60歳で退職金を受け取りますが、「住宅ローン」を繰上げ返済すべきでしょうか？ 老後のためにも「全額繰上げ返済」を考えています。注意点はあるでしょうか？

退職金などのまとまったお金が入ると、どのようにお金を活用すれば良いか迷う人は多いのではないでしょうか。退職後も住宅ローンが残っている場合、「退職金で住宅ローンを返済してしまいたい」と考える人もいるでしょう。
 
本記事では、住宅ローンの繰上げ返済の方法や注意点について解説します。

繰上げ返済とは

繰上げ返済とは、毎月の返済と別に、まとまった額の返済をする方法です。この返済は元本の返済のみに充てることができるため、その分支払い利息が少なくなり、住宅ローンの総支払い額を軽減することが可能です。繰上げ返済は基本的には任意のタイミングで行うことができ、「全額繰上げ返済」と「一部繰上げ返済」の方法があります。
 
全額繰上げ返済とは住宅ローンの返済中に、全ての残高を繰上げて返済する方法です。一部繰上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった金額を繰上げて支払う返済方法です。それぞれ、ローンの支払利息総額を減らすために行うものです。
 
受け取る退職金額が大きい人は、全額繰上げ返済を検討してもよいかもしれません。しかし退職金は重要な老後資金ですので、ローン返済に使った後、手元に少額しか残らないという状況はリスクが高いです。無理して全額でなく、一部繰上げ返済を検討するという判断も必要でしょう。
一部繰上げ返済には次の2つの方法があります。
 

返済期間短縮型

返済期間短縮型は、毎月の返済額を変えることなく、返済期間を短縮する方法です。短縮した期間分の利息を支払う必要がなくなります。利息を軽減する効果としては、次に紹介する返済額軽減型より大きくなります。
 

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間を変えることなく、毎月の返済額を軽減する方法です。全期間に及ぶ元本の一部を前倒しで返済でき、支払う利息総額が減る仕組みです。利息軽減効果としては返済期間短縮型より小さいですが、毎月の負担を減らすことが可能です。
 

繰上げ返済の注意点

繰上げ返済を行う際の注意点を紹介します。
 

繰上げ返済の実行後は取り消し不可

繰上げ返済のメリットは支払い利息の軽減ですが、当然手元の資金は減少します。繰上げ返済を実行した後に必要な支出が発生しても、繰上げ返済を取り消すことはできません。先述したように、退職金は大事な老後資金です。繰上げ返済をする際は、計画的な老後資金計画を立ててからにしましょう。
 

団体信用生命保険（団信）が消滅する

住宅ローンには「団信」が付帯しています。団信とは「団体信用生命保険」の略で、住宅ローンの返済中に、死亡したり高度障害状態となったりした際に、住宅ローン借入残高をゼロにできる保険です。介護への備えも付帯している「介護保障付きの団信」や、ガンへの備えが付帯されている「ガン団信」など、多様なラインナップがあります。
 
しかし、ローンを返済すると返済した分の団信も消滅します。つまり、繰上げ完済後に保険金の支給事由に該当した場合には、適用がされず、保険も受けられないことになります。
 

住宅ローン控除の適用外になる可能性

住宅ローン控除の適用を受けている場合にも、注意する点があります。住宅ローン控除は、年末時点の借入残高をもとに金額が決定されます。そのため、繰上げ返済を行ったことで借入残高が減ると、住宅ローン控除の金額は減少します。また、返済期間短縮型の一部繰上げ返済を実行した場合には、当初の返済開始からの返済期間が10年未満になると住宅ローン控除の適用外となります。
 

まとめ

利息の軽減効果が期待できる繰上げ返済ですが、注意点も多いです。ライフプランや手元資金、住宅ローン控除といった要素をもとに、繰上げ返済すべきかを検討してみてください。
 

出典

一般社団法人 全国銀行協会 Q. 住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには?
国土交通省 住宅ローン減税
 
執筆者：小林裕
FP1級技能士、宅地建物取引士、プライマリー・プライベートバンカー、事業承継・M&Aエキスパート