タワーマンションの階層によって固定資産税は変わる？

タワーマンションの固定資産税は、どのように掛かるのでしょうか？
 
マンションなどは、区分所有家屋におけるそれぞれの専用部分（住戸）に掛かる固定資産税は、区分所有者が持つ専用部分（床面積の割合）が同じ場合、住戸がどの階層にあったとしても、各区分所有者の納付しなければならない固定資産税額は、同額です。
 
しかし、居住用超高層建築物、いわゆるタワーマンションの区分所有家屋では、低層階の分譲価格よりも高層階の分譲価格の方が高く設定されることが多く、分譲価格と課税される固定資産税のバランスがとれていないことが問題になっていました。
 
平成29年度の改正により、こういったアンバランスな問題を解消すべく、固定資産税が見直しされましたので、詳しくみていきましょう。

変わる！ 固定資産前の税額計算方法

（1）現行
タワーマンションの階数に関係なく、床面積が同じであれば、固定資産税は同額。
 
（2）改正後
まず、タワーマンションの1階を100とします。そして、階が1つ上がるごとに、これに10／39を加算した数値が補正されます。つまり、［N階の階層別専有床面積補正率＝100＋10／39×（N-1）］という計算となります。
 
したがって、階が高ければ高いほど、固定資産税が高くなるように改定されました。なお、マンション1棟全体の固定資産税額の合計は変わりません。
 
つまり、図のように30階建てマンションで、すべての階で部屋数が同じで、かつ床面積が同じで、改正前の1部屋あたりの固定資産税が15万円の場合に、上記補正率をつかって改正後の固定資産税は表のように計算されます（補正率を少数第二位四捨五入して計算）。
 
図1：30階建てタワーマンション（イメージ）　

（筆者作成）
 
図表1：改正前後の固定資産税（単位：円）

（10円単位を四捨五入／筆者作成）
 

適用開始は？

上記で見てきたタワーマンションの固定資産税の改正は、平成29年1月2日以後に新しく作られた居住用超高層建築物（平成29年3月31日までに売買契約が締結された者の居住用の専有部分を含むものを除く）において、平成30年度分以後の年度分の固定資産税に適用されることになります。
 
したがって、過去に建築されたマンションについては、以前のように固定資産税は階数に関係なく、床面積が同じであれば、同じ金額です。
 
出典
公益社団法人全日本不動産協会 平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い
総務省 平成29年度地方税制改正（案）について（平成28年12月）
 
執筆者：堀江佳久
ファイナンシャル・プランナー