不動産投資を失敗する理由とは？ 初心者が陥りやすい失敗事例から回避方法をくわしく解説！

「不動産投資に失敗する理由が知りたい」「不動産投資の失敗を回避する方法を知りたい」など、不動産投資初心者であれば不動産投資の失敗にまつわるあれこれを知りたい人は多いことでしょう。

不動産投資の失敗には一定の傾向があり、内容を理解することで失敗を回避できます。

本記事では、不動産投資に失敗する8つの理由や、失敗の回避方法などをわかりやすく解説します。不動産投資初心者が知っておくべき内容ですので、ぜひ参考にして不動産投資を始めてみてください。

不動産投資初心者が失敗する8つの理由

不動産投資初心者が失敗する8つの理由は、次のとおりです。

1.不動産会社にいわれるがまま投資用不動産を購入してしまった
2.目的と違った不動産に投資してしまった
3.表面利回りをみて購入を決断したがランニングコストが高かった
4.新築マンションを購入したら節税にならなかった
5.投資用ローンが返済できなくなった
6.投資計画が甘く空室リスクを回避できなかった
7.投資用不動産売却時に大きな損失を負ってしまった
8.サブリース契約でトラブルに巻き込まれてしまった

不動産投資にはいくつもの失敗事例があり、失敗事例の内容を知ることでリスク回避に役立ちます。不動産投資初心者はとくに失敗事例から学ぶことが多くあるため、投資を開始する前にどのような理由で失敗する可能性があるのかを確認しておきましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　1.不動産会社にいわれるがまま投資用不動産を購入してしまった

「不動産会社いわれるがまま投資用不動産を購入」してしまうと、不動産投資に失敗するおそれがあります。

不動産会社の中には、自社の売上のみを優先している会社があります。売上のみを優先している会社は投資家のことを考えておらず、損失を生む可能性が高い物件も勧めてくるケースがあるため注意しなければなりません。

売上のみを優先している場合、メリットを強調してデメリットがないような話し方をしてきます。少しでも「営業されているな」と感じる瞬間があったのであれば、話を鵜呑みにしないようにしましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　2.目的と違った不動産に投資してしまった

不動産投資をする目的と違った投資用不動産を購入すると、不動産投資はうまくいきません。

不動産投資を成功させるには、目的にあった投資用不動産を購入する必要があります。例えば、安定的に大きな利益を得たいのであれば築年数の浅い物件が向いています。しかし、節税目的であれば減価償却の関係から築年数の経過した木造の一棟アパートがいいでしょう。

このように不動産投資の目的によって、購入すべき投資用不動産の種別が大きく異なります。

目的にあった投資用不動産は何か理解し、購入しなければ不動産投資に成功しません。不動産投資を始めるときには、まずどのような目的で不動産に投資するのかをよく考えてみましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　3.表面利回りをみて購入を決断したがランニングコストが高かった

表面利回りだけを購入の判断材料にすると、不動産投資に失敗する可能性が高まります。

表面利回りはランニングコストも購入諸費用も考慮せずに計算されており、表面利回りを参考にして投資用不動産を購入すると運用を開始してから後悔するおそれがあります。

物件購入費用と家賃収入が同じ場合、ランニングコストが年間100万円かかる物件も、年間200万円かかる物件も表面利回りは同じです。

なお、投資用不動産を購入するときには、実質利回りを参考にしましょう。実質利回りはランニングコストや購入諸費用を加味した数値であるため、運用するとどうなるのかがわかります。

不動産投資初心者が失敗する理由　4.新築マンションを購入したら節税にならなかった

節税を目的としているにもかかわらず、新築マンションを購入すると目的を達成できなくなるおそれがあります。

不動産投資で節税するには、減価償却を活用しなければなりません。しかし、減価償却を活用するには耐用年数や損益通算など多くの内容を理解する必要があります。

「内容を理解しないまま投資用不動産を購入」してしまうと、少額の減価償却費しか計上できず目的を達成できません。

減価償却は不動産投資の基本であり、大切な事項であるため、不動産投資初心者でも必ず内容を押さえておきましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　5.投資用ローンが返済できなくなった

投資用ローンを借りすぎると、返済できなくなるおそれがあります。

不動産投資は投資用ローンを利用し、自己資金では購入できないような高額な投資用不動産を買うことが可能です。自己資金だけでは購入できない物件は大きな収入が得られるものの、投資用ローンを借りすぎてしまうと「返済できなくなってしまうおそれ」があります。

投資用ローンの「月々の返済」は、不動産投資の中でもとくに大きな金額になり、空室や突発的な費用の発生が重なると損失を生んでしまいます。

損失が大きくなると、生活費から運用費を捻出しなければならなくなる、投資用不動産を売却しなれば自己破産してしまうという危険性もあるため注意しなければなりません。

不動産投資の頭金は、一般的に物件価格の20％程度を入れたほうがいいといわれています。不動産投資をおこなう際には、できる限り投資用ローンの借入額は少なくするように計画を立てましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　6.投資計画が甘く空室リスクを回避できなかった

甘い投資計画を立ててしまうと、不動産投資はうまくいきません。とくに気を付けなければならないのは、「空室率」です。

空室率とは保有している投資用不動産の全体の部屋数のうち、空室が何室あるのかをあらわした数値です。

空室率が高くなるほど、空室が発生しやすい投資用不動産というのがわかります。空室率を甘く想定して投資計画を立ててしまうと、不動産投資に失敗してしまうおそれがあります。

空室率を想定するのが難しいと思う人は、入居率の高い管理会社に管理を委託しましょう。入居率が高い管理会社は入居者募集の仕方がうまく、質の高い管理をおこなってくれます。

なお、入居率の高さを確認するには、管理会社の公式ホームページをみるとよいでしょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　7.投資用不動産売却時に大きな損失を負ってしまった

不動産投資をおこなう際には、売却時のことまで考慮しておかないと失敗する可能性が高まります。

不動産の価値は、築年数の経過や需要と供給のバランス、地価の変動により増減します。不動産投資は数年～数十年にわたって運用する投資であり、売却して得られる金額も想定しなければなりません。

不動産価値の下がりやすい投資用不動産を購入してしまうと、売却時に想定より低い金額でしか売れず、積み上げてきた利益を一気に失ってしまいます。

不動産価値が下がりやすい地域は、駅や買い物施設へのアクセスが悪い、自然災害リスクが高い、人口の減少が著しい地域などです。投資用不動産を購入する際には、エリアの特性も把握してから手続きを進めていきましょう。

不動産投資初心者が失敗する理由　8.サブリース契約でトラブルに巻き込まれてしまった

空室リスク軽減のためと、安易に「サブリース契約」を締結するとトラブルに巻き込まれるおそれがあります。

サブリースとは、サブリース会社に投資用不動産を借り上げてもらい、家賃保証を受ける契約です。

サブリース契約は空室リスクを回避するのに役立つものの、次のようなトラブルが発生するおそれがあるため注意しましょう。

・契約後すぐに家賃が値下げされた
・一方的に契約を解除された
・高額な修繕費用を請求された など

投資家にとって、サブリースは大きなメリットと大きなデメリットを併せ持った契約といえます。サブリース契約を締結するときには、サブリース会社の口コミや評判を確認し、信頼できる会社かどうか慎重に判断することが大切です。

不動産投資の失敗事例から学ぶリスク回避の方法

不動産投資の失敗事例から学ぶリスク回避の方法は、次のとおりです。

・投資用不動産のエリアを厳選する
・不動産投資について学ぶ
・厳しい投資計画を立てる

不動産投資の失敗の多くは、以上の3つで回避できます。失敗事例を学んだ上で回避方法も理解すれば、不動産投資で失敗する可能性が大きく低減します。

不動産投資の失敗リスク回避方法1：投資用不動産のエリアを厳選する

不動産投資をおこなう場合は、投資用不動産のエリアを厳選しましょう。

不動産投資リスクの多くは、投資用不動産のエリアを厳選することで回避が可能です。例えば、駅からのアクセスがいい立地であれば高い賃貸需要が期待でき、空室リスクを抑えられます。また、ハザードマップを確認して被害を受けにくい地域であれば、自然災害リスクを抑えられます。

エリアの厳選が難しいと感じるのであれば、不動産会社にエリアの良し悪しを確認しましょう。物件の内容だけ聞くよりも、エリアの内容まで確認することで不動産リスクを回避できる可能性が高まります。

不動産投資の失敗リスク回避方法2：不動産投資について学ぶ

不動産投資を開始するときには、不動産投資について学んでからにしましょう。

不動産投資には不動産や税金、会計など多くの知識が必要です。各知識があれば、リスク対策を講じられ、不動産投資に成功する確率が上がります。

ただし、不動産投資初心者がすべての知識を覚えるのは困難であるため、減価償却や損益通算などの基礎知識だけでも覚えておきましょう。その他の知識については不動産会社に確認したり、不動産投資を通じて学んだりすることで対応していきます。

もちろん不動産投資の知識が多ければ多いほど投資に成功しやすくなるため、不動産投資を始める前に多くを学んでおくことが大切です。

不動産投資の失敗リスク回避方法3：厳しい投資計画を立てる

投資計画を立てるときには、厳しいシミュレーションをするようにしましょう。

投資用不動産を購入する前には、投資計画を立てます。投資計画は実際の運用を想定して立てるため、想定どおり進めば不動産投資に成功する可能性が高まります。

しかし、投資計画が甘いと想定と実績に差がついてしまい、思わぬ損失を負ってしまうおそれがあるため注意しなければなりません。

投資計画を厳しくすれば、想定より悪い結果になったとしても損失を防ぐことが可能です。ただし、想定を厳しくしすぎると、購入できる投資用不動産が見つからなくなってしまいます。

不動産投資に失敗した場合の対処法

不動産投資に失敗した場合の対処法は、次のとおりです。

・投資用ローンを借り換える
・管理会社を変更する
・信頼できる不動産投資会社に相談する

不動産投資は長期間の運用が必要であり、対処法を理解していれば失敗を取り返すこともできます。「どのような対処法があるのか」をしっかり事前に理解し、失敗したときの備えをしておきましょう。

不動産投資に失敗した場合の対処法1：投資用ローンを借り換える

投資用ローンを借り換えると、月々の返済額を抑えられる可能性があります。

投資用ローンの返済が厳しくなった場合、ローンの借り換えを検討します。ローンの借り換えとは、新たにローンを借りて既存のローンを全額返済し、新たに借りたローンを返済していく手法です。

ローンの借り換えをおこなうのは、新規のローンの手数料などを払っても、既存のローンよりも返済総額が減る場合です。

返済総額が少なくなれば、月々の返済額も少なくなり、返済に余裕ができます。

ただし、新規ローンを借りるにも手数料や、既存ローンの一括繰上返済費用がかかる点には注意しましょう。あまりにも費用が高い場合、ローンの借り換えで多少金利が下がったとしても、支払い総額は増えてしまうことがあります。

ローンの借り換えをおこなう際には、金融機関に相談し、本当に返済が楽になるのかどうかを確認してから借り換えましょう。

不動産投資に失敗した場合の対処法2：管理会社を変更する

管理の質を上げるため、管理会社を変更します。

空室が発生し収益率が悪化した場合、管理会社の変更を検討します。管理の質は生活の質に直結するため、管理の質が高い管理会社が管理すると住みやすさが向上し、空室が発生しにくくなって収益率改善を図ることが可能です。

また、管理会社が変わることで、入居者募集にもいい影響を与えるケースもあります。入居者募集の方法は管理会社によって異なり、募集がうまい会社と下手な会社もあります。

空室がなかなか埋まらない場合、家賃を下げるのも1つの方法ですが、管理会社を変更したほうが効果の出るケースがあることも覚えておきましょう。

不動産投資に失敗した場合の対処法3：信頼できる不動産投資会社に相談する

信頼できる不動産投資会社に相談し、投資状況の改善策がないかを相談します。

不動産投資の失敗の原因は複数の要因が重なっているケースもあり、不動産初心者には何が原因かわからないこともあります。勝手な判断をすると、よくない方向へ向かってしまうこともあるため、「信頼できる不動産会社に運用を相談」しましょう。

不動産投資を始める前に知っておくべきこと

不動産投資を始める前に知っておくべきことは、次のとおりです。

・不動産投資には多くのリスクがある
・不動産投資に必要な費用は経費になる
・不動産投資の運用は長期間必要になる
・不動産投資の始め方

不動産投資するには多くの知識が必要です。しかし、すべての知識を習得するのは困難ではありますが、不動産投資初心者は最低限の知識だけでも投資を始める前に覚えておきましょう。

不動産投資の基礎知識1：不動産投資には多くのリスクがある

不動産投資には、次のように多くのリスクがあります。

・空室リスク
・家賃下落リスク
・家賃滞納リスク
・不動産価値の変動リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
・自然災害リスク など

不動産投資のリスクを抑えて運用するには、リスクの内容を理解しなければなりません。リスクの内容を知れば、リスク対策を実行することが可能です。

不動産投資は比較的リスクを軽減しやすい投資であり、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法といわれます。しかし、ミドルリスクにできるかどうかは、投資家がどれだけリスクの内容を知っているかにかかっています。

不動産投資の基礎知識2：不動産投資に必要な費用は経費になる

不動産投資に必要な費用の中には、次のように経費として計上できるものがあります。

・減価償却費
・投資用ローンの金利
・火災保険や地震保険の保険料
・建物管理費
・修繕費
・管理委託料
・入居者募集に必要な費用
・固定資産税や都市計画税 など

不動産投資に必要な費用の多くは経費計上でき、収益から差し引くことが可能です。経費にできる費用を理解していれば、不動産所得の圧縮、所得税の節税につながります。

ただし、不動産投資に必要な費用の中には、接待交際費や通信費のように経費として計上できるかどうかがわかりにくい費用もあります。経費になるか迷う費用があれば、必ず税理士などの専門家に相談してから計上するようにしましょう。

不動産投資の基礎知識3：不動産投資の運用は長期間必要になる

不動産投資の運用は数十年という長い期間が必要であり、数ヶ月という短期間では大きな利益は得られません。

不動産投資は収入も多いですが、ランニングコストも多くかかる投資です。毎月の利益は決して多くなく、長期間、コツコツと利益を積み重ねていかなければなりません。

なお、数ヶ月で大きな利益を得られるのは、不動産投資ではなく不動産転売です。不動産転売であれば、不動産を安く仕入れて加工すれば短期間で大きな売却差益が手に入ります。

しかし、不動産転売を繰り返しおこなうには、宅建業者の免許が必要になり、一般の人にはできません。宅建業者の免許を取得せずに転売を繰り返していると、刑事罰を受けるおそれがあるため、決しておこなわないようにしましょう。

なお、転売を仕事としておこなわないのであれば、不動産の売却に免許は必要ありません。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方は、次のとおりです。

Step1.書籍やセミナーなどで不動産投資ついて学ぶ
Step2.投資用不動産の購入目的を決める
Step3.不動産会社に連絡し投資計画を立てて物件を探す
Step4.紹介された物件の現地確認をおこなう
Step5.投資用ローンの事前審査を受ける
Step6.不動産売買契約を締結する
Step7.管理会社の選定をおこなう
Step8.投資用ローンの本審査を受ける
Step9.投資用不動産の引渡しを受けて運用を開始する

不動産投資を始めるには多くの手続きが必要であり、運用を開始するまでに時間がかかります。急いで進めていくと不動産投資に失敗するおそれがあるため、じっくりと投資計画を立て、計画に沿って進めていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、次のとおりです。

・所得税・住民税だけでなく相続税も節税できる
・生命保険の代わりになる
・不労所得が得られる

不動産投資にはリスクがあるものの、メリットも多くあります。不動産投資に成功すれば、さまざまな恩恵が受けられます。

不動産投資のメリット1：所得税・住民税が節税できる

不動産投資をすれば、所得税や住民税が節税できます。

不動産投資では減価償却と損益通算を活用することで、所得税・住民税の節税が可能です。減価償却とは不動産購入代金を一定の年数で分割し、分割した金額を経費として一定年数計上できる仕組みです。そして、減価償却で計上した赤字を損益通算することで、不動産所得で出した赤字を給与所得から差し引けます。

減価償却は、現金を出さずに計上できる経費であり、不動産投資で収入を得ながら所得税や住民税の節税が可能です。

ただし、不動産投資で所得税や住民税を節税するには、減価償却や損益通算についての正しい知識が必要です。どの投資用不動産でも節税できるわけでなはなく、投資家の年収も節税にかかわってきます。正確な節税額を知りたい場合には、税理士などの専門家に確認してもらうことをおすすめします。

不動産投資のメリット2：生命保険の代わりになる

投資用ローンを借りる際に「団体信用生命保険に加入」すれば、不動産投資は生命保険代わりになります。

団体信用生命保険とは、ローンの借入者が返済中に死亡したり、高度障害状態になったりしたときにローンの残高がゼロになる保険です。多額の投資用ローンを借りたとしても、借入者が返済途中に死亡した場合、ローンの債務が消えた状態で投資用不動産を相続人に相続させられます。

ローン借入者にとってみれば、家族に大きな資産を残せるという点で大きなメリットといえます。

不動産投資のメリット3：不労所得が得られる

管理会社に管理を委託すれば、「不労所得」が得られます。

不動産投資を運用するには、入居者の募集や家賃の集金など多くの作業をしなければなりません。しかし、管理会社に投資用不動産の管理を任すことにより、不動産投資に必要な手間の多くが省けます。

管理会社に管理を委託することで、不動産投資による収入は不労所得と呼べるようになります。各種手続きをおこなったり、入居者のクレームや問い合わせに対応したりする時間がない人は、管理を管理会社に任せましょう。

不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いている人の特徴は、次のとおりです。

1.不動産投資について学ぶのが好きな人
2.給与所得が900万円を超えている人
3.自己資金が多い人

不動産投資の効果を最大限に活かすには、不動産投資に向いている人でなければなりません。どのような人が不動産投資に向いているのかを把握し、自分が不動産投資の効果を活かせられるかも確認しておきましょう。

不動産投資に向いている人の特徴1.不動産投資について学ぶのが好きな人

不動産投資について学ぶのが好きな人は、不動産投資に向いているといえます。

不動産投資を成功させるには、不動産や税金など多くの知識が必要です。不動産に関連する知識が多くなればなるほど、不動産リスクを回避しやすくなります。

例えば、金利上昇リスクを回避したい場合には変動金利や固定金利、市況との連動性を理解していれば、適切な金利を選択することが可能です。

不動産投資において知識は、投資に成功する可能性を高めてくれる1つの要素となります。不動産投資について積極的に学べば、不動産投資の成功に近づくことでしょう。

不動産投資に向いている人の特徴2.課税所得が900万円を超えている人

課税所得が900万円を超えている人は、不動産投資で大きな節税効果が得られます。

課税所得が900万円を超えてくると、次の表のように所得税の税率がかなり高くなります。

図表1

課税所得金額	所得税率	控除額
1,000円～以上 1945万9000円未満	5%	0円
195万円～以上 32930万9000円未満	10%	97,500円
330万円～以上 6945万9000円未満	20%	427,500円
695万円以上 ～899900万9000円未満	23%	636,000円
900万円～以上 1799800万9000円未満	33%	1,536,000円
1,800万円～3999以上 4000万9000円未満	40%	2,796,000円
4000万円以上	45%	4,796,000円

※1000円未満切り捨て
国税庁 No.2260 所得税の税率を基に作成

課税所得が低い場合、減価償却を用いて節税しても元々税率が低くそこまで大きな節税効果はありません。しかし、課税所得が900万円を超えてくると、所得税率が33％となり、節税効果が大きくなります。

なお、課税所得900万円というのは、年収にするとおおよそ1300～1400万円です。課税所得は年収から所得控除などを差し引いた数字であり、年収とは違うことを把握しておきましょう。

不動産投資に向いている人の特徴3.自己資金が多い人

「自己資金が多い人」は、投資用ローンの借入額を減らし利益を多く得られます。

不動産投資は家賃や共益費などの収益が得られるものの、毎月ランニングコストがかかり、そこまで大きな利益が得られる投資方法ではありません。そのような投資にもかかわらず、多額の投資用ローンを借りてしまうと、月々の返済額が多くなって薄利になってしまいます。

月々の利益を多くするには、投資用ローンの借入額を少なくするのが効果的です。投資用ローンの借入額を少なくするためにある程度は自己資金を使ったほうがよいでしょう。

不動産投資の失敗事例についてよくある質問

不動産投資の失敗事例についてよくある質問は、次のとおりです。

・不動産投資で失敗するとどうなるのですか？
・不動産投資で成功する確率はどのくらいですか？
・不動産投資でやってはいけないことは何ですか？

不動産投資を始めようと考えている人の中には、不動産投資の失敗が気になって悩んでしまう人もいます。不動産投資の失敗についてどのような悩みがあるのかを確認し、自分が同じ悩みを持たないようにしておきましょう。

Q1：不動産投資で失敗するとどうなるのですか？

不動産投資で失敗した場合、次のようなことが考えられます。

・自己資金でローンの返済をして生活費がなくなってしまう
・投資用ローンが返済できなくなり督促状が届いてしまう
・投資用不動産が競売になってしまう など

不動産投資に失敗した場合、まず考えられるのは投資用ローンの返済ができなくなることです。投資用ローンの返済ができなくなると、最初のうちは督促状が届くだけで済みます。しかし、滞納の期間が長くなると、金融機関が裁判所に投資用不動産の競売を申し立てます。

競売をおこなってもまだ投資用ローンの残額が残ってしまった場合には、残った分も返済し続けなければなりません。ただし、競売まで進んでしまうと、ほとんどの人が残った分の返済はできず自己破産することになります。

不動産投資のリスク対策を万全にすることで自己破産に至る可能性は低くなりますが、最悪のパターンとして自己破産の可能性があることは覚えておきましょう。

Q2：不動産投資で成功する確率はどのくらいですか？

不動産投資で成功する確率は、統計が取られているわけでも、「成功」の定義があるわけでもないためわかりません。

しかし、不動産投資で失敗する確率を下げることは可能です。不動産投資にはリスクがあるものの、次のようにほとんどのリスクには回避方法があります。

図表2

リスク	リスク回避方法
空室リスク	・投資用不動産のエリアを厳選する ・入居率が高い管理会社に管理委託する ・定期的な建物修繕をおこなう
家賃滞納リスク	・保証会社の保証や連帯保証人を賃貸条件にする ・サブリース契約を締結する
家賃下落リスク	・賃貸需要の高いエリアの投資用不動産を購入する ・定期的な建物修繕をおこなう ・家賃の下落を投資計画で考慮しておく
建物修繕リスク	・定期的にかかる費用を投資計画に盛り込んでおく ・築年数の浅い投資用不動産を購入する
災害リスク	・各種災害に対応できる保険に加入する
金利上昇リスク	・市況の情報を常に仕入れられるようにしておく ・頭金を多く入れ投資用ローンの借入金額を減らす
流動性リスク	・不動産価値の下がりにくいエリアで投資用不動産を購入する

筆者作成

以上のように各リスクには、リスク回避方法が存在します。そしてリスク回避方法はどれも難しいことではなく、不動産会社とともに投資計画を立てればある程度はリスク回避できます。

Q3：不動産投資でやってはいけないことは何ですか？

不動産投資でやってはいけないことは、次のとおりです。

・不動産会社の話を鵜呑みにする
・目的と違う投資用不動産を購入する
・表面利回りで購入を判断する
・節税効果が低い投資用不動産を購入する
・年収に見合わない投資用ローンを借りる
・甘い投資計画を立てる
・流動性の低い投資用不動産を購入する
・サブリース契約を安易に契約してしまう など

不動産投資において、やってはいけないことは多くあります。やってはいけないことを回避するには、失敗事例を多く学ぶことが大切です。失敗事例を知っていれば同じような失敗はせず、リスク対策を講じられるようになります。

不動産投資失敗まとめ

不動産投資には、多くの失敗事例があります。

不動産投資には多くのリスクがあるものの、リスク回避方法もあるため、不動産投資に失敗するということはリスク回避ができていなかったということです。

不動産投資初心者が不動産投資をおこなう際には、失敗事例とともに事例に対応する回避方法も理解しておきましょう。失敗事例とリスク回避方法を理解していれば、不動産投資に失敗する可能性が低くなります。

不動産投資を成功させるためにも、知識を学ぶなどしっかりと準備をしておきましょう。

出典

国税庁 No.2260 所得税の税率