定年後に「2000万円」の住宅ローンは危険ですか？ 今年定年ですが、65歳までは再雇用で「年収300万円」です。今からでも老後を「持ち家」で過ごしたいです…

定年が迫ってくると、リタイア後の生活について考える機会も増えますよね。都心を離れて郊外のコンパクトな一戸建てでゆっくりしたい、アクセスの良い都心にマンションを購入して車を手放したい、などニーズはさまざまです。
 
住宅購入の際、ほとんどの人が一度は検討するであろう住宅ローン。本記事では、60歳で住宅購入する際に組める住宅ローン額の目安と注意点について解説します。

60歳で住宅ローンを組める？

定年を機に家を建て替える、高齢の両親と近居する、利便性の良い都市部のマンションを購入するなど、リタイア後に住宅を購入するニーズが増えています。それに対応して、金融機関の多くは住宅ローンを組める上限年齢を引き上げ、60歳以降の人も住宅ローンが利用できるようになってきています。
 
ただし、高齢者のローンは、現役時代よりも収入が下がる、返済途中で亡くなってしまうなどのリスクが若い世代に比べて高く、審査が厳しくなります。
 
例えばフラット35では次のような条件があります。
 

・申込時の年齢が70歳未満
・借入期間の上限は、10年以上かつ80歳－申込時年齢
・年収400万円未満の場合、年収に占める年間合計返済額の割合が30％未満

 
60歳の人であれば、最長20年間が住宅ローンを利用できる借入期間になります。また再雇用後の年収が300万円の場合、年間返済額は90万円未満、毎月返済額7万5000円未満です。
 

60歳で住宅ローンを組むならいくらまで？

前述のフラット35で、具体的にいくらまで住宅ローンが組めるかを試算してみます。
 
・60歳・再雇用後年収300万円の場合
2024年1月現在の、フラット35での最頻金利は1.39％です。借入期間20年間の場合、借入できる金額は最大1570万円、毎月返済額は7万5000円となります。仮に同条件で金利が0.5％まで低下しても、借入できる金額は約1700万円となり、2000万円の借入は難しい結果となりました。
 
一方、ARUHIの調査で、60代の住宅購入者と住宅購入を予定している人に頭金について聞くと、1000万円以上用意した人が約60％でした。60代の住宅購入者の平均額は約3228万円で、住宅ローンの借入金額の平均は約587万円です。
 
60代以降の住宅購入者では、退職金や相続したお金、現居を売却したお金などを充てて住宅ローンを組まずに購入する人が多いようです。
 

計画的な住宅ローン利用で老後破産を回避

住宅ローン控除が利用できる、手元のキャッシュが急激に減ることを回避できるなどメリットも多い住宅ローン利用。一方で住宅を購入すれば、ローン返済以外にも固定資産税や先々の修繕費などの出費も定期的に発生します。
 
特に60歳から収入がどんどん増えていくことは考えにくいため、借入できる上限額まで借りるというよりも、現実的な返済計画を立てて無理のない借り入れを行うことが重要です。
 
総務省の調査によると、夫婦ともに65歳以上の無職世帯（夫婦のみの世帯）の1ヶ月の公的年金などの社会保障給付は平均22万418円です。
 
年金支給額の中から介護保険料や国民健康保険料などの社会保険料が天引きされ、実質の可処分所得の平均は21万4426円です。約21万円の中から毎月7万円の住宅ローンを支払うと、食費などの生活費の制約が求められるでしょう。
 

まとめ

60歳でも再雇用後の年収が300万円であれば、最大約1500万円の住宅ローンを組める可能性があります。しかし、60歳以降では住宅ローンを組める年数が20年以内という制限があります。1500万円を借り入れた場合に毎月の返済額が7万円以上となり、再雇用後の年収が300万円の場合、住宅ローンの返済に収入の約3分の1が充てられることになります。
 
また、65歳以降に年金を受給できるようになっても、可処分所得の平均約21万円のうちの約3分の1を返済に充てることになるうえ、固定資産税や自宅の修繕費などが定期的に発生します。借入できる金額ではなく、返済できる金額を考慮して計画的に住宅ローンを利用することが大切です。
 

出典

フラット35 【フラット35】ご利用条件
ARUHI 住宅購入に関する調査2021
総務省 2022年（令和4年）家計の概要
 
執筆者：古澤綾
FP2級