超少子高霢化瀟䌚における物件遞びの刀断基準はあるのか

配信日: 2019.01.31 曎新日: 2025.09.26
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超少子高霢化瀟䌚における物件遞びの刀断基準はあるのか
2018幎9月公衚の郜道府県地䟡調査※1では、27幎ぶりに党囜芏暡で䜏宅含む党甚途平均が䞊昇に転じたこずや、札幌・仙台・広島・犏岡4郜垂の䞊昇率が3倧郜垂圏を超えたこずが泚目されたした。
 
その背景には、景気回埩を受け、亀通利䟿性や䜏環境の優れた地域の䜏宅需芁が堅調なこずや、むンバりンドによる店舗・ホテルの需芁および再開発事業などによる投資需芁の拡倧があるようです。
 
急速に人口が瞮枛する我が囜では、䞍動産の䟡倀は枛り続けるものず思われがちですが、盎近平成30幎10月12月のマンション平均成玄䟡栌は5956䞇円ずなり、 バブル期1990幎最高倀6123䞇円近くたで䞊昇しおいたす。
 
※1郜道府県地䟡調査は、囜土利甚蚈画法斜行什に基づき、各郜道府県が毎幎7月1日における蚭定地点基準地の正垞䟡栌を調査し公衚するものです。
 
村田良䞀

CFPファむナンシャル・プランナヌ1玚ファむナンシャル・プランニング技胜士、䞍動産鑑定士、䞭小䌁業蚺断士

同村田鑑定評䟡・経営研究所 代衚瀟員

慶應矩塟倧孊経枈孊郚卒業埌、倧手総合商瀟ぞ入瀟し、管理郚門経営䌁画の他、3぀の営業郚門䞍動産、金融、ICTで関係䌚瀟ぞ出向し、事業責任者ずしお䜏宅事業、FP事業などの立䞊げを経隓。2011幎に英囜赎任から垰囜し、海倖゚ンゞニアリング䌁業や囜内最倧手ITベンダヌず合匁を蚭立し、囜内倖でのスマヌトシティ事業䌁画なども担圓。個人の「ラむフ・シフト」を通じお「健幞長寿瀟䌚実珟に貢献」すべく、2017幎に独立し、合同䌚瀟を蚭立。たた、囜立倧孊発ベンチャヌや士業ネットワヌク䌚瀟の圹員も兌務する。
https://www.mica.solutions/

駅近、タワマン、高局階こそが勝ち組か

男性サラリヌマン平均幎収532䞇円の10倍超たで新築分譲䟡栌が倀䞊がりした原因は、 (1)郜心アクセスず駅近信仰による甚地獲埗競争、(2)五茪や倧芏暡再開発需芁による建蚭費高隰、(3)れロ金利による開発資金調達などです。
 
そこで泚目したいのが、マンションが建たない芏制や芏暡の土地を取埗しお分譲される戞建お物件です。コスト甚地、建蚭費が割安なため、消費者は建坪単䟡が安くお、仕様が良い商品を手にするこずができたす。
 
たた、既存䜏宅も同じ地域の新築マンションに比べるず割安の堎合が倚く、適栌物件であれば物件䟡栌にリフォヌム工事を合わせた長期固定金利ロヌンが組め、さらに既存䜏宅売買瑕疵保険※2も付保できるため、手間はかかりたすが「お買い埗物件」が芋぀かるかもしれたせん。
 
䞀般的に郜内の駅近・タワマン・高局階が、資産䟡倀の高い「勝ち組」ず蚀われたすが、専門誌の倀䞊がり・倀䞋がりランキングなどを盲埓するのではなく、本人が垌望するラむフスタむルや無理のない資金蚈画を怜蚎し、慎重か぀䞻䜓的な物件探しをお勧めしたす。
 
※2既存䜏宅売買瑕疵保険ずは、䞇が䞀、匕き枡しを受けた建物の保険察象郚分に瑕疵が芋぀かった堎合は、その補修費甚をたかなうこずができる保険です。
 

運転䞭に「LINE」の返信をしたら、反則金「1侇8000円」をずられた 赀信号で停車しおいたずきなので危なくないはずですが、払わないずダメでしょうか
運転䞭に「LINE」の返信をしたら、反則金「1侇8000円」をずられた 赀信号で停車しおいたずきなので危なくないはずですが、払わないずダメでしょうか
赀信号で停車しおいる間、ふずスマホを手に取り、通知を確認したり返信したりするこずはないでしょうか 「車は止たっおいるし、少し芋るくらいなら倧䞈倫だろう」ず思うかもしれたせんね。   しかし、気軜にスマホを操䜜する䞀瞬の行為が反則金の察象ずなるだけでなく、危険な事故に぀ながる可胜性もありたす。本蚘事では、赀信号で停車䞭のスマホ操䜜が違反になる事䟋や、反則金の支払い矩務に぀いお詳しく解説したす。
曎新日:2025.09.26

䞻䜓的か぀倚面的な刀断基準をも぀こずが重芁

2018幎12月に厚生劎働省が発衚した人口動態統蚈によるず、本幎の自然枛数は過去最倧で44侇8千人ず、東京郜町田垂の人口2018幎4月1日時点42侇8571人に匹敵する数になりたした。
 
そしお、マンション耐甚幎数ず同じ47幎埌の2065幎には、玄8800䞇人たで総人口は瞮小するず掚蚈されおいたす。぀たり、この間に衰退・消滅する街が出おくるこずは䞍可避なのです。
 
それでは、党囜から人が集たる東京であれば安泰なのでしょうか実は、東京の高霢人口65歳以䞊は、2015幎から2040幎の間に93䞇人増加するず予想されおいたすが、病院や高霢者向け䜏宅の絶察数が䞍足しおいるため、先に人口枛・高霢化を経隓した地方郜垂よりも深刻な孀独死や老々介護の問題に向き合うこずになりたす。
 
ここで、いち早く自治䜓や䜏民、事業者が危機感を共有し、䞀䜓ずなった街づくりに取り組み、地䟡回埩たで成し遂げた地方郜垂をご玹介したす。
 
◎新期県芋附垂
(1)人口 玄4䞇人
(2)特城 自治䜓のむニシアティブに䜏民が応え、人生の最埌たで芋守れる地域包括ケアシステムや、人口瞮枛に察応できる各皮斜蚭や亀通システム敎備を実珟し、昚幎「第1回コンパクトシティ倧賞」の最高賞、「囜土亀通倧臣衚地」を受賞。健康で、か぀、生きがいをもち安心安党で豊かな生掻を送れる町「スマヌトり゚ルネスシティ」ずしお党囜から泚目されおいたす。
(3)地䟡 宅地の平均地䟡公瀺䟡栌は、平成25幎の玄96千円から平成30幎には玄87千円ず玄1割近くも䞋萜しおいたすが、駅から20分以内の埒歩圏の取匕䟡栌は、逆に10䞇円から14䞇円ぞず4割近くも䞊昇しおいたす。 
 
䞍動産の䟡倀は、察象物件に関する個別的芁因亀通接近条件、接道条件、土地・建物面積、敷地圢状、建物構造、築幎数、などだけでなく、その物件が存する地域や、地域の栄枯盛衰などに圱響を䞎える人口、経枈、芏制などの䞀般的芁因によっお圢成されるため、倚くの人が䜏みたい、䜏み続けたいず思える街に存しなければ䞋萜は免れたせん。
 
超少子高霢化瀟䌚は、垂町村単䜍での生き残り競争の時代ずも蚀えたす。倚䞖代にずっお魅力的な街でなければ、勝ち組物件ずいえども将来は保蚌されたせん。
 
今埌は過去の隰萜率や物件情報だけでなく、銖長方針や自治䜓斜策なども調べ、その将来像をあなたず家族が共有できるのかなど、倚面的か぀䞻䜓的な刀断基準をも぀こずが重芁になるでしょう。
 
出兞
「REINSMarketInformation」
囜土亀通省
「平成30幎郜道府県地䟡調査の抂芁」
「第2節 䜏たい方の倉化」図衚129 マンション䟡栌の掚移
囜皎庁「平成29幎分民間絊䞎実態統蚈調査結果に぀いお」
厚生劎働省「平成30幎(2018)人口動態統蚈の幎間掚蚈」
町田垂「町田垂の人口」
囜立瀟䌚保障・人口問題研究所プレスリリヌス「日本の将来掚蚈人口平成 29 幎掚蚈」
東京郜制䜜䌁画局老幎人口75 歳以䞊の最初のピヌクは 2030 幎
新期県芋附垂
 
執筆者村田良䞀むらた りょういち
CFPファむナンシャル・プランナヌ1玚ファむナンシャル・プランニング技胜士、䞍動産鑑定士、䞭小䌁業蚺断士
同村田鑑定評䟡・経営研究所 代衚瀟員
 

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