住宅ローンの見直しで固定費を削減！　チェックしたいポイントはここ

住宅ローンを見直すことで1番目に見える効果は、毎月の返済額および総返済額の削減でしょう。もちろん、この返済額の削減を1番の目的として住宅ローンを見直す方がほとんどではないでしょうか。
 
住宅ローンの支払いは固定費に位置づけられることからも、住宅ローンの借り換えは、家計の見直しの際には必ず取り組みたい案件です。
 
今回は、住宅ローンを見直す際のチェックポイントについて解説します。

住宅ローンの借り換え前に、ここをチェックしよう！

住宅ローンの借り換えを考える前に、必ずチェックしてほしいのが、「ローン残高」と「残年数」です。
 
通常、借り換えのメリットを受けることができる目安は「ローン残高が1000万円以上」であることと、「残年数が10年以上あること」です。ご自身の現在の状況がそれに当てはまっているかどうかをまず確認してください。
 
また、借り換えをすることでどのくらい金利が低くなるのかという「金利差」もチェックしておきましょう。借り換えの際は「金利差が1％以上あること」が目安となっています。
 
もちろん、最終的にどの金利プランを選ぶかによっても変わってきますが、複数の金融機関の公式サイトにある、借り換えにおけるシミュレーションを利用し、現在のローン残高、そして残年数と金利差によって、どのくらいの削減効果があるかを必ず確認しておくことが大切です。
 

借り換えする際の注意点

住宅ローンの借り換えを行う際に注意する点は、新規借入の時と同様に審査があるということです。新規借入の時はスムーズに審査に通過できたのに、借り換えようと思った際に審査に通らなかったというケースもあります。
 
例えば、他にも借入を行っており、借入限度額を超えてしまったケースや、何らかの事情で収入が下がってしまったケースなどです。他にも担保とする自宅の評価額が下がってしまって審査に通らなかったというケースも見られます。
 
また、忘れてはいけないのが諸経費です。住宅ローンの借り換えの際には、新規借入の時と同じように諸経費がかかります。もちろん、この諸経費も金融機関によって異なりますが、数十万円かかるケースもあります。
 
したがって、この諸経費についても事前に金融機関の公式サイトで確認し、事務手数料がいくらかかるのか、そして保証料はどのくらいなのか。また、登記に関わる費用なども発生しますので、合計していくらになるのかを確認しておくことが大切です。
 
最近では事務手数料を安くしている代わりに、保証料を高く設定している金融機関もあります。したがって1つの項目で判断するのではなく、必ずかかる費用全体の項目とその費用の合計額を把握しておくようにしてください。
 

もし住宅ローンを払えなくなったら？　対処法を解説

住宅ローンを払えなくなる原因は多岐にわたります。病気になって働けなくなった場合やリストラなどで収入が減少してしまった場合もあれば、当初計画していた毎月の返済額が、その後のライフプランの変更により家計を圧迫することになってしまったなど、さまざまな原因が考えられるでしょう。
 
ただ、どういった原因であれ、払えなくなった場合は何らかの対処を行う必要があります。なぜなら、住宅ローンの支払いが難しくなり、そのまま放置してしまうと、最終的には自宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまうからです。
 
具体的には、支払いができなくなってから1～2カ月後に、借入を行っている金融機関より支払いの請求が行われます。そして3カ月以内に催促状もしくは催告書が届き、滞納してから6カ月までには期限の利益喪失通知、もしくは代位弁済通知が届きます。
 
そして、そのまま支払いをせずにいると10カ月以内に競売開始決定通知とともに競売執行官の訪問を受けることになり、本格的に競売が行われて立ち退きを命ぜられることになります。
 
そのような事態にならないようにするための、対処法をいくつか紹介します。
 

■個人再生を利用する

もし、支払えなくなった理由が、住宅ローン以外のローンの支払いが負担になっているというものであれば、債務整理の1つである「個人再生」を利用することで、住宅を手放さなければならないといった最悪の事態を免れることができます。なぜなら、個人再生の制度には「住宅資金貸付債権に関する特則」というものが設けられているからです。
 
この「住宅資金貸付債権に関する特則」とは、住宅ローンを支払うこと（もしくはリスケジュールして支払うこと）を条件にすることで、自宅を手放すことなく借金を減額する制度です。具体的には、自宅処分されないようにしつつ，住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いにできる仕組みとなっています。
 

■リースバックを利用する

急な出費が必要になり、住宅ローンの支払いに回す余裕がなくなった場合や、今後の子供の教育資金が想像以上にかかることになり、今までの住宅ローンの返済を続けることが困難になった場合などの理由であれば、リースバックを活用するという方法もあります。
 
リースバックを活用すると、いったん自宅を売却しなければなりませんが、リース契約を結ぶことで自宅に住み続けることが可能です。また、資金使途に制限がないため、子供の教育費や親の介護費などに充てることができることから、上に挙げた理由が原因であるのであれば、検討してみてもよいでしょう。
 
リースバックは、売却した後に自宅を買い戻すことも可能です。そういったことも視野に含め、今一度ライフプランを見直してみるとよいでしょう。
 

■任意売却を行う

任意売却とは、競売以外の売却手段です。住宅ローンを滞納した際には、原則として競売にかけられることになりますが、任意売却を行うことによって、すべての話し合いに参加することができ、買い取ってくれる人を指定することもできます。話し合いに参加することで、その後のローン残債についての返済方法を交渉したりできます。
 
ただし、任意売却を行う際には、条件として2〜3カ月延滞していることや、債権者の同意が必要となることから、任意売却を行ったことが信用情報に載ることになります。したがって任意売却を行ってから数年間は各種ローンやクレジットカードの申し込みに制限がかかることを覚えておきましょう。
 

■通常の売却を行う

競売や任意売却と異なり、通常の売却はこれらの選択肢の中では一番高く自宅を売ることができる可能性があります。しかも信用情報に傷がつくこともありません。一番高く売ることができるということは、住宅ローンの残債を一番多く返すことができるということにもつながります。できるだけ債務整理を使いたくないという場合は、通常の売却を考えてみましょう。
 

まとめ

住宅ローンの返済は、固定費の中でも一番大きい割合を占めるものです。したがって、見直すことで返済額が削減できるのであれば、それだけ家計の負担が減るということにつながります。
 
毎月の返済額を削減する方法の1つに、「繰上げ返済」があります。もし、一時的な余裕があるのであれば、まずは繰上げ返済を無理のない範囲で利用してみましょう。
 
最近の金融機関の住宅ローン商品の多くは、繰上げ返済の手数料を無料としているところが増えています。手数料が発生せず、毎月の返済額を削減できるのであれば、ぜひ活用したいポイントといえるでしょう。
 
それが難しいということであれば、借り換えの検討を早めに行うべきです。その際は、必ず複数の金融機関で金利や諸費用を比較し、最終的に自分に合った金融機関にて借り換えの手続きを行うことを忘れないようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員