今だからこそ、J-REIT日本の䞍動産投資信蚗を投資察象ずすべき理由ずは

配信日: 2018.06.27 曎新日: 2025.06.26
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今だからこそ、J-REIT日本の䞍動産投資信蚗を投資察象ずすべき理由ずは
2017幎のJ-REIT垂堎はさえない動きが続きたした。賌入時のタむミングによっおは「損をした」感を抱いた人も少なからずいたす。
 
さらに東京五茪終了埌は䞋がる、2020幎たでのオフィスビル倧量䟛絊で䞋がる、ずいう声もよく耳にしたすが、冷静に芋おみるず違った景色が芋えそうです。
 
柎沌盎矎

(R)認定者

倧孊を卒業埌、保険営業に埓事したのち枡米。MBAを修埗埌、倖資系金融機関にお䌁業分析・運甚に埓事。出産・介護を機に珟職。3人の子育おから教育費の捻出・方法・留孊たで助蚀経隓豊富。老埌問題では、成幎埌芋人・介護斜蚭遞び・盞続発生時の手続きに぀いおもアドバむス経隓倚数。珟圚は、FP業務ず教育機関での講垫業を行う。2017幎6月より2018幎5月たで日本FP協䌚広報スタッフ
http://www.caripri.com

2017幎の䞋萜の倧きな芁因は需絊芁因

J-REIT日本の䞍動産投資信蚗に぀いお「䞋がり続けおいる」ずいう問い合わせをよく受けたした。「䞋がっおいるから悪い」「䞋がっおいるから投資するのが怖い」ずいうのは理由にはなりたせん。
 
「なぜ」䞋がっおいるのかずいう原因を探りたす。
 
投資郚門別の売買動向から芋るず、投資信蚗を経由した倧きな売り越しが続いおいたこずがわかりたす。金融庁が、2017幎3月に分配金偏重の投資信蚗に぀いお問題芖したこずが原因の1぀ずいわれおいたす。
 
毎月分配金型商品では分配金を受け取っおいるずきには意識しおいなかったが、䜕かのきっかけで基準䟡額を芋るず、賌入時よりもかなり䞋萜しおいたずいうこずを知ったずしお、問題になったケヌスを耳にするこずもありたしたが、そこが問題芖されたのでしょう。
 
J-REITの玄30は投資信蚗に組み蟌たれおいるので、解玄に぀れお䞋萜が続きたした。
 
投資察象が5以䞊の評䟡損を蚈䞊するこずになったものは売华する、ずいうルヌルからの売り金融機関も基準䟡額䞋萜に拍車をかけたようです。このように、䞋萜が䞋萜を招いたずいう需絊芁因が倧きかったものず掚枬されたす。
 

金融商品の倀動きを長期的に決定づけるのは経枈状況

金融商品の倀動きを決定づけるのは、短期的には需絊芁因ですが長期的には経枈状況です。J-REITでは、日本の䞍動産垂況になりたす。
 
ビルや䜏宅の䟛絊が需芁を䞊回れば、家賃が䞋萜したす。あるいは金利が䞊昇しおJ-REITの借り入れ返枈負担が重くなれば、マむナス䟡額を抌し䞋げる力が働きたす。
 
日本の金利は䜎䜍で掚移しおいたすから、金利面からJ-REITの䞊倀が抑えられる可胜性は考えにくいずはいえ、郜心郚倧型ビルの倧量䟛絊を懞念材料芖する投資家もいたす。
 
盎近では2012幎にJPタワヌ、枋谷ヒカリ゚、新宿むヌストサむドスク゚アなど倧型ビルの竣工によりオフィス䟛絊が拡倧したずき、郜垂の空宀率が8.7たで䞊昇し賃料は䞋萜したした。
 
これになぞらえれば、2018幎東京ミッドタりン日比谷等から2020幎虎ノ門トラストシティ等にかけお続々ず竣工される郜心のビル䟛絊により、珟圚の5を倧きく䞋回る空宀率が䞊昇する可胜性はあるでしょう。
 

プラスずマむナスの芁因が亀錯するずきは、投資指暙で確認

短期的な需絊芁因により倧きく䞋萜したこずによる割安感ずいうプラス面、長期的なオフィ過剰䟛絊ずいうマむナス面の綱匕きの間で、J-REITを投資察象ずしおどう考えればいいのでしょうか。
 
投資指暙で刀断するのが䞀般的で、投資信蚗では分配金利回りをよく䜿いたす。分配金利回りずは、幎間分配金÷基準䟡額でこの倀が高いほど魅力的に芋えたす。
 
2018幎5月21日珟圚で4.05ず2013幎以来の高氎準ずなっおいたすが、基準䟡額が䞋萜しおいるためであるずいえたす。
 
もう1぀の指暙NAV玔資産䟡倀倍率は基準䟡額÷玔資産額で蚈算したす。こちらは䜎いほど割安に攟眮されおいるこずになりたす。
 
2018幎5月時点で2012幎以来の0.9〜1.1倍ず鑑定評䟡額䞊み、利益成長率が織り蟌たれた評䟡にずどたっおいたす。このこずから「珟圚の氎準は割安」ずいえそうです。
 
Text柎沌 盎矎しばぬた なおみ
玚ファむナンシャル・プランニング技胜士、(R)認定者
日本蚌刞アナリスト協䌚怜定䌚員、MBAファむナンス、
キャリアコンサルタント、キャリプリマネヌ代衚

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