住宅ローンの見直しポイントを紹介！見直した方がいいのはこんな人 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローンの見直しポイントとは

　
令和元年の住宅市場動向調査によると、住宅を購入するのがもっとも多いのは30代となっています。住宅ローンは最長で35年間にわたって支払いがありますので、もっとも多いのは定年である65歳、あるいはそれ以上の年齢まで返済をする方が多いということです。
 
長期間返済をしていると、その間に景気や経済状況が変化することも考えられます。そのため住宅ローンは、状況や場合によっては見直しをする必要があります。
 
ここでは、住宅ローンの注意すべきポイントについて詳しく解説します。
 

住宅ローンの注意すべきポイント1：返済期間が長いほど金利がかかる

　
住宅ローンは金利がかかるため、返済期間が長くなるほど金利支払い分が大きくなる、という特徴があります。逆にいうと、早く払ってしまえばそれだけ金利は少なくなる、ということになります。
 
そこで見直し策として、繰上返済という方法があります。毎月支払っている住宅ローンとは別に、貯金しておくなどしたお金から追加で返済をするものです。繰上返済した分は、基本的にすべて元金に組み入れられます。
 
繰上返済には「返済期間短縮型」「返済額減額型」の2種類があります。返済期間短縮型は、例えば毎月の返済額はそのままで、20年返済期間があるものを19年に短縮する、といったものです。支払う期間が短くなるため、それだけ金利支払い分が少なくなり、金利減少効果と支払総額減少効果が高い方法です。
 
返済額減額型は、毎月の返済額を減らす方法です。この場合は返済期間を変えずに、月々の返済額を減らします。返済期間が変わらないので金利減少効果は低いですが、毎月の返済額が減るため、すぐに家計の改善を体感できます。
 
どちらの方法も支払い回数・支払総額・金利分の減少効果があるため、見直しとして有効な方法のひとつです。ただし繰上返済は、銀行によっては手数料がかかることもあります。何回にも分けて繰上返済をすると手数料負担が大きくなってしまいますので、注意しましょう。
 

住宅ローンの注意すべきポイント2：完済予定年齢は何歳か

　
住宅ローンの注意すべきポイント2つ目は、完済予定の年齢は何歳なのか、ということです。住宅ローンは長期にわたって返済しなければなりません。また先述したように平均で30代で住宅を取得するため、多くの人の完済予定年齢は65歳を超えていると考えられます。
 
現在の一般的な定年である65歳を超えても返済が残っていると、年金収入だけでは生活が苦しくなることが予想されます。65歳までに完済してしまえれば、その後の生活が楽になることは間違いありません。
 
そこで見直し策として、返済条件の変更があります。繰上返済か借り換えとともに変更することが多いですが、繰上返済・借り換えをともなわずに返済期間の短縮など、返済条件を変更できる銀行もあります。
 
単純に返済期間を短縮する場合は、毎月の支払額は大きくなってしまいます。しかし、家族の協力を得て返済を続け、65歳までに返しきれれば定年後の生活はかなり楽になります。
 
デメリットは、やはり毎月の支払額が大きくなることです。そのため、繰上返済や借り換えを同時に行って、毎月の支払額を変えない工夫をしたり、家族の協力を得たりすることが必要になってきます。よく検討したうえで、できる限り65歳までに完済できるようにしましょう。
 

住宅ローンの注意すべきポイント3：金利が低い他社の住宅ローンはあるか

　
住宅ローンは毎年いろいろな商品が出ており、低金利が続いていることもあって借り始めたときよりも低い金利の住宅ローンがあるかもしれません。そんなときは、借り換えが見直し策として有効である場合があります。
 
金利差のある銀行に借り換えをすることで金利支払い分が減少し、総支払額が少なくなる効果があります。借り換えの効果をしっかり発揮するには「ローン残高1000万円以上」「返済期間10年以上」「金利差1％以上」あることが目安です。
 
なぜ目安があるのかというと、借り換えには諸費用がかかるからです。諸費用の額は銀行によって大きな違いがあるので、複数の銀行に相談して比較してから検討するようにしましょう。
 

住宅ローンの見直しを検討すべきなのはこんな人

　
住宅ローンの見直し方法を3つ紹介しましたが、どの方法が有効かというのは家計の状況によって変わってきます。まずは自分の状況や家計状況をしっかり把握したうえで、どの見直し方法を採るべきなのか、または見直しをしないのか検討する必要があるのです。
 
どんな人が住宅ローンの見直しを検討すべきか、詳しく解説します。
 

繰上返済による見直しをした方がいい人→資金・貯金に余裕がある人

　
手元にある程度の資金・貯金がある方は、繰上返済が効果的です。繰上返済における返済額は元金に組み込まれるため、期間短縮型を選択すれば大きな利息削減効果が得られます。
 
ただし気をつけなければいけないのが、貯蓄とのバランスです。人生の中では、子どもの受験や自宅のリフォームなど、どうしても大きくお金を使う機会があります。そのような機会が近い場合は、貯蓄を減らしすぎてしまうと目の前の生活が苦しくなります。
 
ライフプランをよく検討したうえで、可能であれば繰上返済で総支払額の減少を目指してください。
 

返済条件変更をしたほうがいい人→65歳以降も返済が続く人

　
65歳以上まで返済が続く方は、返済期間短縮など返済条件の変更を検討することをおすすめします。ある程度の貯金が定年までにできれば、貯金を取り崩しながら生活できるかもしれません。しかし年金しか収入がないにもかかわらず住宅ローンの返済をするのは、やはり大変です。
 
できれば繰上返済や借り換えを並行しておこない、総支払額も減少させるのが理想です。家族にも働いてもらって家計に協力してもらえれば、貯金をしつつ返済額を増やすこともできるかもしれません。
 
ただし、大きなお金を使う機会が近いのであれば貯金を優先することを検討してください。目の前の生活を建て直してからの方が、精神的にも楽になります。
 

借り換えを検討した方がいい人→変動金利で借りていて、今後の返済が不安な人

　
借り換えを検討すべきなのは、「変動金利で借りていて、今後の返済に不安がある人」です。今は低金利なので変動金利でも問題ないかもしれませんが、景気はいつまでも悪いままではありません。景気が良くなれば金利も上がることが考えられ、そうすると一気に返済額が増えてしまいます。
 
住宅ローンの借り換えは、借り換え前のローンを一括繰上返済し、新たな借換先で住宅ローンを組むということです。借り換え前は変動金利を選択していても、新たな借換先では固定金利を選択することができます。
 
固定金利にすると総返済額は増えますが、景気による返済額の変動がないので、計画的に返済していくことができます。さらに先述した「ローン残高1000万円以上」「残り返済期間10年以上」「金利差1％以上」という場合は、今後もし金利が上昇した場合総支払額の減少につなげることができる可能性があります。
 
ただし、借り換えを行う際には諸費用がネックになってくるので、複数の銀行を比較検討してみてください。
 

住宅ローンを見直した方がいいかどうか、よく検討しよう

　
住宅ローンには「繰上返済」「返済期間変更」「借り換え」の3つの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、現在の家計状況によって適切な見直し方法は変わってきます。
 
まずは現在の住宅ローンと家計状況を把握して、見直しをしたほうがいいかどうかしっかり検討してみてください。そのうえで3つの見直し方法の特徴を把握し、どれが自分にあっているのかを考えてみると良いでしょう。
 
長い返済期間の中で見直しをするとお得になる局面は少なからずあります。ですので、今は見直しをしなくてもいい、という結論になったとしても、今後も定期的に見直しを検討する機会を持つことをおすすめします。
 
出典
国土交通省 住宅局「令和元年度 住宅市場動向調査 報告書」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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