【実家売却する？しない？】母親が「認知症」になり施設への入居を検討しています。「実家売却」に家族全員賛成しているのですが、母の代わりに売却することはできますか？

「実家の売却を検討しているが、名義人の親が認知症なので意思の確認ができない……」「両親名義の不動産を売却したいけれど、何をしたらいいか分からない……」
 
このような悩みを抱えている人もいるでしょう。
 
そこで今回は、名義人が認知症になってしまった際の不動産の売却方法や、成年後見制度について詳しく紹介していきます。

名義人の意思なしでは家の売却は難しい

認知症などにより、名義人の意思能力が低下している場合、家を売却することは難しいです。
 
「意思能力」とは自身の行為の法的な結果や意味を認識、または判断する能力のことで、売買契約を結ぶにあたって必須です。
 
これは名義人を不当な契約や取引から守るためであり、もし意思能力のない状態で締結されたと判断された場合、契約は無効になります。
 
よって、たとえ名義人以外の家族全員が売却に前向きでも、基本的に売却はできません。
 

認知症の家族の不動産を売却するには「成年後見制度」を利用する

認知症の家族の不動産を代わりに売却する場合「成年後見制度」を利用する必要があります。
 
成年後見制度を利用すれば「成年後見人」に認定された人が本人の代わりに不動産や預貯金などの財産を管理できます。
 
ただし、成年後見制度を利用したからといって、家族の望み通りの結果になるとは限りません。
 

「成年後見制度」を利用するには？

成年後見制度の利用においては、まず家庭裁判所に後見開始の申し立てをします。
 
その後、調査や審判などが家庭裁判所によって行われ、誰が成年後見人を務めるか決定する、という流れです。
 
ただし、成年後見制度を利用するにあたっては、いくつか注意点も存在します。
 

「成年後見制度」を利用する際の注意点

成年後見人には、必ずしも家族が選ばれるわけではありません。
 
家庭裁判所が「本人にどのような保護や支援が必要か」を検討したうえで決定するため、法律や福祉の専門家、そのほか第三者が選ばれる可能性もあります。
 
第三者が成年後見人になった場合、管理する財産の合計額によって、被後見人の財産から「基本報酬」を支払う必要があります。
 
具体的な報酬の額については表1の通りです。
 
表1

管理財産額	基本報酬（月額）
1000万円以下	2万円
1000万円超え5000万円以下	3～4万円
5000万円を超える	5～6万円

※横浜家庭裁判所 「成年後見人等の報酬額のめやす 」を基に筆者作成
 
また、訴訟や任意売却などの特別な手続きを行った際は「基本報酬」に加えて「付加報酬」を支払う必要もあるようなので注意が必要です。
 

認知症の家族の不動産の売却には障壁が多い

不動産の名義人である家族が認知症になってしまった場合、不動産を売却するには成年後見制度を利用する必要があります。
 
ただし、必ずしも家族が成年後見人に選ばれるわけではありません。
 
第三者が選ばれた場合は、毎月の基本報酬を支払う必要があります。
 
よって、不動産を保有している家族が認知症になり、成年後見制度を利用する場合は「第三者に報酬を払わなければいけないかもしれない」ことを理解したうえで、お金の使い方について考える必要があります。
 

出典

公共社団法人 全日本不動産協会 不動産お役立ちQ&A 高齢者の意思能力
厚生労働省 成年後見はやわかり　成年後見人等のみなさまへ 成年後見人等の選任と役割
ご本人・家族・地域のみなさまへ(成年後見制度とは)
横浜家庭裁判所 成年後見人等の報酬額のめやす
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー