不動産投資は「不動産価格の変動」というキャピタル・ゲイン＆ロスと、「賃料」というインカム・ゲインの2つを考えてする必要があります。
そんな不動産投資のメリットの1つは、現金や株式などの金銭資産で相続した場合と比べ、相続税がかなり少なくなることです。そのため、不動産は相続税の節税の有効な手段として、特に富裕層の間で注目されてきました。
この記事では、不動産が相続においてどのくらい有利なのか、多くの方が気づきにくい点に着目して、具体的に解説したいと思います。
執筆者：浦上登（うらかみ のぼる）
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
東京の築地生まれ。魚市場や築地本願寺のある下町で育つ。
現在、サマーアロー・コンサルティングの代表。
ファイナンシャル・プランナーの上位資格であるCFP（日本FP協会認定）を最速で取得。証券外務員第一種（日本証券業協会認定）。
FPとしてのアドバイスの範囲は、住宅購入、子供の教育費などのライフプラン全般、定年後の働き方や年金・資産運用・相続などの老後対策等、幅広い分野をカバーし、これから人生の礎を築いていく若い人とともに、同年代の高齢者層から絶大な信頼を集めている。
2023年7月PHP研究所より「70歳の現役FPが教える60歳からの「働き方」と「お金」の正解」を出版し、好評販売中。
現在、出版を記念して、サマーアロー・コンサルティングHPで無料FP相談を受け付け中。
早稲田大学卒業後、大手重工業メーカーに勤務、海外向けプラント輸出ビジネスに携わる。今までに訪れた国は35か国を超え、海外の話題にも明るい。
サマーアロー・コンサルティングHPアドレス：https://briansummer.wixsite.com/summerarrow
不動産の相続税評価額は、どのように決まるか？
相続は誰しも避けて通ることができない問題です。どのような形で財産を残すか、節税をできるだけ有利に行うにはどうしたらよいかは、人生の最後における重要な課題ということができます。
それでは相続を行う際、現金・通常の土地付き建物・賃貸中の不動産で、それぞれの相続税の評価額はどう違ってくるのか、考えてみましょう。
表1は東京都内の中古ワンルーム・マンションを想定して、①その時価（実勢価格）、②自分で居住している場合（「自用」といいます）、③賃貸している場合について、①～③それぞれの相続税評価額の目安を比較したものです。
表1
| 1 不動産の時価 （＝実勢価格） |
2 自用の場合の 相続税評価額 |
3 賃貸中の場合の 相続税評価額 |
|
|---|---|---|---|
| 建物 | 2000万円 | 1200万円 | 840万円 |
| 土地（敷地権割合） | 800万円 | 560万円 | 442万円 |
| 合計 | 2800万円 | 1760万円 | 1282万円 |
| 時価の合計額に占める比率（四捨五入） | 100 | 63 | 46 |
筆者作成
表1を見ると、①ワンルーム・マンションの時価、②自用、③賃貸中の場合の3とおりを比較したとき、相続税評価額は右の列になるにつれて、だんだん下がっていることが分かります。なお、①の「不動産の時価（＝実勢価格）」とは、実際に取引されている不動産の価格をいいます。
この表のとおりであれば、現金で相続するより、その現金で不動産を買って相続する方が相続税は少なくなります。さらに、その不動産を賃貸に出したまま相続すれば、さらに相続税が少なくなります。
なぜ、そのようなことが起きるのでしょうか？
【PR】資料請求_好立地×駅近のマンション投資
【PR】J.P.Returns
おすすめポイント
・東京23区や神奈川（横浜市・川崎市）、関西（大阪、京都、神戸）の都心高稼働エリアが中心
・入居率は99.95%となっており、マンション投資初心者でも安心
・スマホで読めるオリジナルeBookが資料請求でもらえる
賃貸中の不動産は、自由度が低い分、評価額が下がりやすい
相続税評価額は、時価で評価するのが原則です。相続財産が現金の場合、その金額そのものが時価なので評価は簡単です。
一方、不動産は実際に売ってみないといくらで売れるか分かりません。一応上記のように、いわゆる「時価」である「実勢価格」があるものの、いつでも取引所で売買が可能な株式とは違い、事前に「時価」を確定させることは不可能です。
といっても、相続するたびに不動産を売るわけにはいきません。
したがって、不動産の相続税評価額を決める場合は、その性格に応じた評価額算出のルールが定められています。ここで、不動産の価格について整理してみましょう。
表2
| 不動産の価格 | 内容 |
|---|---|
| 実勢価格 | 実際に売買されている価格 |
| 公示地価 | 国土交通省が毎年3月に公示する標準地の価格 |
| 課税標準額 | 土地・建物に税率をかけて、固定資産税額を算出するもとになる金額。 評価額ともいう |
| 自用の建物の相続税評価額 | 固定資産税評価額 |
| 自用の土地の相続税評価額 | 路線価（相続税路線価） |
| 賃貸中の建物（貸家建物）の相続税評価額 | 固定資産税評価額に借家権割合、賃貸割合を考慮して計算される |
| 賃貸中の土地（貸家建付地）の相続税評価額 | 路線価に借地権割合、借家権割合、賃貸割合を考慮して計算される |
表2を見て分かるように、土地の場合は、路線価が相続税評価額になります。建物の場合は、固定資産税評価額が相続税評価額になります。
また、自宅として使っている土地・建物（自用の土地・建物）と賃貸に出している土地・建物とでは、所有者から見て自由度が異なります。自用の土地・建物であれば、所有者の好きなときに売却できますが、賃貸に出している土地・建物は、所有者の意向で売却時期を決めることができません。
それゆえ、賃貸に出している土地・建物は、それらの借地権割合、借家権割合、賃貸割合などを考慮した上で、自用の土地・建物と比べて相続税評価額が低く設定されています。それらが、「不動産で相続した方が、現金で相続するより有利である」という理由です。
まとめ
不動産を活用した相続は、現金よりも相続税評価額が低くなるため、節税効果が期待できます。特に賃貸中の不動産は評価額がさらに下がりやすく、相続税対策として有効です。
不動産の相続は、時価や路線価、固定資産税評価額などの評価方法を理解し、自用か賃貸かによる差を把握することが重要です。これらのポイントを踏まえ、将来に向けた計画的な資産形成を進めましょう。
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
