海外不動産投資はリスクだらけ？メリット・デメリットや注意点を徹底解説！

配信日: 2024.03.31 更新日: 2025.06.26

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「不動産投資が気になるけれど、日本の不動産は価格が高すぎて手を出しにくい」「将来円安が進むかもしれないから、海外資産を手に入れたい」と海外不動産投資に興味を持つ人も多いのではないでしょうか。しかし、ただでさえリスクが高いイメージのある不動産投資なうえに、投資対象が「海外の不動産」ということで、不安があるかもしれません。

本記事では、海外不動産のメリット・デメリットやリスク、海外不動産投資におすすめの会社を詳しく解説します。記事を読んで海外不動産投資のイメージをつかみ、資産形成に役立てましょう。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

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1 海外不動産投資とは？
2 海外不動産投資のメリット
3 海外不動産投資のデメリット
4 海外不動産投資が向いている人の特徴
5 海外不動産投資会社の選び方
6 海外不動産投資は危ない?！投資詐欺の手口と対策
7 海外不動産投資の注意点
8 海外不動産投資を取り扱う会社おすすめ会社5選
9 海外不動産投資に関してよくある質問
10 海外不動産投資まとめ

海外不動産投資とは？

投資対象となる不動産が国内にあるか海外にあるかの違いだけで、基本的な仕組みは国内不動産投資でも海外不動産投資でも変わりません。まずは、海外不動産投資の仕組みと方法について解説します。

海外不動産投資の仕組み

不動産投資では、一般的にローンで購入した物件を賃貸し家賃収入を得て、その収入から物件代金を返済しながら利益を得ます。返済代金は入居者の家賃の一部から支払うため、最終的には金銭的な負担がなくローン完済時に物件が手元に残る仕組みです。

ローン完済後は、返済に充てていた分の家賃も利益となるため、「そのまま賃貸を続けて収益アップを狙う」か、「不動産価格が上昇していれば売却して売却益を得る」など選択できます。

不動産投資では、大きな利益を得るには時間がかかるものの、家賃収入によるインカムゲインと、売却益によるキャピタルゲインの両方が狙えます。ローンで物件を購入すれば、少ない元手でもレバレッジ効果を効かせて資産形成が可能になる有効な方法です。

海外不動産投資も基本的な仕組みは国内と同じで、海外の不動産を購入してインカムゲインやキャピタルゲインを狙います。国内での不動産投資と比較してメリットもあるものの、注意が必要な点もいくつかあります。

海外不動産投資のやり方

海外不動産を始める方法は大きく分けて「現地で購入」と「海外不動産を取り扱っている国内の不動産会社で購入する」の2通りがあります。

国内で取り扱っている海外不動産には限りがあるため、現地で購入すれば直接多くの物件のなかから投資対象となる不動産を選べるだけでなく直接交渉も可能です。しかし、現地に直接おもむき、外国の不動産のプロと直接契約したり、その後もやり取りを続けることができる人は多くないでしょう。そのため、通常は海外不動産を取り扱っている国内の不動産会社で購入することになります。

また、投資先の国によっては家賃収入によるインカムゲインと売却益によるキャピタルゲインのどちらを重視するかも変わってきます。例えば、急激に不動産価格が上昇しているような新興国では、長期で物件を保有するよりキャピタルゲインを狙ったほうがより利益が得られる可能性が高いでしょう。

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更新日:2025.06.26

海外不動産投資のメリット

海外不動産投資を利用するメリットは、次の5つです。

海外不動産投資のメリット（1）国内より低価格で投資できる

日本の不動産価格は中古マンションでも数千万円程度が相場であり、都心部にいたっては中古でも1億円を超える物件も多いため、ローンを組むにしてもなかなか手を出しにくいのが現状です。

しかし、海外では国内よりも「低価格で不動産を購入できる国」が多くあります。そのため、比較的少額の元手で不動産投資をおこなえるだけでなく、同じ予算ならば複数の物件や複数の国の不動産を保有でき、ポートフォリオの分散がしやすくリスク低減にもなります。

海外不動産投資のメリット（2）利回りが高い傾向がある

日本の不動産と比較して、海外不動産投資は「利回りが高い傾向にある」という点もメリットです。所得も物価もあまり変わっていない日本と比較して、外国では経済成長率が高い国がいくつもあります。

IMFによる最新の実質GDPの成長率予測によると、2024年の日本の成長予測率は0.9％であるのに対し、世界平均の成長率予測は3.1％と大きく差がついています。新興国や発展途上国では成長予測率が5％を超える国もあり、インドの成長予測率は6.5％です。経済が成長している景気の良い国は物価も上昇しやすいため、家賃収入も上昇し高い利回りや売却益も期待できます。

海外不動産投資のメリット（3）これから需要が増える国や地域を狙える

国内不動産投資では得られないメリットが、今後人口が増える国や地域を狙える点です。日本では少子高齢化が進み、今後人口が少なくなっていくことから長期での不動産投資は空き室リスクや家賃収入の低下によるキャッシュフローの悪化のリスクがつきまといます。

しかし、海外の「人口が増えている国」や「経済成長が著しい国」など、これから需要が増える見込みのある国を投資先として選べば家賃収入の下落リスクや需要・人口減による空き室リスクが避けられ安定した収益が見込めます。

海外不動産投資のメリット（4）資産分散の手段になる

投資においてリスクを低減するために重要なのが「アセットアロケーション（資産配分）」です。

具体的には、同じ株式でも国内株式と海外株式に分けたり、海外株式でも先進国と新興国に分けたり、先進国内で別の地域の株式を分散したりして保有するといった方法です。すべてが国内の株式だと金融市場全体が冷え込むような出来事があった際一斉に株価が下がってしまいますが、国内の問題が影響しない外国の株式を保有していれば保有する株すべての評価額が下がることを防げます。

同様に、同じ不動産という資産クラスでも国内不動産と海外不動産に分散して持つことにより円安リスクにも備えられるだけでなく、分散割合によりリターンとリスクのバランスを調整することも可能です。

海外不動産投資のメリット（5）移住の準備になる

海外不動産投資は、国内にいながら海外の不動産を運用するだけがメリットではありません。もしも海外にいずれ住むことを検討しているのであれば、「将来的な移住の準備」としても海外不動産投資が役立ちます。

例えば、タイには「タイ・エリート」という富裕層の外国人向け長期滞在プログラムがあります。会員になると5年以上、最長20年のマルチプルビザ（出入国回数無制限のビザ）が取得可能なため、タイで不動産投資をおこないながら移住のための生活基盤を整えることも可能です。

また、スペインの居住権は50万ユーロ以上の不動産購入で取得できます。海外生活に興味がある場合、将来海外に住むための手段としても海外不動産投資は有効です。

海外不動産投資のデメリット

海外不動産投資を利用するデメリットは、次の6つです。

海外不動産投資のデメリット（1）為替変動リスクがある

海外不動産投資は、「円安リスク回避の手段としては有効」であるものの、「為替リスク」は避けられません。為替の変動に影響を受けて利回りが低下したり、購入時より相対的に不動産価格が下がってしまい損失が出たりする可能性もあります。

特に新興国では利回りが大きい傾向がある点がメリットの反面、急激な為替変動が起こる可能性も大きくなります。一方、急激な為替変動が少ない先進国は市場が成熟しているので新興国ほど高い利回りは見込めません。
リスクとリターンのバランスを見て投資先を決定する必要があるでしょう。

海外不動産投資のデメリット（2）カントリーリスクがある

為替変動にも関わってきますが、海外不動産投資では「カントリーリスク」を考慮する必要があります。カントリーリスクには大きく分けて次の4つがあります。

・政変や規制、政策方針の変更による「政治的リスク」
・急激なインフレや国債の債務不履行などによる「経済的リスク」
・紛争や内戦、経済制裁などによる「社会情勢リスク」
・地震や大型台風、洪水などの「自然災害リスク」

自然災害リスクはどの国でも0ではないものの、特に新興国ではカントリーリスクが高くなります。「利回りが高い＝経済成長率が高い」ということは、その分経済基盤が成熟しておらず事態の急変の可能性も大きくなるためです。

海外不動産投資には、カントリーリスクがあるものの、逆に日本のカントリーリスクを避けられる側面があるともいえます。

海外不動産投資のデメリット（3）投資判断が難しい

国内なら居住していない地域でも基本的な知識はあり、情報もさまざまなところからすぐに入手可能です。

しかし海外不動産は得られる情報が少ないだけでなく前提となる知識も不足しているため、「検討している不動産の将来的な需要や投資が適正なのかについて判断が難しい」点もデメリットです。

海外不動産投資のデメリット（4）管理の難易度が高い

不動産投資では、物件の資産価値や入居率は管理体制によっても変わってきます。管理会社が適切な管理をおこなっていれば、物件の劣化を遅らせることもでき、対応が良く適切な募集をおこなっていれば入居率も下がりにくくなります。

しかし、海外不動産投資では物理的に距離があるため思うように物件をチェックできません。仮に、現地の管理会社の管理がずさんでも気がつきにくく、問題を発見しても言語や文化の違いにより日本のようにスムーズに解決するのが難しい場合がある点がデメリットです。

管理の問題を起きにくくするためには、海外拠点を持つ日本の不動産投資会社に依頼すると良いでしょう。

海外不動産投資のデメリット（5）制度の違いがある

基本的な仕組みは同じでも、日本とまったく同じように海外で不動産投資がおこなえるわけではありません。

例えば、インドでは、インドに居住しておらずインド国籍も保有していない外国人は不動産の購入ができません。また、中国では国民・外国人に関わらず民間人は土地の所有権を取得できず、外国人は土地の使用権も中国現地のパートナーと共同名義でないと取得できません。

また、不動産に関する制度だけでなく税制も異なります。一例として、海外中古不動産での不動産所得で損失が出た場合、減価償却費分の金額を国内不動産所得との内部通算や不動産所得以外の所得との損益通算をおこなうことはできません。

海外不動産投資では、制度や税制の違いについても理解しておく必要があります。

海外不動産投資のデメリット（6）対応できる金融機関が限られる

日本での不動産投資と異なり、海外不動産投資ではローンが組みにくい点もデメリットです。そのため、海外不動産投資を検討している人は現金で不動産を購入したほうがスムーズです。

しかし、対応している金融機関は少ないものの、海外不動産投資を対象としたローンを扱っている銀行もあります。一例として、オリックス銀行の「不動産担保ローン」では国内の不動産を担保として1000万円から2億円以内、最長35年の借り入れ期間でローンが利用できます。国内の不動産には所在地の条件があるものの、投資対象の不動産には所在地の指定がないため自由に投資先を選べる点が特徴です。

また、投資対象・担保となる不動産の所在地はハワイの指定地域に限られますが、東京スター銀行でも「ハワイ不動産担保ローン」が利用できます。1000万円以上3億円以下（50万単位、円建て）の融資が可能で年2.8％（変動金利）と比較的低い金利で利用できるため、ハワイの複数物件での不動産投資を考えている人には適したローンです。

海外不動産投資が向いている人の特徴

海外不動産投資での不動産投資がおすすめな人の特徴は次の3つです。

・保有現金資産に余裕がある人
・資産を分散してリスク低減をしたい人
・海外移住を考えている人

国内不動産投資はローンを活用して少ない元手でレバレッジ効果により利益を得るスタイルが一般的です。しかし海外不動産投資はローンが利用しにくいため、資産に余裕があり現金で不動産を購入できる人に向いています。

そのため国内不動産や株式などほかの投資で資産が増えた結果、国内に偏っている資産を分散したいと考える人の手段として海外不動産投資は有効です。

また、将来的に「老後は海外に移住したい」「国内と海外で二拠点生活を考えている」といった人は、現地で人脈や収入の手段が得られる海外不動産投資は移住の足がかりとしても最適です。

海外不動産投資会社の選び方

スムーズな不動産投資のためにも希望通りの利益を上げるためにも、海外不動産投資を取り扱っている会社のなかから次のポイントを踏まえて選択しましょう。

海外不動産投資会社の選び方（1）現地の情報を詳細・リアルタイムに伝えてくれるか

投資先の国の事情に詳しくない投資家にとって、不動産投資会社の情報が判断に大きな影響を与えます。

現地の情報把握がしっかりされており、顧客にもわかりやすい情報を提供してくれる不動産会社を見極めるために疑問に思う点は質問をしてみましょう。

海外不動産投資会社の選び方（2）現地の制度や税制に対する知識は豊富か

国による制度や税制の違いを把握していないと、思わぬトラブルに巻き込まれたり、思ったような利益が得られない可能性があります。

投資先の国の制度や税制に理解があるか、または現地に拠点があり必要に応じて情報を提供してもらえる体制が整っているかも重要です。

海外不動産投資会社の選び方（3）現地の不動産会社と連携を取れる体制があるか

海外不動産投資では、国内以上に「投資対象の物件を仲介する現地の不動産会社との連携」がスムーズにできるかが重要になってきます。

また、不動産投資は購入して終わりではありません。物件の適切な管理をしてもらうためにも、管理をおこなう会社と連携が取れる現地の体制があるかどうかもチェックしておきましょう。

海外不動産投資会社の選び方（4）海外の不動産資格を保有しているか

日本で不動産仲介をおこなうためには「宅建（宅地建物取引士）」の資格保有者が一定数必要ですが、海外にも不動産仲介で必要になる資格があります。一例としてアメリカでは、不動産業に従事する人は全員州ごとのライセンスを取得する必要があります。

投資対象の国で不動産業務に資格が必要な場合、資格を保有しているかも確認しておきましょう。

海外不動産投資会社の選び方（5）説明やサービスはしっかりしているか

海外不動産投資に限らず国内でも起こり得ますが、知識が少ない顧客に不十分な説明で不動産を購入させてトラブルになるケースも存在します。特に海外不動産投資では、日本では起こらないようなトラブルが起こる場合も考えられます。

ほかの物件と比較してどうなのかや疑問点についてもメリットだけでなくリスクについてもきちんと説明してもらえ、納得できるように対応してもらえるかについても確認しておきましょう。

海外不動産投資は危ない?！投資詐欺の手口と対策

海外不動産投資で起こりがちな詐欺事例の手口や失敗事例を事前に知っておけば、損害をこうむるリスクが回避できます。ここではいくつかの海外不動産投資の失敗事例と対策について解説します。

海外不動産投資詐欺で失敗しないためには？

海外不動産投資詐欺での失敗を防ぐためには、信頼できるプロや専門家からアドバイスを受けましょう。また、できる限り現地を見に行き実際の状況を確認したほうが詐欺に遭うリスクが下がります。また、架空の建築計画や不動産に騙されないように、話を持ち掛けた人以外からも情報収集をおこなうべきです。

また、海外不動産投資に興味を持っている人を集めて騙すために悪質業者がセミナーを主催しているケースもあるため、セミナーに参加する際は主催者についても事前に調べておく必要があるでしょう。

海外不動産投資の注意点

次に、購入する不動産が決まり、海外不動産投資を始める際に気を付けるべき点について解説します。

海外不動産投資の注意点（1）購入時には契約書をよく確認しておく

海外と国内では法律や商習慣が異なります。海外で不動産を購入する場合には、契約する前に契約書の内容について入念にチェックしておくことが重要です。特に解約条件や物件の状態、特約などについてはよく確認しておきましょう。

ただでさえ不動産の契約書は確認事項が多くなります。そのうえ契約書が外国語で作成されていた場合には内容の理解が難しいですが、必要に応じて翻訳を依頼するなど内容の理解に努めることがリスク回避につながります。

海外不動産投資の注意点（2）日本と投資先の国の両方で確定申告が必要になる

日本でも給与所得がある人が不動産投資で得た収入から経費を引いた所得が年間20万円を超えた場合には確定申告が必要です。

それに加えて、海外不動産投資の場合は、日本と投資物件が所在している国の両方で税金の申告が必要な点に注意が必要です。日本に住んでいる人は国外・国内を問わずすべての所得に対して所得税などを納める義務を持つためです。

同じ所得を日本と外国の両方で申告すると税金が二重にかかってしまうのではないかと心配する人もいるかもしれませんが、二重課税を防ぐために一定額を所得税から差し引ける「外国税額控除」という制度があります。
確定申告時には忘れずに手続きをおこなうようにしましょう。

海外不動産投資の注意点（3）リスク許容度を考慮する

海外不動産投資には、為替リスクや地政学リスクなどさまざまなリスクがともないます。

利回りの良さに惑わされずに、投資家自身の「リスク許容度」や投資方針に合わせて予測不能な事態が起こった際でも致命的な損害を負わない「投資バランス」を判断しましょう。安全性の高い国と利回り重視の国の不動産を組み合わせたり、リスクの高い国で投資する割合を抑えたりといったリスク回避策が必要です。

海外不動産投資を取り扱う会社おすすめ会社5選

ここでは、リスクが少なく海外不動産投資がおこなえるおすすめの会社を5つ紹介します。

海外不動産投資おすすめの会社（1）株式会社オープンハウスグループ

東証プライムに上場しており、信頼性の高いオープンハウスはアメリカの不動産投資の仲介も手がけています。実績も高く、2023年12月期ではアメリカ不動産投資で「年間取扱件数」「年間取扱高」で4年連続No.1を取得しています。

オープンハウスの強みは、図表1の5つです。物件の選定から管理、売却まで一貫してサポートする「ワンストップサービス」でスムーズな海外不動産投資を実現します。

図表1

厳しい物件選定	日本人スタッフが現地での物件選定をおこない、日本レベルでの修繕が実施された売却までを意識した仕入れ。
グループ会社での融資提供	オープンハウスグループ内のアイビーネットが融資商品を用意しているため融資がスムーズ。
契約手続きもサポート	契約書類の日本語訳で初めての投資でも安心。
安心の管理体制	米国内5ヵ所の現地法人と日本法人との連携で毎月の収支報告や情報提供など整った管理体制を構築。
出口戦略までサポート	アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略を提案。

※オープンハウスオープンハウスの強みを基に作成

オープンハウスでは東京・名古屋・大阪を中心に無料セミナーを開催しているほか、セミナーに参加できない地域の人でも個別相談が可能です。セミナーの主催元が上場企業なため、これから不動産投資の知識を身につけたい人でも安心して受けられます。

海外不動産投資のおすすめ会社（2）三井不動産リアルティ

不動産仲介大手の三井不動産グループの「三井不動産リアルティ」でも海外不動産の取り扱いをおこなっています。

三井不動産リアルティでは「海外資産コンシェルジュ」として、単なる投資不動産の仲介ではなく海外での住宅探しや海外不動産を活用した資産形成のためにコンサルティングをおこなうスタイルを取っている点が特徴です。

三井不動産リアルティでの海外資産コンシェルジュサービスの流れは図表2のとおりです。

図表2

相談・ヒアリング	海外資産コンシェルジュデスクにて希望条件や目的をヒアリングしたのち、現地の基本情報や不動産マーケット情報を提供してくれる。
現地不動産会社への情報伝達	提携する現地不動産会社との連携や現地不動産業者の紹介・面談をサポート、相談やアドバイスもおこなってくれる。
現地での取引をサポート	現地不動産会社との内覧・購入・契約に関して海外資産コンシェルジュデスクがサポートしてくれる。
購入後のサポート	海外資産コンシェルジュデスクが現地提携パートナーと連携して賃貸管理や税務についてもサポートしてくれる。

※三井不動産リアルティ海外資産コンシェルジュとはを基に作成

三井不動産リアルティの海外資産コンシェルジュサービスは、「コンシェルジュ」とあるようにあくまでも相談・サポートが中心であり、基本的に手続きをおこなうのは投資家本人になります。そのため、ある程度海外経験や語学力がある人向けの不動産サービスです。

海外不動産投資おすすめの会社（3）GA technologies（RENOSY Thailand）

「GA technologies」は日本で中古マンション投資の売上実績4年連続No.1（2023年4月時点）の実績を持つネット不動産投資サービス「RENOSY」の運営会社です。東証グロースにも上場している企業であり、社名を聞いたことがなくてもサービス名は聞いたことがある人が多いのではないでしょうか。

GA technologiesは日本だけでなくタイで不動産賃貸仲介をおこなう「RENOSY Thailand」も運営しています。不動産投資物件の売買から賃貸まで直接おこなっているため、購入後の運用も安心できる点が魅力です。

RENOSY Thailandの強みは図表3のとおりです。

図表3

高い賃貸ニーズの把握	タイでの10年間1万5000件の賃貸仲介実績のデータを基に需要の高い優良物件を紹介可能。
高い信頼性と集客力	日本企業が現地企業を直接運営しているうえに、賃貸も取り扱っているため入居者も見つけやすい。
購入から売却までワンストップ	売買・賃貸両方取り扱っており、購入から賃貸、売却までワンストップでおこなえ、地域ネットワークを活かして高値売却も狙える。早期売却希望の場合には自社買取にも対応しており安心。
管理の手間も軽減	募集から賃貸管理まで丸投げできる管理プランも用意。

※RENOSY Thailandを基に作成

タイは2023（令和5）年10月時点の在留法人数が約7万2000人で第5位の国であり、旅行先や移住先としても人気のエリアです。タイへの不動産投資を将来の移住準備の手段としても検討してみてはどうでしょうか。

海外不動産投資おすすめの会社（4）株式会社ビヨンドボーダーズ（セカイプロパティ）

総会員数3万人、物件掲載数約6万件の国内最大級の海外不動産投資・検索ポータルサイト「セカイプロパティ」を運営しているのが「株式会社ビヨンドボーダーズ」です。

セカイプロパティの強みは図表4の5つです。

図表4

紹介可能国・紹介物件数の多さ	12ヵ国436件（※国数は2023年5月、件数は2021年2月時点）の物件の正規取扱代理店として情報を提供。
高い販売実績	マレーシア・カンボジアを中心に累計販売総額約66億9260万円を達成（※2022年12月時点）。
業界最大級のネットワーク	現地提携エージェントは1万社以上（※2022年時点）で、スピーディーな売却が可能。
各種ライセンス保有	日本の宅地建物取引業免許のほか、マレーシアのMSCステータスライセンス、カンボジアのカンボジア不動産取引ライセンスも保有。
送金サービスがあり国内送金も安心・簡単	セカイプロパティではエスクローサービス（決済仲介サービス）が利用できるためインターネットバンキングなどで国内送金が可能。