住宅ローンの返済ができなくなるとどうなる？ 対処法は？

収入の減少や転職など、生活パターンの変化により、住宅ローンの返済が困難な状態に陥ることは誰にでも起こりうることです。
 
もし、住宅ローンの返済ができなくなるとどうなるのでしょうか。その際の対処法についても併せて解説します。

住宅ローンを滞納するとどうなる？

住宅ローンが支払えなくなり、滞納が続くとどうなるか、時系列で説明します。
 

1．滞納が始まってから1～3カ月

住宅ローンの返済が行われていないことが分かると、金融機関は1～3カ月の間に支払い請求書や催告書および督促状などを発送し、支払いが遅れていることを通知します。滞納が2カ月そして3カ月にわたると、書類上の催促と併せて電話での催促が始まります。
 

2．滞納が始まってから3～6カ月

催促をしても入金がなされないことが分かると、金融機関は「期限の利益の喪失通知書」を発送します。期限の利益とは、約束した日までにお金を支払うということであり、その喪失ということは「すぐに返済してください」という意味になります。
 
住宅ローンの返済は、通常毎月分割払いで行われていますが、「期限の利益の喪失通知書」が届くことにより、今後は一括で返済するしか返済方法がなくなります。「期限の利益の喪失通知書」には返済の期日が記載されており、その日までに住宅ローンの残債を一括で支払う必要があります。
 
もしもその期日までに返済がなされなかった場合、次は、「代位弁済通知書」という書類が金融機関から届きます。この「代位弁済通知書」が送られてきたということは、住宅ローンを申し込んだ際に契約した保証会社が、自分に代わって金融機関にローン残債を支払ったということを意味します。
 
したがって、それ以降の催促は金融機関ではなく、保証会社からなされることとなります。
 

3．滞納が始まってから6カ月以降

「代位弁済通知書」が送られてきた後も返済が滞ったままであれば、裁判所から「差押通知書」といって、競売の申し立てが行われ物件が差し押さえられた旨を伝える書面が送付され、その後「競売開始決定通知書」が送られてきます。返済が行われていないことを確認した保証会社は、裁判所に対して担保としている住宅を競売にかけることを申請します。
 
そして「競売開始決定通知書」が送られてきたということは、その申請を裁判所が受け付けたということを意味します。
 
「競売開始決定通知書」が送られてきた後は、しばらくして「現況調査のための連絡書」が届きます。競売にあたり、裁判所の執行官と不動産鑑定士が家の概要（場所や状況）を調査するためです。この調査を行った後、1～2カ月して裁判所に対し調査結果に基づいた評価書が提出されます。
 
その後、具体的な競売の内容が書かれた「期間入札の通知」が裁判所から届きます。この通知が届くと、それから2～3カ月後に購入希望者による入札が開始されます。そして入札完了後落札が行われ、落札者によって売買代金が支払われると、その家は正式に第三者に渡ります。こうなると、強制的に家を明け渡す必要に迫られます。もちろん立ち除きの際に必要となる費用は自己負担です。
 

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住宅ローンを滞納してしまいそうな時はどうする？

住宅ローンを滞納してしまいそうな時には、まず以下のような行動をとるようにしましょう。
 

1．借入先の金融機関へ相談を行う

借入先の金融機関に連絡し、現状では住宅ローンの返済が困難である状況を説明したうえで、毎月の返済額の削減や借入期間の延長など条件変更での対応ができないかを相談してみましょう。
 

2．任意売却を検討する

住宅ローンの滞納が一時的なものではなく、今後しばらく続くと予想される場合は、家が競売にかけられる前に任意売却を検討する方法もあります。任意売却とは、ローンが残っている状態の家を売却する方法です。通常であればローンが残っている家を通常の不動産売買の方法によって売却できませんが、任意売却を利用することでそれが可能になります。
 
ただし、任意売却が可能なのは入札が開始されるまでですので、できるだけ早めに行動を起こすことが必要です。そして、任意売却を行う際には債権者（金融機関もしくは保証会社）の同意が必要となります。
 
ただ、債権者との話し合いの結果によっては、売却せずに引き続きローン残高を分割して支払うことが可能になることもありますし、もし売却することになったとしても、売却額についても債権者が決めることになりますので、任意売却の方法を採ることで、得られるメリットは大きいといえます。
 

返済が難しくなった場合の支援策にはどのようなものがある？

返済が困難になった場合の支援策にはいろいろなものがありますが、特に新型コロナウイルス感染拡大によって住宅ローンの返済が困難になったケースに対しては、さまざまな支援策が用意されています。
 
この支援策の内容を知っているのと知らないのとでは、後々の対応が大きく変わってきますので、どのような支援策があるのか、そしてその内容についてもしっかりと理解しておきましょう。
 

1．住宅金融支援機構の支援策

住宅金融支援機構では、新型コロナウイルス感染拡大のみにかかわらず、返済が困難になった方に対する支援策を設けています。内容としては、返済期間の延長などの「返済特例」や、しばらくの間返済額を減少させる「中ゆとり」、そしてボーナス返済が負担になっている方に対する「ボーナス返済の見直し」の3つがあり、それぞれを組み合わせることも可能です。
 
返済特例を受けるためには、以下に挙げる一定の要件をすべて満たすことが必要です。
 

・経済事情や病気等の事情により返済が困難となっていること
・年収が機構への年間総返済額の4倍以下、月収が世帯人数×6万4000円以下、住宅ローン（機構に加え、民間等の住宅ローンを含む）の年間総返済額の年収に対する割合が一定の基準を超えかつ収入減少割合が20％以上、のどれかに当てはまること
・返済方法の変更により、今後の返済を継続できること

 

2．各金融機関の支援策

一般社団法人全国銀行協会でも、相談窓口を開設しているほか、一般の金融機関においても返済方法の変更などの相談窓口を開設し、対応しています。また、金融庁でも相談窓口を開設して住宅ローンの返済に関する相談を受け付けています。
 
これらは協会や金融庁、もしくは現在借入れを行っている金融機関の公式サイトにて確認することができますので、困っている場合は一度相談してみることをおすすめします。
 

まとめ

住宅ローンの返済が困難になる理由は上に挙げたものばかりではなく、病気や子どもの教育費の増加などさまざまなものがあります。一時的なものであれば、その間返済額を下げてもらうなど、金融機関に交渉することでしのぐことが可能です。
 
ただし、そのような一時的な対策では今後の返済が継続できないくらいの状況であれば、任意売却を相談するなど事前に対策を採ることをおすすめします。滞納をそのままにしておくと、競売にかけられることとなり、その事実が登記簿にも載り、周囲の人にも知られてしまいます。できればそのような状態は避けたいところではないでしょうか。
 
住宅ローンの返済が困難になった際に一番やってはいけないことは、滞納をそのまま放置してしまうことです。金融機関に対する誠意を見せるためにも、滞納をしてしまった際には早急に金融機関に連絡をし、解決策を一緒に見いだすようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員