賃貸不動産の投資の基礎 その4
配信日: 2022.12.24
CFは収支の流れを把握するために重要ですが、不動産投資におけるCFの特徴を確認していきます。
執筆者：浦上登（うらかみ のぼる）
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
東京の築地生まれ。魚市場や築地本願寺のある下町で育つ。
現在、サマーアロー・コンサルティングの代表。
ファイナンシャル・プランナーの上位資格であるCFP（日本FP協会認定）を最速で取得。証券外務員第一種（日本証券業協会認定）。
FPとしてのアドバイスの範囲は、住宅購入、子供の教育費などのライフプラン全般、定年後の働き方や年金・資産運用・相続などの老後対策等、幅広い分野をカバーし、これから人生の礎を築いていく若い人とともに、同年代の高齢者層から絶大な信頼を集めている。
2023年7月PHP研究所より「70歳の現役FPが教える60歳からの「働き方」と「お金」の正解」を出版し、好評販売中。
現在、出版を記念して、サマーアロー・コンサルティングHPで無料FP相談を受け付け中。
早稲田大学卒業後、大手重工業メーカーに勤務、海外向けプラント輸出ビジネスに携わる。今までに訪れた国は35か国を超え、海外の話題にも明るい。
サマーアロー・コンサルティングHPアドレス：https://briansummer.wixsite.com/summerarrow
不動産投資のキャッシュフロー
不動産投資を行う上で最も重要なのは、キャッシュフロー（CF）です。CFが赤字になると、自分自身の貯蓄などから現金を補てんする必要が出てきますし、別の不動産への再投資もできなくなります。
不動産投資でのCFの仕組みについて解説していきますが、まずは図表1の表をご覧ください。
【図表1】
※筆者作成
「その3」で説明した損益計算書との違いは、減価償却費がなくなっていること、住宅ローンの返済額が元利合計となっていることです。
「その3」で説明したとおり、減価償却費は現金の外部流出を伴わないコストなのでCF上もマイナスにはなりません。
また、損益計算書では住宅ローン返済額について金利だけが経費に計上されていましたが、CFでは返済額全体、すなわち元利と合計したすべてが支出として計上されています。
それ以外の支出は「その2」で説明したNOI 利回りでも計上された経費で、その結果、収支は4万6912円の黒字になっています。
前述したようにCFが赤字になると、自分の貯蓄などから赤字を補てんや、再投資ができなくなるため、不動産投資ではCFは黒字にする必要があります。
「その3」で説明した損益計算書の場合、不動産所得の損益は減価償却費のために4万8726円の赤字になっていますが、CFは黒字で、損益は赤字なので税金の還付も受けられるという、ある意味で理想的な形となっています。
もちろん、損益が黒字であれば税金を払えばよく、キャッシュフローの収支もさらにプラスとなるので、もっと理想的な形といえると思います。
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まとめ ― 不動産投資の収益性は、時間の要素を加えて総合的に見る必要がある
これまでNOI利回りと不動産所得の損益、不動産収支のCFについて説明してきました。
しかし、これらはすべて単年度のもので、1年目と5年目、10年目が同じ内容となるわけではありません。
不動産投資の収益性について、具体的には次の要素が時間とともに変わります。
1. 不動産家賃収入
経済情勢が一定であれば、家賃収入は時間の経過とともに少しずつ下がります。
2. 経費
経費には建物管理費、賃貸管理費がありますが、これらは状況に応じて変動します。また、修繕積立金は建物が古くなるにつれて高くなります。
3. 投資ローンの金利
通常、元利合計が一定の返済ローンを選ぶので、投資ローンの金利は年が経つにつれて減っていきます。
4. 減価償却費
減価償却費は定額法である限り、年が経っても変わりません。定率法を選択した場合は、年が経つにつれて減少します。
このように不動産投資の利回り、損益、CFは年とともに変化するので、単年度で見るのではなく、投資期間全体にわたって総合的に見る必要があります。
時間の要素を考慮した不動産投資の収益性を総合的に見るためには、内部収益率を計算することになりますが、この点については別の機会に説明したいと思います。
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
