最終更新日: 2020.11.02 公開日: 2019.06.26
ローン

【FP解説】住宅ローン、金利以外で重視すべきポイントは? 諸費用・保険について解説

執筆者 : 大堀貴子

住宅ローンは長期で大きな金額となるため、金利が少し高いだけでも返済額に大きな違いが出ます。

例えば借入金額3,000万円借入期間35年で年利1%と0.447%で金利の違いが0.553%で比較すると、月々の返済額は7,511円、総返済額は315万円も変わります。

そこで、おすすめの住宅ローンを金利軸で解説していきます。

しかし、住宅ローンは金利だけではなくその他にもチェックしておかなければいけないポイントがあるので、まずはそこを解説していきます。

大堀貴子

執筆者:

執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)

CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員

2008年南山大学法学部法律学科卒業後、大手証券会社で、営業として勤務。主人のタイ赴任がきまり、退社。3年間の在タイ中、2人をタイで出産、子育てする。本帰国後、日本で3人目を出産。現在、3人の子育てと長女の国立小学校受験に奮闘中。子供への早期教育の多額の出費、住宅ローン、子供の学資資金、また老後資金準備のため、いろいろな制度を使って、資産運用をしています。実際の経験を踏まえた、お金に関する、役立つ情報を発信していきたいと思います。

詳細はこちら
大堀貴子

執筆者:

執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)

CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員

2008年南山大学法学部法律学科卒業後、大手証券会社で、営業として勤務。主人のタイ赴任がきまり、退社。3年間の在タイ中、2人をタイで出産、子育てする。本帰国後、日本で3人目を出産。現在、3人の子育てと長女の国立小学校受験に奮闘中。子供への早期教育の多額の出費、住宅ローン、子供の学資資金、また老後資金準備のため、いろいろな制度を使って、資産運用をしています。実際の経験を踏まえた、お金に関する、役立つ情報を発信していきたいと思います。

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住宅ローンを比較する際にチェックするべき3つポイントとは?

住宅ローンを比較する際にチェックするポイントは、1.金利、2.諸費用、3.保険です。
 

1.金利

金利には、変動金利と固定金利があります。
 
◼️変動金利
金利が6ヶ月ごとに実勢に即して変動します。毎月の返済額は直ちに変わるわけではなく、5年ごとに見直されます。
 
また、5年ごとの見直し時に支払額が増えるときでも125%を超えることはありません。ただし、返済額がその分減るわけではなく、繰り延べられます。
 
10年など短期間の返済や金利はしばらく上がらないだろうと考える方、もしくは金利動向に詳しく場合によっては固定金利に借換できる方におすすです。
 

<メリット>
・同じ時点では固定金利より金利が低い
・金利が下がると返済額が減る

 
 

<デメリット>
・35年など長期間のローンは金利が見通せない
 
・金利が上がった時には、毎月の支払額が増えて返済総額も増える

 
◼️固定金利

金利が固定され、固定金利期間中は返済額が変わりません。35年など長期に渡る返済や金利が上がると考えている方におすすめです。
 

<メリット>
・毎月の返済額がずっと変わらないため、返済計画を立てやすい
・返済総額がずっと変わらない

 

<デメリット>
・同じ時点で変動金利と比較すると、金利が高い
・期間限定の固定金利だと、固定期間終了後金利が上がっていれば、毎月返済額と総返済額が増える

どちらの金利タイプにするか決めたら、金利比較してできるだけ低い銀行で借りましょう。
 

2.諸費用

住宅ローンを借りるときには、印紙税・登記費用・事務手数料・繰上返済手数料・金利タイプ変更(変動金利→固定金利、固定金利→変動金利)手数料などがかかります。
 
ここで、比較したいのは事務手数料と繰上返済手数料と金利タイプ変更手数料です。繰上返済をするほど支払利息は減りますのでこまめに繰上返済できるよう、繰上返済手数料は無料の銀行を選ぶのがおすすめです。
 
繰上返済は、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を軽減させる「返済額軽減型」があります。期間短縮型を選ぶ場合、ローン期間が10年未満になると「住宅借入金特別控除」いわゆる住宅ローン控除が受けられなくなるため注意しましょう。
 

3.保険

金利や諸費用だけを注目しがちですが、住宅ローンに付随させることができる“疾病保障“の費用も重要です。
 
支払者に万一のことがあったときに住宅ローン残高が0円になる、「団体信用生命保険」は住宅ローンを組む際加入が義務付けられていますが、別途保険料を支払う必要はありません。
 
住宅ローン返済が難しくなる原因としては、支払者に万一があったとき以外にも、ケガや病気などで働けなくなったときや給料が減ってしまったときにも考えられます。住宅ローン返済が難しくなれば、大事な持ち家を手放すことになりかねません。
 
住宅ローンを組むときは20代30代と若い方が多く元気ですが、ちょうど住宅ローン返済と子供の教育費などが重なる40代で3大疾病(がん・脳卒中・心筋梗塞)や糖尿病などの生活習慣病にかかるリスクが高まります。
 
そこで、住宅ローン金利に上乗せすることで、3大疾病や生活習慣病などで働けなくなったときにローン残高が0円になる保証を付けると安心です。
 

金利について比較

実際の金融機関の最新金利について確認していきましょう。
 

<変動金利を徹底比較>
会社名金利
auじぶん銀行0.410%※1
住信SBI銀行0.440%
三菱UFJ銀行0.475%

※1 全期間引下げプラン
(最終更新:2020年11月)

※最新の金利については下記よりご確認ください

 

<固定金利を徹底比較>
会社名金利(固定10年)
auじぶん銀行0.540%※2
三菱UFJ銀行0.640%
りそな銀行0.595%

※2 当初期間引下げプラン
(最終更新:2020年11月)

会社名金利(固定20年)
新生銀行0.950%
auじぶん銀行1.011%※3
りそな銀行0.945%

※3 当初期間引下げプラン
(最終更新:2020年11月)

※最新の金利については下記よりご確認ください

 

固定金利の当初引下げプランというのは、特約期間だけ固定金利となり、特約期間終了後は終了時の基準金利をもとに新たな住宅ローン金利が適用されます。」
 
金利が高くなった時に繰上返済を考えている方におすすめの金利の仕組みで、例えば住宅ローン期間が30年で最初の20年を固定金利の特約期間とし、20年目はその時の基準金利をもとに金利が決まります。
 
そのため、特約期間終了後大幅に金利が上がっていれば繰上返済を考えるのがおすすめです。一方、20年後も金利が上がらないだろうと考えている方には変動金利が良く、逆に金利が上がると考え繰上返済が難しい場合は、全期間固定型がおすすめですが民間銀行の場合金利が高いため審査基準に適合していれば、「フラット35」がおすすめです。
 

諸費用について比較(借入金3,000万円の場合)

借入金3,000万円、借入期間35年の場合で諸費用を比較してみます。
 

銀行名事務手数料
住信SBI銀行借入金額に対して2.2%(660,000円※税込み)
りそな銀行借入金額に対して2.2%(660,000円※税込み)
auじぶん銀行借入金額に対して2.2%(660,000円※税込み)

 

支払方法保証料(一括前払い型)保証料(金利上乗せ型)
住信SBI銀行無料無料
りそな銀行保証会社宛事務手数料33,000円(税込み)保証会社宛事務手数料33,000円(税込み)
auじぶん銀行無料無料

住信SBIネット銀行とauじぶん銀行は、保証会社を利用していないため無料になります。保証会社利用でりそな銀行は0.2%上乗せされるため金利に大きく影響します。

銀行名一部繰上げ返済全額返済
住信SBI銀行無料変動金利は無料。固定金利特約期間中は、33,000(税込み)
りそな銀行※インターネット利用時※無料不可
auじぶん銀行無料変動金利は無料。固定特約期間中は33,000円(税込み)

 

 

金利タイプ別おすすめの住宅ローンは?

変動金利もしくはフラット35(全期間固定型)を選ぶ方には住信ネットSBI銀行がおすすめ

住信SBIネット銀行は、ネット銀行で人件費や支店運営にかかる費用が抑えられるから、他行より魅力的な住宅ローン金利を提供してくれ、変動金利は第1位の低い金利水準となっています。
 
また、通常3大疾病の保障を付けると上乗せ金利が適用されるところ、住信SBIネット銀行なら無料で保障がついています。全疾病保障が追加負担なく付加できるのは住宅ローン業界初となっています。
 
一方、20年以上で全期間固定型住宅ローン「フラット35」を選ぶ場合、どの金融機関でも条件や金利は同じ水準ですが唯一金融機関によって異なる事務手数料が、住信SBIネット銀行の場合、他行に比べて半額近く安いため、住宅ローンにかかる諸費用を節約することができます。
 
例えば、フラット35で3,000万円借入時の事務手数料は、住信SBIネット銀行であれば30万円(税抜)、りそな銀行であれば51万円(税抜)と21万円も差があります。
 
さらに団体信用生命保険しか付加できないことが多いフラット35で、全疾病(がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧病・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎、ケガや病気)で働けない期間中、月々の返済額を保障し、そのまま働けない状態が続けば住宅ローン残高が0円になる保障が無料で付加することができます。
 
そして、メイン口座が住信SBIネット銀行ではなくても、他社から指定した金額を自動で入金できる「定額自動入金サービス」が利用手数料無料でできるので、振込の手間や振込手数料を気にすることなく返済できます。
 

固定金利(特約期間10年)を選ぶ方にはauじぶん銀行がおすすめ

固定金利特約期間10年を選ぶなら金利が低いauじぶん銀行がおすすめです。

auじぶん銀行とは、KDDIと三菱UFJ銀行共同出資のネット銀行で、住宅ローン手続きはネット完結で契約書の記載や捺印が不要で、申込から契約まで最短10日で可能になったのが特長です。
 
また、auじぶん銀行がメイン口座でなくとも、「定額自動入金サービス」で無料にて他行から自動振込ができます。
 

固定金利(特約期間20年)を選ぶ方にはりそな銀行がおすすめ

りそな銀行は大阪を拠点とする都市銀行で、ネット銀行と異なり店舗があります。
 
りそな銀行は保証会社を利用しているため、保証料として最初に借入金額3,000万円の場合で618,420円(税抜)と保証会社宛事務取扱手数料30,000円(税抜)の一括払い、もしくは住宅ローン金利に0.2%上乗せされるデメリットがありますが、保証料を加味しても固定金利(特約期間20年)は金利の低い水準となっています。
 
そして、web申込限定で低い住宅ローン金利となっていますが、不安や悩みを店舗にて直接相談することができるのが大きなメリットです。住宅ローンは長期で大きな金額を借り入れるので、不安な時に相談できるのは安心です。
 
しかし、上記の固定金利(特約期間10年)同様、りそな銀行は3大疾病などの保障を付けると金利が0.25%上乗になるため、保障の範囲を団体信用生命保険から広げたい場合は住信SBIネット銀行の金利が低くなります。
 

まとめ

住宅ローン金利だけで比較するのではなく、保証費用に加えて保障付加内容も確認することが重要です。
 
それぞれの金融機関でも上乗せ金利と保障内容が異なるため、もしも働けなくなったときに、持ち家を手放すことにならないようによく考えて、保障を付けるか付けないかを考え、付加するならば住宅ローン金利に上乗せ金利を加味した合計金利で考えると良いでしょう。
 
執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)
CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員

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