時価総額10兆円に達した投資商品とは

不動産投資信託（J-REIT）とは、賃貸テナントビルや賃貸マンションなどの不動産を対象に、その賃料や売却益などを投資した人に分配する“日本市場用不動産投資信託”です。
投資物件は、オフィスビル、商業施設・店舗、分譲・賃貸マンションなどの住宅、介護施設などさまざまです。

2001年に2銘柄でスタートしましたが、ほぼ順調に拡大し、2015年12月には時価総額10兆円に達し、2017年10月現在で59銘柄が上場しています。

J-REITに投資するメリットとは？

 
次に、投資商品としての、J-REITの長所を考えて見ましょう。
 
（１） 多額の融資を必要としない
J-REITは大勢の投資家から資金を集めて不動産を購入します。そのため一人が負担する投資額が分散され、30～100万円前後で不動産投資をスタートすることができます。そのため、金融機関からの借り入れを行うことなく、また、そのリスクを負うこともなく、自分の資金の範囲で市場に参加できます。
 
（２）投資リスクを分散する事ができる。
J-REITは、株と同様に、株式市場に上場している商品ですが「株」ではありません。株が企業への投資であるのに対し、J-REITは不動産に投資を行いその配当が利益となります。そのため、一般的な株式市場とは別の値動きをするので、ポートフォリオに組み込むことでリスクの分散効果があるとされています。
 
（３）REITの商品は株同様、流動的に購入できる。
J-REITは株同様、東証や大証に上場している商品です。取引金額が高く、現金化するまでに時間がかかる不動産に比べて、圧倒的に高い流動性がメリットになります。
 
（４）専門家による運用管理が期待できる。
REITはプロによる運用管理が行われ、不動産投資によって得られた利益のほぼすべてが配当として投資家に分配されます。
　 

J-REITに投資するデメリットとは？

 
次に、J-REITのデメリットを考えてみましょう。
 
（１）物件の利回りによっては、自己投資のほうが実利回りを確保できる場合がある。
（２）不動産投資ではあるが不動産を所有する事はできない。
（３）配当利回りは、その時の株価によって変動する。
 
J-REITは市場にて売買が行われています。そのため、市場原理が働き、商品そのものの売買価格が値上がりすれば、相対的に投資利回りも落ちてしまいます。
具体的な例で考えてみましょう。
 
当初50万円で売りに出され、現在は70万円まで株価が上昇した場合に、その時の配当額が年３万円であったとします。
 
当初からそのJ-REITを持っている人の運用利回りは6％になりますが、70万円で購入した人にとっては4.3％となってしまいます。
J-REITも株と同じように変動リスクがあり、景況や市場の運気に大きく影響します。
 
Text：尾上 好美（おうえ よしみ）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ(R)認定者
2級キャリア・コンサルティング技能士
アルファプランナーズ代表