不動産を売る前に知っておきたい！不動産会社に売却を依頼するときの3つの契約方法とメリット・デメリット

不動産売却にはさまざまな手続きや方法などがありますが、その中でも媒介契約をどのように結ぶかもポイントになります。
 
媒介契約とは、売却を依頼した不動産会社と、どのようにして不動産を売却するのかを明確にすることで、トラブルを防ぐための大切な契約です。
 
媒介契約は、不動産売却をする第一歩になるので、内容や違いをしっかりと把握しておくことが必要です。
 
今回は、媒介契約の3つの種類とその違いについてご紹介していきます。
 

媒介契約の3つの種類と違いを把握しよう！

媒介契約の種類は以下の3つです。
 
(1)専属専任媒介契約
(2)専任媒介契約
(3)一般媒介契約
それぞれの特徴を見ていきましょう。
 

(1)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。
 
そして、売却の際には不動産会社を通すことが義務付けられているので、自分で買い手を見つけてきても、不動産会社と契約を結ばなければいけません。
 
そのため、売買成立後には仲介手数料の支払いが発生します。
 

専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社に売却を依頼する契約なので、他の不動産会社に依頼することはできません。
 
ただし、自分で探して見つけてきた買い手と、不動産会社を通さずに契約することが可能です。
 

(3)一般媒介契約

一般媒介契約は専属専任媒介や専任媒介とは異なり、重複して不動産会社に依頼することが可能で、かつ、契約の有効期間やレインズの登録義務などの厳しい規制はありません。
 
複数の会社に依頼することは可能ですが、最終的にはどこの不動産会社にするか、または自分が見つけた買い手に依頼するか1つに絞ります。
 
3つの契約の中で、規制や制限が厳しい順に並べていくと、専属専任媒介契約＞専任媒介契約＞一般媒介契約となります。
 

専属専任媒介契約と専任媒介契約の似ているポイント

専属専任媒介と専任媒介の違いは、必ず不動産会社を通さなければいけないか、不動産会社を通さなくても良いか、です。
 
ですが、この2つは依頼を受けた不動産会社の仲介業務に対して、いくつか厳しい規制があります。
 
【契約の有効期間】
どちらも3カ月とされています。3カ月より短い期間は可能ですが、それ以上の期間は認められません。
 
自動更新をすることができないため、更新したい場合は、契約期間が来る前に不動産会社に連絡を入れる必要があります。そして書面に押印をして更新することができます。
 
【不動産流通機構（レインズ）の登録義務】
専属専任媒介契約の場合は契約を結んだ日から5日以内、専任媒介契約の場合は契約を結んだ日から7日以内に*レインズに登録しなければいけません。
 
※レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。そして、不動産流通機構とは、不動産の取引を迅速化し適正化をはかるための組織です。
 
【販売状況の報告】
どちらも売主に対して、販売活動の報告義務があります。
 
専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間のうちに1回以上売主に報告しなければいけません。
 

「専属専任媒介」と「専任媒介」のメリット・デメリット

それぞれ特徴がある契約ですが、それぞれのメリットや注意点をまとめていきます。
 

＜メリット＞

「専属専任媒介」と「専任媒介」は、不動産会社が独占して売却活動ができ、成約すると確実に手数料が入るので、熱心に販売をしてくれます。さらに、いろんなサービスを用意する不動産会社も多く存在します。
 
そして、1社のみに依頼するため、あちこちにする連絡する必要がなく、手間を省くことができます。
 

＜デメリット＞

依頼する不動産会社を1社に絞るため、信頼できる会社に依頼しなければいけません。場合によっては囲い込みをされる恐れがあります。
 
囲い込みとは、両手（売主と買主から）で仲介手数料が欲しいがために、売却する物件の情報を公開しなかったり、他の不動産会社からの問い合わせに対し、うそをついて応じないことを言います。
 

「一般媒介」のメリット・デメリット

＜メリット＞

一般媒介は特に縛りがありませんので、さまざまな不動産会社に依頼することができますし、個人間での取引も可能です。
 
なので、仲介手数料が発生しないこともあります。
 

＜デメリット＞

複数の不動産会社に依頼できるため、仲介手数料が入らないこともあり、熱心に販売活動をしてくれない恐れがあります。
 
そんなに急いでいなかったり、売却する不動産が駅近で利便性が良いなどの魅力的な物件であれば、買い手がつきやすいため、一般媒介でいいかもしれません。
 
しかし、そうでなければ一般媒介は向いていないです。
 
あとは、窓口が複数社になり、内覧などのスケジュールもかぶらないように調整しなければいけないため、時間と手間がかかるでしょう。
 

まとめ

媒介契約にはメリット・デメリットがありますが、自分たちの予定している売却までのスケジュール（急いでいるのかどうか）、売る物件の価値などを把握することが大切です。
 
最終的には不動産会社に相談することになりますが、自分自身である程度、売る物件は今どのくらいで売れるのか、人気のエリアか、など調べることが重要です。
 
自分に合った媒介契約を結ぶことで、スムーズな不動産売却をすることができます。
 
Text：川添典子（かわぞえ のりこ）
ファイナンシャルプランナー２級,住宅ローンアドバイザー