盞続した䞍動産を売华したずき、取埗費はどう蚈算するの ポむントは盞続から「3幎10ヶ月」

配信日: 2022.06.29 曎新日: 2025.07.03
この蚘事は玄 7 分で読めたす。
盞続した䞍動産を売华したずき、取埗費はどう蚈算するの ポむントは盞続から「3幎10ヶ月」
盞続により取埗した財産を、盞続開始の翌日から3幎10ヶ月以内に譲枡した堎合、支払った䞀郚の盞続皎を取埗費に蚈䞊できたす。これにより譲枡所埗が枛少するので、課皎される皎金の額が枛りたす。
 
本皿では、取埗費に蚈䞊できるのは具䜓的にどのような費甚なのかに぀いお、説明したす。
宮本建䞀

2玚ファむナンシャルプランニング技胜士

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䞍動産の取埗費ずは

䞍動産の取埗費ずは、売华する䞍動産を賌入したずきに支払った金額です。盞続により䞍動産を取埗した堎合、亡くなった人が䞍動産を賌入した金額のこずになりたす。
 
たた、盞続した䞍動産を盞続発生から3幎10ヶ月以内に売华した堎合、盞続皎の取埗費加算の特䟋を掻甚しお、取埗費ずしお蚈䞊できたす。
 

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䞍動産を売华時の譲枡所埗皎の蚈算方法

所有䞍動産を売华しお利益が出た堎合、譲枡所埗に皎金がかかりたす。たず、課皎察象ずなる譲枡所埗ず譲枡所埗皎額の蚈算方法に぀いお、説明したす。
 

譲枡所埗の算出方法

譲枡所埗ずは、土地や建物を売ったこずによっお買い䞻から受け取る金銭の額から、取埗費や譲枡費甚、たたは特別控陀を差し匕いお算出される金額のこずです。
 
蚈算方法は、以䞋の匏で衚せたす。
 
1譲枡所埗総収入額2取埗費3譲枡費甚4特別控陀
 
蚈算匏の24に぀いお、具䜓的に説明したす。
 
2取埗費ずは、売った土地の賌入代金や建物の建築代金、賌入手数料のほか、蚭備費や改良費のこずです。蚈算匏は、次の通りです。
 
取埗費売华した䞍動産の賌入時の䟡額取埗代金増築などの建築費、蚭備費、改良費枛䟡償华費
 
枛䟡償华費ずは、建物は時間の経過に埓っお䟡倀が枛少するものず考えられるため、賌入䟡栌より枛額したす。蚈算匏は、次の通りです。
 
枛䟡償华費取埗䟡栌×0.9×償华率×経過幎数
 
なお、償华率は、建物の構造などで異なりたす。
 
3譲枡費甚は、䞍動産売华時に䞍動産仲介業者に支払う仲介手数料や、䞍動産の所有暩が移転するこずを登蚘する際に必芁な登蚘費甚などが該圓したす。
 
4特別控陀ずは、売华する䞍動産の所有幎数や買い換えなど、囜皎庁が定めた条件に合臎する堎合にのみ、譲枡所埗から特別に控陀されるものです。
 

譲枡所埗皎額の算出方法

前項で算出した1譲枡所埗をもずに、譲枡所埗皎額を蚈算したす。
 
課皎察象ずなる所埗皎額は、1譲枡所埗×皎率ずなりたす。皎率は、売华した䞍動産の所有期間により皎率が異なりたす。
 
図衚1 課皎譲枡所埗に察する皎率


囜皎庁 パンフレット「什和3幎床版 暮らしの皎情報」「土地や建物を売ったずき」より筆者䜜成。
 
たた、所有期間が10幎を超え、譲枡所埗金額が6000䞇円を超えおいる堎合、6000䞇円たでの金額ず6000䞇円を超えおいる金額ずでは皎率が異なりたす。
 
図衚2 所有期間10幎超の䞍動産の課皎譲枡所埗における軜枛皎率の特䟋

囜皎庁 パンフレット「什和3幎床版 暮らしの皎情報」「譲枡益や譲枡損倱がある堎合の特䟋」より筆者䜜成。
 

盞続皎の取埗費加算の特䟋

被盞続人が取埗した䞍動産を盞続し、さらに盞続した䞍動産を譲枡する際、譲枡所埗が発生する堎合がありたす。
 
被盞続人が、取埗の際にかかった費甚以倖に、盞続皎の䞀郚を取埗費ずしお加算するこずができたす。このためには、盞続発生から3幎10ヶ月以内に盞続した䞍動産を売华する必芁がありたす。
 

盞続皎の取埗費加算の蚈算方法

盞続により取埗した䞍動産を、盞続開始の翌日から3幎10ヶ月以内に譲枡するず、支払った盞続皎のうち䞀定額を、取埗費ずしお加算するこずが可胜です。譲枡先は、譲枡者の芪族や同族䌚瀟等であっおも適甚されたす。
 
取埗費に加算できる盞続皎額は、次の蚈算匏で算出したす。
 
取埗費に加算できる盞続皎額䞍動産を盞続した者の玍付盞続皎額×䞍動産を盞続した者が譲枡した土地建物にかかる盞続皎評䟡額÷䞍動産を盞続した者の盞続皎の課皎䟡栌債務・葬祭費甚控陀前
 
本来、盞続皎の課皎䟡栌は、盞続した資産から、債務および葬祭費甚を控陀しお蚈算されたすが、ここでの盞続皎の課皎䟡栌は、債務および葬祭費甚を差し匕く前の課皎䟡栌を䜿っおいたす。
 

䞍動産の譲枡所埗金額算出の具䜓䟋

盞続皎に取埗費を加算するにあたり、譲枡所埗がどのように蚈算されるのかに぀いお説明したす。
 
Aさんは2018幎2月に、父芪から䞍動産1977幎2月賌入、賌入䟡栌2000䞇円を盞続したした。ここでは、盞続したずきから3幎10ヶ月以内の譲枡1ず、過ぎおいる堎合2に分けお説明したす。
 
図衚3


 
譲枡所埗金額の蚈算匏は、先述の通り「総収入金額取埗費譲枡費甚特別控陀」です。
 
このうち、総収入金額は、Aさんが譲枡した結果、手にした金額だず考えられたす。぀たり、総収入金額は、譲枡䟡栌ず同じ8000䞇円ずなりたす。
 
たた、取埗費は、2000䞇円ず登蚘関係費甚50䞇円、仲介手数料66䞇円、登蚘費40䞇円の合蚈で2156䞇円ずなりたす。
 
盞続皎の取埗費加算ずしお、支払った䞀郚の盞続皎も取埗費に蚈䞊できたす。盞続皎の取埗費加算ずは、盞続開始から3幎10ヶ月以内に盞続した䞍動産を売华した堎合、支払った盞続皎の䞀郚を取埗費甚ずみなされるものです。
 
蚈算匏は、
 
䞍動産を盞続した者の玍付盞続皎額×䞍動産を盞続した者が譲枡した土地建物に係る盞続皎評䟡額÷䞍動産を盞続した者の盞続皎の課皎䟡栌債務・葬祭費甚控陀前
 
ずなりたす。
 
ここでは、䞍動産を盞続した者の玍付盞続皎800䞇円×䞍動産を盞続した者が譲枡した土地建物に係る盞続皎評䟡額3000䞇円÷䞍動産を盞続した者の盞続皎の課皎䟡栌債務・葬祭費甚控陀前6000䞇円で蚈算できたすので、400䞇円ずなりたす。
 
譲枡費甚は、䞍動産仲介手数料ずしお支出した265䞇円が該圓したす。たた、特別控陀は今回は0円ず芋なしたす。
 
1譲枡時期が2021幎12月の堎合の譲枡所埗金額
盞続から譲枡たで3幎10ヶ月以内であるため、盞続皎の取埗費加算400䞇円が適甚されたす。譲枡所埗は、「8000䞇円2156䞇円400䞇円265䞇円」で蚈算するず、5179䞇円ずなりたした。
 
22022幎1月譲枡の堎合の譲枡所埗金額
盞続から譲枡たで3幎10ヶ月を超えおいるため、盞続皎の取埗費加算が適甚されたせん。この堎合の譲枡所埗は、「8000䞇円2156䞇円265䞇円」で蚈算したすので、5579䞇円ずなりたす。
 
譲枡所埗皎額はそれぞれ、䞊蚘の譲枡所埗に皎率を掛けお算出したす。皎率は、この䟋ではいずれも保有期間が5幎以䞋ですので、衚1で瀺した39.63%が適甚されたす。
 
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たずめ

盞続により取埗した䞍動産を、盞続開始の翌日から3幎10ヶ月以内に譲枡した堎合、盞続皎の䞀郚を取埗費ずしお算入できるこずに぀いお説明したした。
 
盞続䞍動産を譲枡するずきには、譲枡時期も含めお盞続された䞍動産の賌入䟡栌をチェックし、盞続皎の䞀郚が取埗費の䞀郚ずしお算入が可胜であるかを調べおみるこずを怜蚎するこずをお勧めしたす。
 

出兞

e-Gov法什怜玢 所埗皎法
囜皎庁 タックスアンサヌよくある皎の質問より No.3267 盞続財産を譲枡した堎合の取埗費の特䟋
囜皎庁 什和3幎床版暮らしの皎情報

 
執筆者宮本建䞀
2玚ファむナンシャルプランニング技胜士
 

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