不動産投資はリスクだらけ？ 具体的なリスク対策・回避方法と注意点をわかりやすく解説！

「不動産投資にはリスクが多いって本当なの？」「不動産投資リスクには回避方法はあるの？」など、不動産投資リスクについて不安や疑問を持つ人は多いことでしょう。

不動産投資には多くのリスクがあるものの、その対策方法や回避方法もあります。

本記事では、不動産投資における9つのリスク、そのリスクへの対策方法や回避方法について解説します。不動産投資を始めたいもののリスクが気になっている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資における9つのリスク

不動産投資には、次の9つのリスクがあります。

1.空室リスク
2.修繕リスク
3.金利上昇リスク
4.家賃滞納リスク
5.不動産価値変動リスク
6.火災・水災、漏水リスク
7.地震リスク
8.倒産リスク

各リスクがどのようなものなのかを詳しく解説しますので、リスクの内容を理解した上で不動産投資を始めるようにしましょう。

不動産投資におけるリスク　1.空室リスク

空室リスクとは、空室が発生し収入が激減してしまうリスクです。

空室は入居者の都合で発生するものであり、貸主はコントロールできません。空室が発生してしまうと、収入の柱である家賃などが得られなくなります。また、空室は次の入居者が見つかるまで続くため、長期間、入居者が見つからない場合、収入も長い間入りません。

収入が入らないときであっても、投資用ローンの月々返済や固定資産税・都市計画税などのランニングコストがかかります。長期間の空室はキャッシュフローを大幅に悪化させ、不動産投資の失敗に直結してしまうリスクです。

不動産投資におけるリスク　2.修繕リスク

修繕リスクとは、入居者の退去時に必要なリフォームの費用や、突発的な修繕費用を払わなければならないリスクです。

建物は定期的に補修や修理をしなければならず、あらかじめ予想できる修繕はリスクとはいえません。しかし、入居者の退去や急な設備の故障を予測するのは困難であり、突発的に発生する修繕費用は大きなリスクとなります。

修繕費は修繕する内容によって金額が変動し、数千円で済むこともあれば数千万円かかってしまうケースもあります。消耗品の交換なら費用はかかりませんが、雨漏りやシロアリの被害が発生すると高額な費用が必要です。

修繕リスクはその内容によって、積み上げてきた利益が一気になくなってしまうおそれがあるリスクです。

不動産投資におけるリスク　3.金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、投資用ローンの金利上昇により、不動産投資の利益が減少してしまうリスクです。

投資用ローンは返済するときに、金利も上乗せして返済しなければなりません。金利が上昇するほど月々返済の返済額が増え、返済総額も上昇してしまいます。

金利の違いが月々返済と返済総額にどの程度、影響を与えるのかをみてみましょう。

【シミュレーション条件】

・借入金額：5000万円
・返済期間：20年
・ボーナス返済なし

【シミュレーション結果】
・金利2.0％の場合：毎月返済額25万2941円・返済総額6070万5899円
・金利3.0％の場合：毎月返済額27万7298円・返済総額6655万1625円

以上の結果のように、金利が1.0％上昇するだけで月々の返済額も返済総額も上昇します。借入金額が大きくなるほど金利の影響を大きく受けるようになるため、多額の投資用ローンを借りるのであれば金利上昇リスクに注意しなければなりません。

不動産投資におけるリスク　4.家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者の家賃の滞納により、収入が減ってしまうリスクです。

入居者がいるからといって必ず家賃が入るわけではありません。家賃の滞納は収入減のリスクとなります。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「第27回賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観」によると、首都圏・関西圏・全国の滞納率は次のとおりです。

図表1

滞納率	首都圏	関西圏	全国
月末までの1ヶ月滞納率	0.4%	3.3%	2.3%
月末までの2ヶ月以上滞納率	0.2%	1.1%	0.8%

※2022年度
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 第27回賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観を参考に筆者作成

以上の滞納率をみると、滞納の割合は高くないものの、賃貸物件戸数の多さを考えると相当な数の人が家賃を滞納していることが考えられます。

不動産投資におけるリスク　5.不動産価値変動リスク

不動産価値変動リスクとは、経済状況や不動産の需要・供給バランスなどで不動産価値が減少するリスクです。

不動産の価値は一定ではなく、さまざまな要因によって成り立っています。建物の資産価値は、築年数だけに影響されているわけではありません。

不動産投資は売却まで考慮した投資であり、想定よりも低い売却価格になってしまうと家賃収入の利益を一気に失ってしまうおそれがあります。反面、想定よりも高い売却価格になれば、家賃収入がマイナスでも一気に黒字となります。

不動産価値変動リスクは不動産投資に大きく影響を与えるため、投資計画の時点で価値が変動するおそれのある地域の物件への投資はとくに慎重になる必要があります。

不動産投資におけるリスク　6.火災・水災、漏水リスク

火災・水災、漏水リスクとは、自然災害や入居者の過失で引き起こされた火災・水災、漏水により、建物が損傷するリスクです。

不動産投資の対象がマンションであれば水災は受けないと考えている人は多いですが、実はそんなことはありません。

2019年10月の台風19号により、大きな水害を受けた神奈川・武蔵小杉のタワマンについて覚えている人もいるでしょう。台風19号の通過により発生した内水被害により、タワマンの電気設備が浸水して停電が発生し、マンションが機能不全に陥りました。

一般的に水災は浸水や高潮などの自然災害を指しますが、不動産投資においてはその他の「水」の被害もあります。それは住人が水道や浴槽の水を出しっぱなしにした、給排水設備の破損などによる漏水被害です。

このように不動産投資をするときには、火災だけでなく水災、漏水などによるリスクも考慮しなければなりません。

不動産投資におけるリスク　7.地震リスク

地震リスクとは、地震の揺れにより建物が損傷するリスクです。

日本国内で不動産投資をする場合、地震リスクは避けられません。投資用不動産は一般的に強い構造ではあるものの、木造の建物である場合は大きな被害を受けてしまうケースもあります。

また、地震の揺れに耐えたとしても、液状化現象の影響を受けてしまうこともあります。

不動産投資のリスクの中では発生する可能性が低い部類ですが、被害を受けたときには大きな損失を負ってしまうため注意しましょう。

不動産投資におけるリスク　8.倒産リスク

倒産リスクとは、物件管理を委託している管理会社や、サブリース会社が倒産したときに発生するリスクです。

倒産リスクの中でも最も影響を受けるのが、サブリース会社の倒産です。サブリース会社が倒産すると、サブリース契約で借り上げされていた不動産の家賃収入がなくなります。

また、サブリース会社経由で入居していた人と連絡を取り、賃貸借契約を締結するなどの作業もしなければなりません。入居者の連絡先がわかればいいのですが、連絡が取れず会えないというケースもあります。

不動産投資リスクの対策方法

不動産投資にはリスクがあるものの、どのリスクにも対策方法があります。ここからは、9つの不動産投資リスクに対する対策方法を解説します。

空室リスクの対策方法

空室リスクの対策方法は、次のとおりです。

・投資用不動産のエリアを厳選する
・入居率の高い管理会社に管理委託する
・サブリース契約を締結する

空室リスクを低下させるには、まず投資用不動産のエリアの厳選が必須です。賃貸需要の高い地域、駅や買い物施設などのアクセスがよいエリアなどです。

また、管理会社の管理が行き届いていれば、住み心地がよくなり、空室率が下がるでしょう。管理のよい管理会社は入居率が高いため、管理会社の公式ホームページなどで入居率を確認してみてください。

対策をしてもまだ空室リスクが心配であれば、サブリース契約の締結も1つのリスク回避方法です。ただし、サブリース契約を締結すると手数料などもあるため、利益が下がることには注意しましょう。

修繕リスクの対策方法

修繕リスクの対策方法は、次のとおりです。

・計画的な修繕計画を立てる
・管理会社に管理委託をする

修繕リスクを低減させるには、計画的な修繕計画を立てて修繕費用を積み立てるのが効果的です。突発的に起こる修繕は、普段のメンテナンス不足が原因の場合もあるため定期的に修繕しましょう。

また、修繕計画を立てるのが難しいと感じる人は、管理会社に管理を委託することをおすすめします。管理会社は管理が業務であり、委託すれば修繕計画を立ててくれる上に修繕まで実行してくれます。ただし、修繕工事の費用は、投資家が負担しなければなりません。

金利上昇リスクの対策方法

金利上昇リスクの対策方法は、次のとおりです。

・経済市況を常に監視する
・投資用ローンの借入額を減らす

金利はいきなり急激に上昇することはなく、増減を繰り返して徐々に上昇していきます。常に経済市況を確認していれば、金利が上昇してきていることは早いうちから把握が可能です。

金利が上昇してきそうな気配があれば、投資用ローンの繰上返済をおこなってローン残額を減らしましょう。また、金利が急上昇しそうな市況であれば、変動金利でなく固定金利を選択するという方法もあります。

家賃滞納リスクの対策方法

家賃滞納リスクの対策方法は、次のとおりです。

・入居審査の厳しい管理会社に委託する
・賃貸保証会社の利用や連帯保証人の選定を入居条件にする

家賃の滞納を防ぐには、家賃滞納のおそれが低い良質な人に入居してもらうのがよいでしょう。ただし、審査を厳しくしすぎると、入居者の絶対数が減ってしまい空室期間が長くなることもあるため注意しなければなりません。

審査を厳しくする方法以外にも、賃貸保証会社の利用や連帯保証人の選定を入居条件にすることで家賃滞納を防止できます。

家賃下落リスクの対策方法

家賃下落リスクの対策方法は、次のとおりです。

・築年数が経過した投資用不動産を購入する
・室内をリフォームする

家賃は築年数によって低下していくものの、一定の築年数で下げ止まり傾向になります。そのため、最初から家賃の下げ止まり傾向のある築年数の不動産を購入すれば、家賃下落リスクを抑えることが可能です。

また、室内をリフォームすることで、入居希望者が増加することが期待できます。入居希望する人が増えれば、家賃が多少高くても入居してくれる人が見つかるはずです。

不動産価値変動リスクの対策方法

不動産価値変動リスクの対策方法は、次のとおりです。

・エリアの特徴を確認してから投資用不動産を購入する
・売り時を逃さないよう市況をチェックする

不動産価値変動リスクを抑えるには、まず資産価値が大きく下がる可能性の低い投資用不動産を購入するのが一番の解決方法です。

人口が増加しており賃貸需要が高い地域、都市開発が予定されている地域など価格が下がりにくい要因が整っている地域を選択するとよいでしょう。

また、不動産価値は市況に影響されるため、売り時を見計らうのも1つの方法です。家賃収入が多い時期は売却のことを忘れてしまうものですが、キャピタルゲインを得たほうがよいケースもあります。

火災・水災、漏水リスクの対策方法

火災・水災、漏水リスクの対策方法は、次のとおりです。

・ハザードマップを確認する
・補償内容が充実している火災保険に加入する

水災リスクについては、「ハザードマップ」を確認して浸水被害を受けない地域の投資用不動産を購入します。ハザードマップは各市町村の公式ホームページ、もしくは役所で確認できます。

また、火災や水災、漏水は火災保険の補償で対応することが可能です。ただし、火災保険の補償内容によって補償対象や補償金が変わります。火災・水災、漏水リスクを回避できる補償なのか確認し、万が一の際に十分な補償が受けられる内容の火災保険に加入しましょう。

地震リスクの対策方法

地震リスクの対策方法は、次のとおりです。

・地震保険に加入する
・新耐震基準の投資用不動産を購入する

地震の被害については地震保険で対応が可能です。ただし、地震保険に加入するには火災保険もあわせて加入しなければならないこと、地震被害のすべてを補償してくれるわけではないことについては注意しなければなりません。

また、大地震の発生が想定されるエリアで投資用不動産を購入する場合、新耐震基準のものを購入しましょう。

新耐震基準は1981年以降に建築された建物で、阪神淡路大震災のときには新耐震基準の約7割が無傷・軽微な損傷で済んだといわれています。

倒産リスクの対策方法

倒産リスクの対策方法は、次のとおりです。

・会社の評判を確認する
・賃貸借契約の内容を確認する

倒産リスクを完全に回避するのは難しいものの、会社の評判を確認すれば経営状態に言及するコメントが見つけられる場合があります。

また、サブリース会社が倒産すると自身で入居者対応をしなければならなくなるため、サブリース会社と入居者が締結した賃貸借契約の内容を確認しておきましょう。入居者と直接連絡を取れるようにしておけば、サブリース会社が倒産した際のリスクが軽減できます。

不動産投資のリスク対策をするときの注意点

不動産投資のリスク対策をするときの注意点は、次のとおりです。

・リスクばかりを気にしてはいけない
・サブリース会社は慎重に選ぶ
・不動産投資のプロからアドバイスを受ける

不動産投資においてのリスク回避は非常に重要です。しかし、リスク対策するときには、注意しなければならない点もあります。どのような点に注意してリスク対策を進めていけばいいのかを以下で解説しますので、参考にしてください。

不動産投資リスク対策時の注意点1：リスクばかりを気にしてはいけない

不動産投資のリスク対策をするときには、リスクばかりを気にしてはいけません。不動産投資においてリスク対策は非常に大切です。しかし、リスクばかり気にしてしまうと、不動産投資の目的を忘れてしまいます。

例えば、水害や地震の被害を恐れてハザードマップで被害の少ない地域を優先したとします。しかし、水害・地震どちらも被害が少ないであろうと推測される地域は、都市部にはなかなか存在しません。そのため、リスク回避を優先しすぎると、収入が減ってしまうおそれがあります。

このようにリスク対策ばかりに目を向けていると利益の上がりにくい物件を選ぶことになりかねず、収益が出なければ逆に余剰金が貯められずリスクが高まるケースもあるため注意しましょう。

不動産投資リスク対策時の注意点2：サブリース会社は慎重に選ぶ

不動産投資リスクを抑えるために、サブリース契約する際には、どのサブリース会社と契約するのかを慎重に選びましょう。

サブリース契約は、空室でも家賃が入るメリットの大きな契約です。

しかし、サブリース契約には、次のように多くのトラブルが発生しているため注意しなければなりません。

・サブリース契約後にすぐ家賃の見直しがおこなわれた
・サブリース契約の解除は簡単ではない
・サブリース会社から請求された修繕費用が高額だった など

サブリース契約のトラブルを回避するには、信頼できるサブリース会社を見つける必要があります。信頼できる会社かどうかは、口コミ・評判なども含め、過去の実績を確認するとよいでしょう。

不動産投資リスク対策時の注意点3：不動産投資のプロからアドバイスを受ける

不動産投資リスクを回避するためには、不動産会社など専門家に相談しながら進めていくのも一つの手です。

不動産投資のリスクには回避方法があるものの、個人ですべての内容を理解するのは困難といえます。

間違った方法でリスク回避してしまうと逆に損失を生むこともあるため、不動産会社などの専門家からのアドバイスを受けつつ、リスク回避をおこなったほうがいいでしょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、次のとおりです。

1.税金対策になる
2.不労所得が得られる
3.リスクコントロールしやすい

不動産投資にはリスクがあるものの、メリットも多くあります。リスク対策を実行し、不動産投資のメリットを享受しましょう。

不動産投資のメリット　1.税金対策になる

不動産投資をおこなうと、「税金対策」につながります。不動産投資では、「減価償却と損益通算を活用して所得税・住民税の節税」が可能です。

減価償却とは、不動産購入価格を一定の年数で分割し、分割した金額を一定の年数、毎年経費として計上できる仕組みです。

例えば、減価償却費を年間1000万円計上でき、減価償却費以外の経費を差し引いた不動産所得が800万円だったとします。この場合、不動産所得は200万円の赤字です。
そして、不動産所得の赤字は損益通算することで、給与所得から赤字を差し引けます。

損益通算とは、特定の所得で発生した赤字を、他の所得から差し引きできる税制です。

減価償却費は現金を支出したものではないため、現金を減らすことなく不動産所得を赤字にして所得税・住民税を減らすことが可能です。

不動産投資のメリット　2.不労所得が得られる

管理会社に管理を委託すると、不労所得が得られます。

不動産投資は自分で運用すると手続き数が多く、手間がかかってしまい不労所得とはいえません。しかし、管理会社に管理委託することで、不動産投資の手間はほとんどかからなくなります。

管理会社は不動産投資に必要な入居者募集や建物管理、集金業務など多くの仕事を請け負ってくれます。管理会社に管理委託することで、投資家がおこなうのは不動産売買・賃貸借契約書などの記名押印、管理会社との打合せなどだけです。

また、不動産投資会社とも連携すれば、物件探しや投資計画の立案も任せられます。ここまでおこなうと、まさに不労所得と呼べる状態となります。

不動産投資のメリット　3.リスクコントロールしやすい

不動産投資は比較的リスクコントロールしやすい投資であり、リスクをある程度自分で回避できます。

不動産投資には多くのリスクがあるものの、ほとんどのリスクに対策方法があります。そのため、リスク回避の方法を理解していれば、リスクを抑えることが可能です。投資の中にはリスクコントロールが難しいものも多いため、不動産投資は比較的リスクが低い投資といえます。

不動産投資によくある失敗事例

不動産投資によくある失敗事例は、次のとおりです。

・目的と違う投資用不動産を購入してしまった
・空室リスクの高さを甘くみていた
・年金代わりにならなかった

不動産投資はリスクコントロールしやすい投資であるものの、失敗してしまうケースもあります。どのような失敗事例があるのかを把握し、不動産投資を成功させましょう。

不動産投資の失敗事例1：目的と違う投資用不動産を購入してしまった

計画当初の目的と違う投資用不動産を購入してしまうと、不動産投資に失敗してしまいます。不動産投資において目的となりえるのは、主に大きな収益を得ること、節税することの2つが挙げられます。

収益を得ることを目標にしている場合、安定的に大きな収入を長期間得るために、築年数が浅めの投資用不動産を購入しなければなりません。しかし、節税を図るには減価償却を活用するために、築年数が経過した古めの投資用不動産を購入するほうが効率的です。

このように目的により、購入すべき投資用不動産が変わります。目的と違う物件を購入すると、不動産投資に失敗してしまうおそれがあるため注意しましょう。

不動産投資の失敗事例　2：空室リスクの高さを甘くみていた

空室リスクの高さを甘くみていると、不動産投資に失敗します。

空室リスクには対策があり、リスクを抑えることが可能です。しかし、対策したからといって、空室リスクを甘くみて投資計画を立ててはいけません。

不動産投資は家賃が得られるため、一見すると大きな利益を得られると思いがちです。不動産投資にはランニングコストが多くかかり、利益はそこまで多くなく、コツコツと利益を積み重ねていく投資です。そのため、空室が発生すると、せっかく積み上げた利益を失ってしまうおそれがあります。

空室リスクは不動産投資に与える影響が大きいため、甘い想定をしないように注意しましょう。

不動産投資の失敗事例　3：年金代わりにならなかった

不動産投資を「年金代わり」と考えていても、思ったほどの利益が得られず生活費の足しにならないケースがあります。

不動産投資は家賃を受け取っても、運用に必要な費用も払わなければなりません。そのため、購入した投資用不動産によっては、生活費を払えるような金額が手元に残らないケースもあります。

年金代わりになるという言葉を安易に信用し、不動産投資に取り組んではいけません。しっかりと投資計画を立て、年金代わりになるような利益が得られるのかを確認しましょう。

不動産投資をおすすめできる人の特徴

不動産投資をおすすめできる人の特徴は、次のとおりです。

・不動産投資について積極的に学ぶ姿勢がある人
・リスク管理ができる人
・自己資金を多く用意できる人

不動産投資に成功する人には一定の傾向があります。どのような人が不動産投資に成功しているのか確認し、成功している人の行動を参考にして投資を進めていきましょう。

不動産投資をおすすめできる人の特徴1：不動産投資について積極的に学ぶ姿勢がある人

不動産投資について積極的に学ぶ姿勢がある人は、不動産投資に成功しやすい人です。

不動産投資をおこなうには不動産や税金、会計など多くの知識が必要です。不動産投資に必要な知識は多く、すぐにすべてを理解するのは難しいといえます。そのため、不動産投資に成功するには、常に学んでいかなければなりません。

積極的に学ぶ姿勢がある人であれば、不動産投資の知識が身に付いて成功する確率が高まるでしょう。

不動産投資をおすすめできる人の特徴2：リスク管理ができる人

リスク管理ができる人は、不動産投資に成功する可能性が高い人です。

不動産投資には多くのリスクがあり、リスクを抑えつつ運用していかなければなりません。

しかし、対応しなければならないリスクは多く、リスク管理に長けていないとなかなかリスクを回避するのは難しいといえます。そのため、リスク管理能力があるかどうかで、不動産投資の成功率が変わります。

不動産投資をおすすめできる人の特徴3：自己資金を多く用意できる人

自己資金を多く用意できる人は、不動産リスクを抑えられます。

「投資用ローンの月々返済は、ランニングコストの中でも高額」であり、空室が発生したときに大きな損失を生んでしまいます。しかし、投資用不動産を購入時に自己資金を使い、頭金を多くすれば借入金額を抑えることが可能です。

また、自己資金が多くあれば、突発的に発生した費用の支払いもできます。自己資金がなければ費用を捻出するため、生活費を切り詰めなければならないケースもあります。

不動産投資は自己資金が少なくても始められる投資ですが、「自己資金が少なすぎる状態で開始するのはリスクが高い」と考えておきましょう。

不動産投資のリスクに関してよくある質問

不動産投資のリスクに関してよくある質問は、次のとおりです。

・不動産投資はやめとけといわれるのはなぜですか？
・不動産投資のリスク対策をするにはどうしたらいいですか？
・表面利回りと実質利回りにはどのような違いがあるのですか？

不動産投資のリスクについては誰しも気になるところです。不動産投資を開始する前には、リスクについてよくある質問の内容をよく理解しておきましょう。

Q1：不動産投資はやめとけといわれるのはなぜですか？

不動産投資はやめとけといわれる主な理由は、次のようなものが挙げられます。

・不動産投資にはリスクが多いから
・投資用不動産を購入するには借金を背負う必要もあるから
・不動産投資には多くの知識が必要であるから

不動産投資はやめとけといわれやすい投資です。しかし、不動産投資のリスクには回避方法があり、例えば自己資金が多ければ借金を減らせるなど対策できます。

また不動産投資について詳しくないのにもかかわらず、不動産投資はやめとけという人もいます。知識のない人が話す内容を鵜呑みにせず、自分で不動産投資の是非を検討し判断しましょう。

Q2：不動産投資のリスク対策をするにはどうしたらいいですか？

不動産投資のリスク対策をするには、まず不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産投資リスクには対策方法があるものの、すべての対策方法を個人で理解するのは困難です。しかし、不動産会社にリスク対策を相談することで、さまざまなアドバイスが受けられます。

ただし、不動産投資についてのアドバイスを受けるなら、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。

不動産会社の中には、投資用不動産を売ることだけを考えている会社もあります。相談する前には、不動産会社の口コミや評判なども確認し、信頼できるかどうかを判断しましょう。

Q3：表面利回りと実質利回りにはどのような違いがあるのですか？

表面利回りと実質利回りとの違いは、次のとおりです。

・表面利回り：ランニングコストや購入諸経費を考慮せず計算した利回り
・実質利回り：ランニングコストや購入諸経費を考慮して計算した利回り

不動産投資をおこなうには、ランニングコストなどを考慮しなければいけません。そのため、表面利回りは不動産投資を検討するときの材料として使えません。

投資用不動産を購入するときには、必ず実質利回りを参考にするようにしましょう。

不動産投資リスクまとめ

不動産投資における9つのリスクを紹介しました。

リスクの数が多く、不動産投資はやめとけといわれるケースがあるものの、ほとんどのリスクに「対策方法」が存在します。数ある投資の中で、不動産投資は比較的リスクをコントロールしやすい投資といわれているものの、きちんと対策方法を理解していなければなりません。

リスク対策を理解し実行していけば、不動産投資のメリットを享受することが可能です。不動産投資にはメリットが多く、不労所得を得ることができたり節税できたりもできます。

不動産投資はいかにリスク対策できるかが重要であるため、まずは必ずリスク対策の方法を理解してから投資を開始しましょう。

出典

• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
• 総務省統計局 借家家賃の経年変化について