【家の住み替え】ローンが残ったまま新居に住み替えをしたい！　1年以内に実現するには？

住宅ローンの残債があるものの、新居に住み替えを考えている人もいます。ただし、そのときに気になるのは資金面のこと。住宅ローンが残っているにもかかわらず、住み替えを決めてから1年以内に新居への住み替えを実現させるには、どのような点に注意しなければならないのでしょうか。考えてみましょう。

今の住まいの価値を見極めることからスタートする

このようなケースで住み替えを考えたときに取り組むべきことは、「住宅ローンの残債（残り）がいくらあるのか」「売却する場合にはいくらになるのか」を知ることが大切です。
 
住宅ローンの残債を確認する方法としては、住宅ローンを契約したときに発行されている償還表を見れば、今現在、住宅ローンがいくら残っているのかを知ることができます。万一、償還表をなくしてしまったときには、住宅ローンを契約している銀行や金融機関に依頼すれば再発行してもらえます。
 
いくらで売却できるかを知るためには、不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。
 
最近では比較・試算サイトなどで地域やマンション名や広さ等、所定の項目を入力すると提携している複数の不動産会社から、いくらで売却できるのか、報告が届く仕組みもあります。
 
もちろん、自分で直接不動産会社へ出向いて、査定を依頼しても実勢価格に近いものや周辺の情報を提供してもらえます。
 
ただ、ここで注意してほしいのが、複数の不動産会社から見積もりを取って検討するということです。複数の不動産会社の見解を聞いて、相場観を得て、適切な売却相場を知りましょう。
 

住宅ローンの残債によって取るべき行動が変わってくる？

たとえば売却して得られる金額と住宅ローンの残債を比べて売却価格が高い場合には、住宅ローンを完済して、新たに物件を購入することは容易に想像できます。
 
また、その際、現金で購入できるのなら現金で一括購入すれば良いですし、資金が足りない部分があるときは、新たに住宅ローンを申し込んで購入することになります。
 
また、初めからオーバーローンになっていることが分かっているときには、銀行や金融機関で扱っている、「住み替えローン」の利用を検討することもできます。
 
住み替えローンのメリットは、自宅を売却したときに得られる売却額や自己資金よりも多くの資金を準備できることです。何よりも大きなメリットといえるのが、二重ローンにならなくても良いということです。
 
本来であれば、既存の住宅ローンの残債を支払いながら、新たな住宅ローンを返済しなくてはなりません。ただ「住み替えローン」を利用することで住宅ローンが一本化されるため、費用や各種手数料を抑えられるというメリットがあります。
 

マネープランは慎重に！

住み替えローンはオーバーローンのある人にとって、メリットのあるローン商品です。とはいえ、注意しなければならない点もいくつかあります。
 

・審査が厳しい

住み替えローンの場合、一般的な住宅ローンに比べて借入額が多くなるため、その分、審査が厳しくなっています。住宅ローンに通らなければ、住み替えの計画そのものが止まってしまいます。
 
住み替えローンを検討しているときには、キャッシングを控える・完済しておく、カードローンの枠のみが残っている場合には、解約を申し出るなど、できるだけスムーズに審査が進むように準備することが必要です。
 

・売却と購入の決済日を同日にしなければならない

住み替えローンを利用するときには、売却する家についている抵当権の抹消と、新たに購入する新居の抵当権の設定を行います。このときの手続きは、同時に行うことになっています。
 
一般的に住宅を購入する場合、決済日と引き渡し日までにはある程度の猶予がありますが、住み替えローンは同時に行わなければならないため、かなりスケジュールがタイトになってしまいます。
 
住み替えローンを利用するときにはあらかじめ不動産会社の担当者に伝え、スケジュールを調整してくれるよう、相談してください。
 

・本当に返済できるのかシミュレーションする

もっとも大切なことは、高額なローンを抱えることになるため、返済が可能なのかをシミュレーションすることです。
 
万一、返済が困難になってしまったときには、住まいを失うことになります。まずは、シミュレーションをし、住み替えローンを利用して住み替えても家計の面で収支に問題がないかを確認することが必要です。
 
シミュレーション結果によっては、住み替え物件価格を抑えることを検討する、あるいは住み替えのスケジュールを再考するなどしてみてください。住宅ローンを抱えての住み替えは簡単ではありません。可能かどうか、慎重に見極めていくことが大切です。
 
執筆者：飯田道子
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、海外生活ジャーナリスト