住宅ローン控除終了後、繰り上げ返済すると損する？ 繰り上げ返済は必ずしなくてはならない？

住宅ローン控除適用期間はその恩恵をしっかりと受け、控除適用期間終了後に繰り上げ返済を行おうと考える方もいらっしゃるのでないでしょうか。
 
しかし、場合によっては適用期間終了後に慌てて繰り上げ返済を行うことで、損をする可能性もあります。今回はその詳細について解説します。

住宅ローン控除期間終了後の注意点

2021年3月時点の住宅ローン控除適用期間は、10年もしくは13年です。家を購入してから10年または13年の期間がたっていることを考えると、以下の点に注意する必要があります。
 

■修繕費用の出費

戸建てであれば、住宅購入から10年前後で、修繕が発生する可能性がある箇所として多いのは外壁と水まわりです。そして、ベランダも同時期に修繕が発生する可能性がある箇所といえます。以下、一例をご紹介します。
 
外壁の修繕費用は、ひび割れ補修などの小さいものだと5〜10万円前後、住宅全体の外壁塗装となると50〜150万円ほどが相場といわれています。
 
また、水まわりの修繕は設備丸ごとリフォームを行うことが多く、その費用もかなりのものになります。選ぶ商品のグレードや設置に必要な工事の度合いによって異なりますが、相場としては浴室であれば30〜50万円、トイレの場合は10〜50万円程度といわれています。
 
そしてベランダの修繕費用は、10〜20万円程度が相場といわれています。
 
これらはあくまで相場の金額ですが、上記例の修繕を行う場合、住宅購入後、10～13年のうちに必要になるかもしれない修繕費用は、少なく見積もっても100万円、余裕をもって考えると200万円強ということになります。
 
マンションの場合も修繕積立金などで大規模修繕に対する対策は行っていますが、あくまでも共有部分に対してです。したがって、専有部分であるフローリングや水回りなどの修繕費用については、戸建てと同じくらい見ておく必要があります。
 

■負担税額の増加

住宅ローン控除は、所得控除ではなく税額控除の対象となることから、受ける減税効果も大きいものです。年末の借入残高にもよりますが、かなりの額を控除できるのではないでしょうか。
 
ところが、住宅ローン控除の適用期間が終了すると、それまで受けていた控除額がそのまま支払う税額となります。住宅ローン控除適用期間にどれくらいの税額控除を受けていたのか、そしてその税額を今後は負担することになるという現実をしっかりと捉える必要があります。
 

■ライフスタイルの変化

住宅を購入してから10～13年たつと、ライフタイルが変化していることが想定されます。住宅購入当時はまだ子どもが小さかった場合、10～13年たっていれば教育費用の負担が大きくなる時期に重なるかもしれません。
 
また、ローン契約者の収入の状況が今後も安定しているとは限りません。病気や育児、そして介護などで休業を余儀なくされる可能性もあります。このような支出増や収入減にも対応できるよう、毎月の返済額は余裕持って支払いを続けていける額にしておく必要があります。
 

住宅ローン控除適用期間における繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済は、実施する時期が早ければ早いほど利息削減効果が大きいといわれています。とはいえ、現在の低金利下においては1％以下の金利で借り入れを行い、返済している方もいらっしゃるでしょう。
 
住宅ローン控除で税額から控除されるのはローン残高の1％です。繰り上げる返済額にもよりますが、1％以下で借り入れを行っている場合であれば、住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済を行うほうが損をする可能性があります。
 

繰り上げ返済ではなく、余裕資金を貯蓄・運用にまわすことも

借り入れしている住宅ローンの金利が1％以下であれば、返済総額に占める利息分が1％以上で、住宅ローンを組んだ場合と比べると利息削減効果が少ないということになります。
 
もし家計に余裕があれば、無理に繰り上げ返済を行うのではなく、貯蓄をしたり運用するという方法もあります。運用して資金作りをしておき、想定外の事態に備えておくという選択肢もありますので、繰り上げ返済前によく検討しましょう。
 

手元に残しておくべき資金はどのくらいかを考える

住宅ローン控除適用期間終了後に繰り上げ返済を行おうと考えるのであれば、まず手元にどれだけの資金を置いておくべきかを検討することが大切です。手元に置いておく資金の目安としては、「毎月の支出の6ヶ月分」と「直近で計画している出費（自宅の修繕費用や車の購入費用、子どもの教育資金など）」を合わせた額と考えておけばよいでしょう。
 

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済を行うにあたり、そのメリットおよびデメリットを再確認しておきましょう。
 

■繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済を行うメリットは、主に下の2つです。
 

1．総返済額の圧縮および返済期間の短縮につなげることができる

繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額削減型」の2つがあり、総返済額の減少効果が高いのは「期間短縮型」といわれています。毎月の返済に負担を感じていないのであれば、そのままの返済額で繰り上げ返済を行う「期間短縮型」を選ぶことをおすすめします。
 

2．保証料が戻ってくる可能性がある

住宅ローンの契約内容にもよりますが、契約当初に保証料を一括で支払っていた場合であれば、繰り上げ返済によって保証料の一部が返還されることがあります。これを「戻し保証料」といいます。早く繰り上げ返済を行い、完済することで戻し保証料の金額が増えることもあります。
 

■繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済のデメリットは以下のとおりです。
 

1．金融機関によって繰り上げ返済の条件が異なる

繰り上げ返済を行う際の最低返済額や手数料は、金融機関によって異なります。1円単位から繰り上げ返済を行える金融機関もあれば、最低返済額を10万円からとしている金融機関もあります。さらに、返済の仕方によっては手数料が発生する場合もありますので、事前に金融機関の公式サイトなどで確認しておきましょう。
 

2．一時的に手元資金が減る

繰り上げ返済でまとまった金額を返済することにより、一時的に手元の資金が減少することになります。したがって、直近でまとまった支出が予定されている場合はその額を別に確保しておく必要があります。また、想定外の出費も考えられることから、ある程度の資金は残しておくことを忘れないようにしましょう。
 

まとめ

住宅ローンは借入額が大きく、住宅ローン控除期間が終了しても残高がかなり残ってしまうケースは珍しくありません。ローン残高が多いと不安になるかもしれませんが、一気に残債を減らしたいという思いだけで繰り上げ返済を行うことは危険です。前述のように、住宅ローン控除期間終了後は、負担する税金が増えたり、修繕費の調達が必要になったりするからです。
 
また、住宅ローン控除期間が終了する頃または終了した後に、子どもの教育費用がかかる時期に差し掛かる家庭もあるでしょう。そういった意味からも、繰り上げ返済ありきの返済計画を立てるのではなく、まずはこれからのライフイベントを書き出し、今後、いつ、どれくらいの費用がかかるのかを把握する必要があるでしょう。
 
そして、その費用をどのように調達していくのか、また準備はできているのかを確認し、それでも余剰資金があるのであれば繰り上げ返済を行うといった考えを持つことが大切です。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員