マンションを売却したら「住宅ローンがまだ残るかもしれない」と聞いて不安です。売れば借金もなくなると思っていたのですが、自己資金が必要になる場合もありますか？

マンションを売っても住宅ローンが残ることがある理由

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、売却代金を利用してローンを完済するのが一般的です。しかし、売却価格が住宅ローン残高を下回ると、売却代金だけでは完済できません。
 
例えば、住宅ローンの残高が2500万円ある一方で、マンションが2200万円でしか売れなかった場合、300万円不足します。この不足分は、一般的には自己資金などで補う必要があります。自己資金で補えない場合は、金融機関に相談のうえ任意売却などの方法を検討するケースもあります。
 
一般的な売却では、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。そのため、不足分を用意できない場合は、通常の売却が難しくなることがあります。抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に備えて金融機関が不動産に設定する担保権です。通常は、売却時に抵当権を抹消して買主へ所有権を移転します。
 
そのため、まずは住宅ローン残高と売却できそうな価格を比較することが重要です。
 

自己資金が必要になるケースとは？

自己資金が必要になるのは、売却価格だけで住宅ローンを返済できない場合だけではありません。
 
売却時には仲介手数料や登記費用、住宅ローンの繰上返済手数料など、さまざまな諸費用も発生します。これらの費用は売却代金から精算されることもありますが、自己資金が必要になる場合もあります。
 
例えば、2500万円でマンションが売れたとしても、仲介手数料やその他の費用が100万円程度かかる場合があります。売却代金だけではこれらの費用を賄えない場合には、自己資金が必要になる可能性があります。
 
また、売却によって利益が出た場合は譲渡所得税がかかることがあります。一方で、自宅を売却した場合には、一定の条件を満たせば3000万円特別控除などの特例を利用できる場合があります。制度には細かな適用条件があるため、国税庁の案内や税理士などへ確認すると安心です。国税庁でも譲渡所得に関する制度が案内されています。
 
自己資金が必要になる可能性は、住宅ローン残高だけでは判断できません。売却に伴う費用まで含めて考えることが大切です。
 

売却前に確認したい3つのポイント

安心して売却を進めるためには、事前に次の3つを確認しましょう。
 
まずは住宅ローンの残高です。金融機関から送付される返済予定表やインターネットバンキングなどで確認できます。
 
次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在どのくらいの価格で売却できそうか把握しましょう。査定は1社だけではなく複数社へ依頼すると、相場を把握しやすくなります。
 
最後に、売却時に必要となる諸費用を確認します。仲介手数料や登記費用、引っ越し費用なども含めて資金計画を立てておけば、「思ったよりお金が必要だった」という事態を避けやすくなります。
 
もし売却価格だけでは住宅ローンを完済できない場合は、まず金融機関へ相談しましょう。住み替えを予定している場合は、住み替えローンを利用できるケースがあります。また、状況によっては任意売却などを検討することもあります。利用できる制度や条件は金融機関によって異なるため、早めに相談しておくことが重要です。
 

事前に資金計画を立てれば安心して売却を進められる

マンションを売却したからといって、必ず住宅ローンがなくなるとは限りません。売却価格が住宅ローン残高を下回れば、不足分を自己資金で補う必要が生じる場合があります。また、売却時には仲介手数料などの諸費用も発生するため、それらも含めた資金計画が欠かせません。
 
まずは住宅ローン残高と査定価格を比較し、どのくらいの資金が必要になる可能性があるのかを確認しましょう。事前に準備を進めておけば、慌てることなく売却を進めやすくなります。不安な点があれば、不動産会社や金融機関へ早めに相談し、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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