住宅ローンのつなぎ融資は必要？ おすすめの方法と手続きの流れを紹介

住宅ローンを検討する際に、「つなぎ融資」という言葉を見聞きしたことはありませんか？ 注文住宅を購入する場合、土地代や着工費、中間金（上棟金）がかかります。つなぎ融資はこれらの費用の支払いに使える短期ローンです。
 
今回は、つなぎ融資とは何か、どんな方が検討すべきか、注意点や流れ、おすすめの金融機関、金利を抑えるポイントについて解説します。

住宅ローンのつなぎ融資とは

　
つなぎ融資とは、住宅ローン実行前に発生する一時金を賄うための短期ローンです。住宅ローンは建物の引き渡し時に実行されます。それ以前に一時金の支払いが必要な場合、まとまったお金を自分で用意しなくてはいけません。自己資金だけでは払えないときに効果的なのがつなぎ融資です。
 
ここではつなぎ融資とは何なのか、どんな費用に当てられるのかご説明します。
 

住宅ローンが融資されるまでの「つなぎ」

　
つなぎ融資とは、住宅ローンが融資されるまでの「つなぎ」として活用できる一時的なローンです。
 
住宅ローンは完成した建物に対するローンなので、建物を担保に契約します。そのため、ローン実行されるのは建物引き渡し時です。しかし、注文住宅購入や土地購入など、建物引き渡し前に一時金の支払いが必要な場合、自己負担でまとまったお金を用意しなくてはいけません。貯蓄で賄える方もいれば、難しい方もいるでしょう。
 
そんな方に有効的なのがつなぎ融資です。住宅引き渡し前にかかる費用は、つなぎ融資で借りたお金で支払えます。借りたお金は住宅ローンの実行時にまとめて返済するので、住宅ローンのように長く返済を続けるものではありません。
 
あくまで住宅ローンが融資されるまでの「つなぎ」として利用します。
 

土地代や着工費の一部に当てられる

　
つなぎ融資は利用目的が土地の購入代や着工費、中間金などの支払いに限定されています。
 
まず、注文住宅を購入すると、住宅ローン実行前に土地の購入代や着工費、中間金がかかります。着工費や中間金は工事費用の約30％などと決められており、経済的な負担はかなり大きくなります。
 
支払い方法や時期については、ハウスメーカーや工務店などと結ぶ請負契約書に定められており、基本的に住宅ローン実行前に支払いを済ませなくてはいけません。
 
しかし、つなぎ融資があれば、住宅完成までにかかる費用を一時的に立て替えられ、自己資金にゆとりのない方も安心して注文住宅の購入契約ができるのです。
 

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つなぎ融資を検討すべき方

　
つなぎ融資は、自己資金が十分なら不要です。ただし、土地や建物に先払いする費用が不足するようなら検討しましょう。注文住宅を購入する方、土地の取得費用がかかる方、引き渡しまでにローン実行が間に合わない方など、住宅ローン実行前にまとまったお金が必要な方に有効的です。
 
ここではつなぎ融資を検討すべき方の特徴を詳しく解説します。
 

注文住宅を購入する方

　
注文住宅は、間取りなどを自由に設計して建てる一戸建ての新築住宅です。まずは土地を取得し、その上に好みやライフスタイルに合った設備・材料などを使用して建てます。そのため、竣工済みの建売住宅と違って土地の取得や建物の施工にお金が必要です。
 
支払い時期や条件はさまざまですが、基本的に数回に分けて支払いを求められます。新築だけでなく中古物件のリノベーションも、先に工事費用が必要という点は同じです。
 

土地の取得費用がかかる方

　
土地を先に購入し、その上に建物を建てる場合、住宅ローンの実行前に土地の取得費用がかかります。たとえば、土地価格が1000万円、住宅価格が2000万円なら、先に土地価格の1000万円を用意しなくてはいけません。
 
すでに土地を取得済みの方は、つなぎ融資を受けなくても済むでしょう。しかし、これから購入する方は自己資金で負担します。自己資金だけでは不十分な場合、つなぎ融資の必要性が出てきます。
 

引き渡しまでにローン実行が間に合わない方

　
分譲マンションや建売住宅を購入する方でも、引き渡しまでに住宅ローンの実行が間に合わない場合は、つなぎ融資を活用します。
 
住宅ローンは書類を提出するタイミングによって、融資実行まで日数がかかるケースがあります。
 
建物引き渡しまでにローン実行が間に合わないのは通常の流れとは異なるため、不動産業者や金融機関に相談して間に合わせるのが理想です。しかし、どうしても間に合わない場合、つなぎ融資の選択肢があることを覚えておきましょう。
 

つなぎ融資の注意点

　
つなぎ融資は住宅ローン実行前にかかる費用を賄える便利なローンですが、注意点もあります。主な注意点は3つです。

●住宅ローンより金利が高い
●手数料や保証料が発生する
●つなぎ融資を行わない金融機関もある

とくに金利の高さや手数料、保証料については、よく理解しておかなくてはいけません。ここでは3つの注意点について詳しく解説します。

 

住宅ローンより金利が高い

　
つなぎ融資の金利は住宅ローンより高めに設定されています。
 
たとえば、楽天銀行の住宅ローン金利（新規借り入れ・変動金利）は年0.527%ですが、つなぎ融資は年2.63%です（2022年1月時点）。
 
利息は、返済まで日割りで発生します。年2.63%の金利で以下の条件で融資をした場合の利息は、以下のとおりです。

【着工費】

融資額：500万円
融資期間：120日

500万円×2.63%÷365（日）×120（日）＝4万3233円

【中間金】

融資額：500万円
融資期間：90日

500万円×2.63%÷365（日）×90（日）＝3万2425円

※小数点以下は四捨五入
 
金利や実際の計算方法は金融機関によって異なります。借り入れ前に必ず確認しましょう。
 

手数料や保証料が発生する

　
つなぎ融資を利用する際は、手数料や保証料がかかります。主な費用は以下のとおりです。

●収入印紙代
●事務手数料
●住宅融資保険料
●団体信用生命保険料
●保証会社手数料

収入印紙は、金融機関と契約する際に契約書に貼付するものです。印紙代は、借入金額によって変わり、数千円から数万円かかります。
 
事務手数料は、借入先の金融機関で手続きをする際の手数料です。金融機関によって異なり、借入金額にかかわらず一定額（定額制）の場合もあれば、借入金額の〇％など定率制の場合もあります。
 
住宅融資保険は、借り手が不測の事態に陥ってお金を返せなくなった場合に備える保険です。債務不履行になると、金融機関に保険金が支払われます。フラット35を利用する際など、住宅融資保険がついたつなぎ融資を利用するときにかかります。
 
住宅融資保険は住宅金融支援機構と金融機関で契約手続きが行われるため、借り手が直接契約するものではありません。そのため、金融機関が保険料を負担するケースもあります。
 
団体信用生命保険は、つなぎ融資の借入期間中に契約者が亡くなった場合に備える保険です。金融機関によって、加入を条件づけられる場合があり、保険料は金融機関が負担することもあります。
 
つなぎ融資の利用時に、保証会社の保証利用を条件とするケースも珍しくありません。その場合、保証会社手数料が発生します。
 
上記の手数料や保証料は、住宅ローン本体の手数料とは別に発生します。
 
つなぎ融資の手数料や保証料を合わせると20万円程度かかることもあり、負担は小さくありません。

 

つなぎ融資を行わない金融機関もある

　
金融機関のなかには、つなぎ融資に対応していないところもあります。
 
つなぎ融資を行っている金融機関でも、同じ金融機関の住宅ローン利用が条件づけられている場合も多いです。
 
つなぎ融資を検討する方は、基本的に同じ金融機関で住宅ローンを組むつもりで借入先を探しましょう。
 
また、つなぎ融資に対応していても、融資額の限度額は金融機関によって違います。「○万円まで」「上限は住宅ローン融資額と同じ額」などと決めているので、事前に確認してください。融資額の下限を定めている金融機関もあります。
 
土地の購入代、着工費、中間金など複数回に分けて借り入れたいときは、借入回数も確認が必要です。1回当たりの借入上限額が定められている場合もあるので、金融機関で相談しましょう。
 

つなぎ融資の流れ

　
つなぎ融資を利用する際の流れは、以下の3ステップです。

1.つなぎ融資を住宅ローンと一緒に申し込む
2.土地引き渡しや建物着工に合わせて融資実行
3.住宅ローンでつなぎ融資を一括返済

つなぎ融資も住宅ローンと同じように、金融機関での審査が必要です。住宅ローンと一緒に申し込むと手続きが楽になるため、つなぎ融資の必要性が分かったら一緒に申し込みましょう。ここでは流れの詳細をご説明します。
 

つなぎ融資を住宅ローンと一緒に申し込む

　
土地の購入から住宅の引き渡しまでにかかる諸費用を確認しましょう。いつ、何に、いくらかかるのか分かったら、自己資金で賄えるかどうか計算します。つなぎ融資が必要と判断したら、住宅ローンと一緒に申し込める金融機関を探してください。
 
ハウスメーカーや工務店と一緒に建築プランを決め、請負契約を締結したら、金融機関でつなぎ融資と住宅ローンの申し込み、審査を受けます。融資の承認後、土地の売買契約とつなぎ融資の金銭消費貸借契約を結びましょう。
 

土地引き渡しや建物着工に合わせて融資実行

 　
土地引き渡しや建物着工に合わせて、つなぎ融資が実行されます。複数回にわたってつなぎ融資を受ける場合、着工費や中間金の支払いタイミングで融資が実行されるので、その都度支払いを済ませてください。
 

住宅ローンでつなぎ融資を一括返済

　
建物の引き渡し時に住宅ローンが実行されます。住宅ローンによって借りたお金で、つなぎ融資を一括で返済するのが一般的です。
 
建物の引き渡し以降は、返済は住宅ローンのみになり、返済管理がシンプルになります。つなぎ融資は、住宅ローン実行前の一時的なローンです。住宅ローン実行時には、すべての手続きが終了します。
 

【比較】つなぎ融資対応のおすすめ金融機関

　
金融機関の中には、公式サイトで詳しい情報を記載しているところもあれば、詳細な情報を公表していないところもあります。
 
金融機関によって対応が異なるため、個別に問い合わせが必要です。また、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行のように「対応していない」と明記している銀行もあります。
 
ここでは、つなぎ融資の利用におすすめの金融機関を比較します。
 

ソニー銀行

　
ソニー銀行で住宅ローンを組む際は、提携先である日本モーゲージサービス株式会社、アプラス株式会社のつなぎ融資を利用できます。
 
日本モーゲージサービス株式会社の「MSJ住宅つなぎローン」は100万円以上１億円以内で、ソニー銀行の住宅ローン承認額の範囲内で融資可能です。別途、資金使途別に融資限度額が決められています。
 
貸付利率は「三菱ＵＦＪ銀行の短期プライムレート金利＋年1.2％」で、2021年12月の貸付利率は年2.675％です。融資事務手数料は一律11万円（税込）で、団体信用生命保険は加入必須ですが、保険料は日本モーゲージサービス株式会社が負担します。最大4回まで分割融資可能です。
 
アプラス株式会社の「アプラスブリッジローン」は、500万円以上8000万円以内で融資できます。住宅ローン予定額を超えない範囲で、資金使途別に融資限度割合が定められており、融資可能回数は最大3回です。
 
貸付利率は「MSJ住宅つなぎローン」と同じく「三菱ＵＦＪ銀行の短期プライムレート金利＋年1.2％」とされています。融資事務手数料は一律11万円（税込）です。
 

楽天銀行

　
楽天銀行は来店不要で契約でき、最大3回まで融資できます。2022年11月の基準金利は年2.63%です。金利は毎年見直され、申し込み時ではなく借入時の金利が適用されます。
 
オンライン相談の場合、土曜日と日曜日を含めて22時まで相談可能です（要予約）。
融資前に建築確認済証が必要となり、初回のつなぎ融資実行希望日の13営業日前までに提出する必要があります。また、土地取得資金の融資時にも提出が必要です。
 
融資事務手数料は一律11万円（税込）で、他社住宅ローンへのつなぎ融資には利用できません。楽天銀行の住宅ローンを申し込む方のみ利用可能です。
 

三菱ＵＦＪ銀行

　
三菱ＵＦＪ銀行は、公式サイトには明記していませんが、個別に対応を行っている模様です。三菱ＵＦＪ銀行でつなぎ融資を受けたい方は、相談してみましょう。
 
住宅ローンは店頭窓口で相談や申し込みができますが、ネット契約もできます。来店不要で自宅での契約が可能です。
 
ネットで手続きをすると数千円から数万円の印紙代が0円になり、店頭契約よりもお得です。契約後に一部繰り上げ返済や金利選択（金利タイプ変更）をしたくなったら、ネット上で手続きでき、手数料はかかりません。
 
出典：三菱ＵＦＪ銀行
 

三井住友銀行

　
三井住友銀行では、以下の条件を満たした方がつなぎローンを契約できます。

●お借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方
●当行指定の団体信用生命保険に加入できる方
●当行指定の保証会社の保証を受けられる方
●申込支店取扱で住宅金融支援機構直接融資を申し込み、融資が確定されている方

融資期間は1年未満、融資可能額は400万円以上住宅金融支援機構直接融資以内です。金利は固定金利（三井住友住宅ローン変動金利型［保証料外枠方式］と同じ）で、2021年12月現在は年2.475%となっています。
 
団体信用生命保険料は銀行負担ですが、保証会社手数料として3万3000円（税込）かかります。
 

つなぎ融資の利息を抑えるポイント

　
つなぎ融資を利用するときに、できるだけ抑えたいのが利息です。これから長い期間をかけて住宅ローンを返済するため、つなぎ融資にかかる利息は少ないほうが助かります。
 
つなぎ融資は住宅ローンと比べると金利が高いですが、借入期間は1年未満となるケースが多いです。上手に活用すれば、できるだけ少ない利息負担で借りられるため、ここではつなぎ融資の利息を抑えるポイントをご紹介します。
 

金利の低い金融機関を選ぶ

　
ローンを組むうえで重要なのが金利です。できるだけ金利の低い金融機関を選ぶと利息負担を減らせます。
 
一般的にネット銀行はメガバンクより金利が低い傾向です。ネット銀行は基本的に店舗を持たず、手続きはネットで完結します。人件費や店舗の維持費を削減でき、低金利での融資が可能なのです。
 
ネット銀行は、自宅にいながら仮審査申し込みができたり、電話やメール、オンラインでのローン相談ができたりするところもあります。窓口と同じように相談できて安心です。
 

借入額を抑える

　
利息は金利だけではなく、借入額にも左右されます。借入額を抑えれば、その分利息を減らせるのです。
 
自己資金を増やすのはもちろんのこと、親や祖父母から贈与を受ける方法も有効です。親や祖父母など直系親族から、住宅の新築・増改築を目的として贈与を受ける場合、一定金額以内であれば贈与税が非課税になります。
 
2022年度税制改正により、2022年4月1日以後に贈与によって取得する住宅における非課税枠は、現行の最大1500万円から最大1000万円に減額されます。
 

借入期間を短くする

　
利息は日割り計算のため、借入期間を短くすると負担を軽減できます。分割して融資できる場合は、まとめて借りるのではなく土地購入代、着工費、中間金など、その都度融資を受けたほうがお得です。
 
新築の木造住宅を建てるのにかかる期間は、一般的に3～4ヶ月ほどです。これから土地を購入する方は、借入期間がもう少し長くなります。できるだけ土地購入から建物完成までの期間を短縮できるよう、工務店に相談をして、工期や諸費用の支払いタイミングを調整してもらうと良いでしょう。
 

つなぎ融資を上手に活用しよう

　
つなぎ融資は、住宅ローン実行前にかかる土地代や着工費、中間金（上棟金）などの支払いに当てられるローンです。住宅ローン実行前の「つなぎ」として使えるため、注文住宅を購入する方、土地の取得費用がかかる方、引き渡しまでにローン実行が間に合わない方はぜひ検討してみてください。
 
とくに注文住宅は急な出費がかさむこともあり、余裕をもって手持ち資金を備えておくのが肝心です。つなぎ融資と住宅ローンは同一の金融機関で申し込むのが一般的なので、前もってつなぎ融資を取り使っているかどうか確認し、最終的に申し込む金融機関を選ぶようにしましょう。
 
また、つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い、手数料や保証料が発生する、つなぎ融資を行わない金融機関もあるなどの注意点が目立ちます。できるだけ金利の低い金融機関を選び、可能であれば借入額を抑えたり、借入期間を短くしたりするのがおすすめです。
 
ぜひつなぎ融資を上手に活用し、理想のマイホームを取得してください。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員