52歳からの住宅ローン、年収600万で借りられるか？

住宅を購入するタイミングは、子どもがまだ小さいときに購入しようと考える方が多いのではないでしょうか。
 
しかし、子どもが学校を卒業し就職したタイミングで購入しようと検討する方も少なくありません。子どもが自立する時期というと、年齢的にはだいたい50〜60代でしょう。それまで子育てにお金をかけてきたので、現金で家を購入する人は少なく、住宅ローンを利用する人がほとんどかと思います。
 
ただ、年齢的に本当に借りても大丈夫なのか？と心配になりますよね。今回は、50代の人がローンを組むにあたってのポイントをご紹介していきます。
 

52歳からローンを組む4つのポイント！

1．住宅ローンを計画する上で外せない年齢との関係

住宅ローンは借り入れできる年齢制限があります。商品や金融機関にもよりますが、最低20歳以上からで最高で70歳以下（完済時は満80歳未満または以下）になります。
 
一般的にローンを借りる年齢は45歳が限界と考えられています。理由はローンの最長である35年間借りられるのが45歳だからです。
 

2．45歳を超えての住宅ローン！注意点は？

45歳以上でのローンを組む注意点として挙げられるのが、返済期間の短さと団体信用生命保険（以下、団信）の問題です。返済期間に関しては、例えば年収600万の人が金利1%で3000万（ボーナス払いなし）の借り入れをしようとします。45歳の人は35年借りられるので、毎月の支払額が8万4685円になります。
 
これが52歳で28年間のローンにすると、毎月の支払いは10万2405円になり、負担が約2万円も増えてしまいます。
 
そして団信ですが、これは年齢が高くなればなるほど厳しく見られてしまいます。国土交通省の住宅局調べで、民間の金融機関が重視する審査基準の項目が出ており、その1位が「完済時の年齢」でした。次いで、2位が「健康状態」、3位が「担保評価」でした。
（国土交通省 住宅局「令和2年度　民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」）
 
金融機関は年齢に関する項目を1番に重要視していることがわかります。
 

3．52歳からローンを検討！いくらまで借りられる？

では、45歳を超えて借りることができないのか？というと、借りることはもちろんできます。どのくらい借りられるのか？というところですが、目標として完済は65歳を目安にするとよいでしょう。理由は最後の章で述べていきます。
 
ちなみに返済負担率というのは、毎年の返済額を年収で割ったものになります。フラット35だと、年収600万の返済負担率の限度は35%になります。民間の金融機関だと、40%になるところもあります。
 
しかし実際の返済負担率は25%前後に抑えることが目安といわれています。
 
上記の条件をもとに計算すると、年収600万円の場合、25％の返済負担率だと年間で150万円まで返済できるということになります。これを12ヶ月で割ると、月の返済可能額は12.5万円です。
 
そして金利1%で、65歳までの13年間の借入期間だと、100万円あたりの返済額は6,839円。つまり、12.5万円÷6,839＝約18.27となり、これに100万円をかけた1827万円が借入限度額となります。
 

4．高齢でも有利にローンを組む方法

高齢からのでもやり方によってはさまざまな方法があります。その方法を3つ紹介します。
 
1つ目は、フラット35の固定金利で組むことです。
フラット35は団信加入必須ではないので、もし団信に加入できなかった場合でも借り入れすることができます。そして、固定金利にしておけば金利が上昇しても負担額が増えるということはなくなります。
 
2つ目は、親子リレーローンを組むことです。
親子リレーとは、その名の通り親子でローンを組む仕組みです。二世帯住宅を建てるか、その家を資産として子どもに残したい、という意思があれば、このやり方もひとつの方法です。この方法であれば、50代でも長期の借り入れが可能になります。
 
3つ目が、担保をかけられるようにすることです。
耐震性能がしっかりした住宅を購入するか、または別に土地などの資産があれば、担保をかけられるので、ローンを組むのに有利になります。
 

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まとめ．完済年齢と毎月の生活を計画的に

なぜ65歳を完済の目安にするかというと、団信のリスクと老後生活にゆとりをもたせるためです。例えば老後の年金が20〜30万だとして、毎月の生活費が20〜25万くらいと考えると、これに住宅ローンの約10万がプラスされることになります。
 
さらに忘れてはいけないのが、住宅維持費です。これを足すと、年金だけでは足りなくなるため、退職金を切り崩していく必要があります。
 
ゆとりをもって住宅ローンを返していくためには30〜35歳で借りるのがベストです。ローンを組む際は、「借りられる金額」ではなく、「今後返していける金額」を検討するとよいでしょう。
 
出典
国土交通省 住宅局「令和2年度　民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
 
Text：川添典子（かわぞえ のりこ）
ファイナンシャルプランナー２級,住宅ローンアドバイザー