マイホームを買う前に知っておきたい「固定資産税」の話

マイホームを買う際、いろいろな税金がかかってきます。
 
不動産関連の税金は、基本的に「不動産（土地・建物など）という資産を持つことに対して課税される」と覚えておくと、理解しやすいかもしれません。
 
例えば、マイホームを買うと、土地・建物という「資産を買う」という意味で「不動産取得税」がかかってきます。また、購入した土地・建物を登記する際に、行政面での事務手数料として「登録免許税」が必要になります。このほか、不動産の売買契約にかかる「印紙税」や、建物の代金に対して「消費税」も必要になります。
 
保有時の税金に着目すると、マイホームを持っているだけで毎年かかる「固定資産税」や「都市計画税」というものがあることから、不動産関連の税金は「資産に対してかけられる税金」と認識しておきましょう。
 
今回は不動産関連税制の中でも、「固定資産税」についてみていきたいと思います。
 

毎年支払う固定資産税。そもそも、固定資産とは？

「固定資産税」は、マイホームを買うときに初めて聞く方が多いかもしれません。
 
イメージを難しくしているのは「固定資産」という言葉ですが、これは、容易に動かすことが難しい資産という意味です。この中には土地や建物、さらに機械・装置、器具・備品などと呼ばれる減価償却資産、船舶、飛行機なども含まれています。
 
なぜ、固定資産税が不動産関連費の中で重要なのかというと、その納税が毎年あるからです。
マイホームを買うときにかかる「不動産取得税」は購入時の課税ですが、「固定資産税」は、毎年6月、9月、12月、2月と原則年4回納める必要があります。
 
年4回の分割払いができるようになっていますが、年間にするとある程度まとまったお金が家計から支出されていくため、ファイナンシャル・プラニング上、重要な項目と位置づけられています。
 

固定資産税額と軽減策

固定資産税は資産に対して課される税金のため、土地や建物の「価値」に応じて課税額が増減されます。この価値は「課税標準額」と呼ばれ、国の定めた固定資産評価基準をもとに3年に1度見直されることになっています。
 
固定資産税は土地と建物で計算の仕方が若干違いますが、原則、次のような式をもとに計算していきます。
 

〇固定資産税＝課税標準額×1.4％

税率は基本的に自治体ごとに条例で定められていて、だいたい1.4％が標準的な税率となっています。
 
マイホームを購入した後は特にそうですが、資産価値が高い固定資産を所有すれば、固定資産税が相応に発生します。必然的に家計に占める固定資産税の割合は高くなり、家計にとっては負担となります。
 
そこで、土地にしろ、建物にしろ、税金の負担を和らげるために軽減策がとられています。
 
例えば、住宅用地（宅地）の場合、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）ではその宅地の課税標準額が6分の1に、一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）では3分の1に抑えられるため、必然的に固定資産税は少なく済みます。
 
また、建物については、新築の一般住宅の場合、床面積が120平方メートルまでの部分にかかる固定資産税については、新築後3年間（3階建て以上の耐火・準耐火構造住宅の場合は新築後5年間）は固定資産税が2分の1に減額されます。
 
さらに、認定長期優良住宅の場合も、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下までの部分の固定資産税は、新築後5年間（3階建て以上の耐火・準耐火構造住宅の場合は7年間）は2分の1に減額されるようになっています。
 

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マイホームに関する税金対策は、家計にとって最重要

固定資産税の軽減制度は、家計にとって助かるように設計されていると思います。実際、ライフプランに関するご相談で、「来年、固定資産税が上がるのが心配です」と言われたことがあります。
 
全体的な相談内容は、「老後にわたるライフプランの作成と資金シミュレーションを行ったうえで、住宅ローンや保険の見直しがしたい」とのことでしたが、その理由のひとつになっていたのが、前述した固定資産税の特例期間が終了することでした。
 
この特例期間は建物にかかる期間のことで、マイホームを購入した後の3年間や5年間は、固定資産税が半額になります。この期間が終わるとなると、家計面で固定資産税の負担が心配になるのは当然だと思います。
 
また、平成27年度の税制改正により「特定空家」などに該当した場合、その土地にかかる固定資産税の課税標準額の減額措置（課税標準額の6分の1評価）が解消されることになります。そのため、マイホームの出口戦略の重要性が指摘されています。
 
このようにみていくと、マイホームの購入において、税制面での優遇制度と税制改正の内容を知っておくのとそうでないのとでは、その後の家計における対策面に大きな差が生じます。
 
マイホーム購入後の固定資産税は、家計にとって重要な要素になっているんですね。
 
次回は、夫婦でマイホームを買う場合のメリットとデメリットについてお伝えしていきます。
 
Text：重定 賢治（しげさだ けんじ）
ファイナンシャル・プランナー（CFP)
 

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