いまさら聞けない不動産投資の基本（1） 不動産投資の歴史

不動産投資に興味を持たれている方は少なくないでしょう。すでに1部屋、1棟をお持ちになり「もう1つ持っても良いか」とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。業者に勧められ、深く考えずに始めたという人もいるのではないでしょうか。
 
一方、「かぼちゃの馬車事件」などで被害を受けた方もおり、不動産投資は怖い、そんな高額な投資なんてとんでもない、という方もいらっしゃると思います。あらためて、不動産投資の歴史と仕組みなどの基本を考えてみたいと思います。
 

バブル経済崩壊前まで

バブル景気の頃は「不動産価格は上がり続ける」と信じる人が多くいました。いわゆる「不動産神話」です。しかし、バブル崩壊とともに、その神話はもろくも崩れ去り、多くの不動産投資家は巨額の損失をこうむりました。
 
バブル経済が始まる前までは、個人で不動産投資をする人の多くは昔からの地主などの資産家が中心。一般の会社員や公務員には、不動産投資をしようという発想もほとんどありませんでした。結果として、バブル崩壊によって個人として不動産投資で損害を受けた方は多くありませんでした。
 
また、昔からの地主さんは、バブル景気よりも前から土地を保有していた人が多く、保有期間中にバブル景気で大きく上昇した資産価値が崩壊で一気に下落したものの、取得価格を下回るまで落ちたという人は多くありません。
 
一方、この頃は本業を別に持つ企業でも「不動産投資をしないほうがおかしい」と考えられている状態でした。結果として、企業がバブル景気の最中に取得した不動産は大きく簿価が下がり、大きな損失を計上することになりました。
 
結果として、バブル崩壊で大きな痛手を受けたのは、1986年から1991年ごろまでの好景気の最中に土地を取得した人（法人、個人含め）が中心でした。

バブル経済崩壊以降

その後、しばらく日本の不動産価格は低迷を続けます。1997年頃まで急激に下落した地価は、その後も2005年頃までずるずると下げ続けた後、少し持ち直すものの2008年のリーマンショック以降再び下落します。その後、地域により差がありますが、大都市圏では2013年頃を底に2019年まで緩やかに回復基調にあります。
 
今回の新型コロナウイルスによる影響と原油高による経済の混乱、株価の大幅下落を受け、再び下落に転じることが危惧されます。それでなくても、現在の日本は人口減少社会に向かうことが確実な状況です。当然需要も落ち込むとみられ、今後、多くの不動産の価値（価格）は横ばい、あるいは下落すると考えられます。
 
特に、マンション価格は2013年以降7年くらいの間にかなり値上がりしました。居住用だけでなく、投資用も含めてです。これは、低金利時代に入り、投資マネーが不動産にも流入していることも大きな要因と考えられます。
 
バブルの教訓も考えれば、今は不動産投資への参入や買い増しには慎重になるべき時期だろうと思います。
 
しかし、居住用の賃貸不動産に関していえば、バブル崩壊やリーマンショックで株価が半値に下がったような時も家賃が急に半分になってしまうようなことはなく、比較的安定した収入が得られました（居住用ではなくオフィスビルの賃料は、バブル当時の半額以下まで下がったものもありました）。
 
今後は空き家もさらに増えると予想されます。賃貸不動産も、特徴がない物件は入居者の確保が難しくなり、空室が増え、賃料が下がってしまうことになるでしょう。立地や何かしらの差別化できる魅力を維持することが重要になってきます。

『金持ち父さん、貧乏父さん』

不動産投資を手掛けている人のほとんどが一度は読んだことがあるであろう『金持ち父さん、貧乏父さん』という本があります。日系アメリカ人であるロバート・キヨサキ氏が書いたベストセラー本です。
 
1997年に初版が出版されたこの本では、不労所得が得られる不動産投資を含めた資産形成の有効性が語られていました。タイトルや内容がとっつきやすかったこともあり、多くの人が手にしました。
 
個人の不動産投資が注目され始めたのもこの時期です。それまでは金融機関も個人に不動産投資用の資金を融資する事例が少なく、融資を受けることも容易ではありませんでした。徐々に投資用不動産を手掛けるデベロッパーや投資家が増え、金融機関の融資姿勢も変わっていきました。
 
現在、投資用不動産を扱う会社は非常に多くあります。それを専業にしている会社も少なくありません。分譲マンションは大手デベロッパーの寡占化が進む中、投資用マンション開発に生き残りをかけている中小デベロッパーもあります。
 
シノケンや不正融資問題で問題になったTATERU、古株ではレオパレスや大東建託のように投資用アパート建築販売を事業の柱としている会社も増えています。
 
アパートや賃貸マンションの管理や、サブリースを行う会社も非常に多くなりました。もはや乱立しているともいえる状況であり、今後の経済情勢の変化によっては淘汰が進むこともあり得ます。
 
このような会社から物件を購入したり、管理・サブリースなどを任せたりする場合、その会社の経営状況などもチェックしておく必要があるように思います。

まとめ

不動産投資の歴史を振り返ってみると、一部の地主を除き個人が不動産投資を行うようになった歴史は20年程度と比較的浅いことがわかります。
 
急激に地価が下落したのはバブル景気がはじけた後のことであり、その後は大都市圏の不動産価格の変動は多少の上がり下がりはあるものの緩やかです。今は超低金利時代であることも個人が不動産投資を行うハードルを下げていると考えられます。
 
一方、これから訪れる人口減少社会は、日本が今までに経験したことのない状況であり、考慮しないわけにはいきません。不動産投資は慎重に行えば資産形成の手段として有効に機能しますが、大きな金額を投資することにもなるため、物件選定や想定賃料、価格を見誤ると取り返しのつかないことにもなりかねません。
 
不動産投資を行う場合、その歴史を学ぶことや今後の予測を慎重に行うことも不可欠だと考えます。次回は、不動産投資のメリットについてあらためて考えます。
 
執筆者：西山広高
ファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引士、西山ライフデザイン代表取締役