上昇によりさらに返済額が上昇すると非常に支払いが厳しくなります。

これで延滞をしてしまうと借り換えも返済期間延長も厳しくなり、にっちもさっちも行かなくなってしまいます。

返済期間を延長した場合、毎月の返済額は減りますが総返済額が増加します。完済年齢が定年を過ぎていると、年金を収入のメインとしながら返済し続けることになるので、生活が苦しくなることも考えられます。

変動金利を選択している場合は、景気が上向き、金利が上昇すると総支払額はさらに増えることになります。毎月の返済額が少ないうちに計画的に繰上返済をしていかないと、将来的に返済が苦しくなってしまいます。

借換期間の変更にともなうデメリットは「今後返済を続けていけなくなる」「定年後に返済を続けていけなくなる」という可能性です。

返済ができなくなってしまうと、抵当権が実行され自宅を失ってしまうということになりかねません。借換期間の変更を考える際には現在の自分の収入や貯蓄、そして家族の協力体制などを考慮に入れて検討しましょう。

住宅ローンの借り換えで返済期間を有利にしよう

借り換えで返済期間の変更を行うことについては、場合によってさまざまなメリット・デメリットが発生します。そこで大事になってくるのが、自己分析です。自分の経済状況はどうなのか、今後の収入はどうなっていくのか、そして家族の協力は得られるのかなどをはっきりさせ、将来の見通しを立てることが必要となります。

そのうえで、借り換えたときにどうすれば自分にとって有利になるのかをしっかり考えましょう。直近で大きなお金を使わなければいけないのなら返済期間の延長をするのも一つの選択肢ですし、お子さまがいらっしゃらなかったりすでに独り立ちしていたりするなら短縮する選択肢もあります。

1人で考えて決めることが難しいのであれば、場合によってはファイナンシャルプランナーに相談をすることも考えてみてください。今後の生活に直結することですから、いくら検討してもしすぎる、ということはありません。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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