執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるど へんしゅうぶ）
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CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
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住宅ローンと年収の関係
住宅ローンと年収の関係をまずは確認していきましょう。各金融機関は審査を行う時に、返済負担率を基準のひとつにしています。
これは住宅ローンを含むローン全体の年間の返済率が年収の中でどれだけの割合なのかを示したものです。以下に、返済負担率の目安や実際に利用している人の状況などを詳しく見ていきます。
無理のない返済負担率の目安は20～25％
住宅ローンの借入額を決める上で、目安のひとつとしたいのが返済負担率です。これは年収の中でどれだけ住宅ローンの年間返済額が占めているか、その割合を示したものです。「年収負担率」「返済率」と呼ばれることもあります。
「フラット35」と呼ばれる長期固定型住宅ローンは年収400万円以上の場合は35％以下に定められており、民間の住宅ローンでは25％から40％程度におさまることを基準としています。
ライフスタイルや家族構成などによって最適な返済負担率は異なりますが、一般的に無理のない住宅ローンの借入額は返済負担率が20％から25％程度が目安とされています。
借入額をいくらにするか検討する時に、まずは返済負担率がどの程度になりそうかについて確認しておくとよいでしょう。
実際に借りている人の負担率はさまざま
実際に住宅ローンを利用している人の負担率をチェックしてみましょう。住宅金融支援機構の住宅ローン利用者実態調査（2020年11月調査）によると、以下のとおりとなっています。
| 返済負担率 | 利用者の割合 |
|---|---|
| 10％以内 | 10.9％ |
| 10％超15％以内 | 18.5％ |
| 15％超20％以内 | 24.9％ |
| 20％超25％以内 | 19.7％ |
| 25％超30％以内 | 13.9％ |
| 30％超35％以内 | 6.4％ |
| 35％超40％以内 | 3.3％ |
| 40％超 | 2.4％ |
このように15％超20％以内の返済負担率で住宅ローンを利用している人が最も多いことが分かります。
一般的に無理のない借入額の目安とされている返済負担率よりも低い割合に、多くの人が設定しています。
年収と住宅ローン借り入れ可能額
では実際にいくらまで住宅ローンの借り入れができるのでしょうか？ 金融機関によって審査基準が異なることから、住宅ローンの借入限度額も異なります。
また借入期間や返済方法、固定金利なのか変動金利なのかなど、どのような条件で借り入れするかによっても変わってきます。
ある銀行で借り入れ期間35年、全期間引下げプラン 10年固定の金利1.54％で借り入れた場合の年収ごとの借り入れ可能額は以下のようになります。
| 年収（万円） | 借り入れ可能額（万円） |
|---|---|
| 300 | 1940 |
| 400 | 2590 |
| 500 | 3240 |
| 600 | 3890 |
| 700 | 4540 |
| 800 | 5190 |
| 900 | 5840 |
| 1,000 | 6490 |
ローンシミュレーションで確認できる
各金融機関の住宅ローンの借り入れ可能額は、各ホームページ上にあるローンシミュレーションで確認できます。どの金融機関を利用するのか、ある程度目星がついている場合はそれぞれシミュレーションして比較しても良いでしょう。
可能額はあくまでも目安
自分の年収から導き出した住宅ローンの借り入れ可能額は、あくまでも目安です。示された金額をそのまま借り入れしたら良いという金額ではなく、この金額であれば返済可能であるという金額でもありません。
借入額を決定する時のポイント
無理のない返済負担率や借り入れ可能額の目安は分かりましたが、最終的に借入額を決定する時には何を重視したら良いのでしょうか？ 年収以外にチェックしておきたい、借入額を決定する時のポイントをいくつか挙げていきます。
現在の自分はどのような状態であるのか、一つ一つチェックしていきましょう。今後どうすれば良いかの目安にもしてください。
頭金はいくら用意できるか
住宅購入にあたり、いくら頭金を用意できるかは大切なポイントのひとつです。頭金を多く用意できれば住宅ローンの借入額を減らすことができ、毎月の負担も軽減できます。
また、頭金をいくら用意できるかによって金利は異なります。例えば2021年5月現在、フラット35（21年以上35年以下で借り入れ）の融資率9割以下の金利が年1.36～2.16％に対して、9割超の金利は年1.62～2.42％です。
借入額だけでなく、頭金をいくら用意しいくら融資を受けるかが金利にも影響するのであれば、頭金を用意するメリットをより感じることができるでしょう。
無理なく返済できる金額か
各金融機関のホームページの多くでは、住宅ローンの借入額から毎月の返済額をシミュレーションできます。実際に月々の返済額を導き出してから、毎月しっかり返済していけるかイメージしてみましょう。
現在賃貸に住んでいて、毎月家賃を払っているのであれば家賃と返済額を比較して考えてみても良いでしょう。また、住宅ローンの金利には決められた期間は一定の金利で固定される「固定金利」と、返済中に何度も金利が見直される「変動金利」があります。
金利がどのように推移しているかチェックしてどちらの金利を選ぶか、さらに変動金利の場合は、多少金利が変動しても返済できる額であるかも確認しておきましょう。
年間返済額の割合をチェック
住宅ローンの借入額や毎月の返済額のシミュレーションを行う際には、年間の返済額の合計が年収に対して何割になっているのかについてもあわせて計算してみましょう。
そして、無理のない住宅ローンの返済負担率の目安とされる20％から25％からかけ離れていないか確認することが大切です。
返済できるかどうか見極めてローンを組もう
住宅ローンを含むローン全体の年間の返済額が年収の中でどれだけ占めているかの割合を表す返済負担率には、無理なく返済できるとされている目安があります。
住宅の購入予算や住宅ローンの借入額を検討する時には、返済負担率も含め実際に返済できる額であるかどうかを見極めてから契約しましょう。住宅にかかるお金は購入費用だけではありません。
購入後の固定資産税やメンテナンス費用が無理なく負担できるか、住宅ローンの金利プランはどうするかも考えましょう。
※2021/06/01 記事を一部修正いたしました。
出典
住宅金融支援機構 住宅ローン利用者実態調査 2020年11月調査
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
