築40年以上の実家を売却予定です。不動産会社から「古家付き土地」として売る方法を提案されましたが、更地にする場合とどちらが売れやすいのでしょうか？

築40年以上でも古家付き土地として売却できる

「古家付き土地」とは、建物を残した状態で、土地の価値を中心に売り出す方法です。築年数が古く、建物の市場価値がほとんどないと判断される場合でも、必ずしも売主が解体してから売る必要はありません。買主が購入後に建物を解体したり、リフォームして使用したりすることを前提に売却できます。
 
築40年以上の建物であっても、適切に管理されている場合や、構造部分の状態が比較的よい場合は、リフォームやリノベーションを前提とする買い手が見つかる可能性があります。
 
また、古い家の雰囲気を生かして住みたい人や、賃貸住宅、店舗、事務所などへの活用を検討する人にとっては、建物が残っていること自体が判断材料になります。
 
ただし、雨漏りや傾き、シロアリ被害、設備の故障などがある場合は、状態を買い手へ正確に伝える必要があります。建物に価値を付けずに販売する場合でも、不具合を説明せずに売却すると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
 

古家付き土地として売るメリット

古家付き土地として売り出す主なメリットは、売却前に解体費用を負担しなくてよいことです。
 

解体費用を先に用意する必要がない

建物を解体するためには、建物本体の解体だけでなく、家財の撤去、庭木やブロック塀の処分、地中に残った基礎の撤去などにも費用がかかる場合があります。
 
先に更地にしたものの、想定した価格や期間で売れなければ、売主は解体費用を負担したまま土地を保有することになります。古家付き土地として売り出せば、解体費用を売却前に支払う必要はありません。買主が解体する場合は、買主側が希望する業者や工事時期を選ぶこともできます。
 

建物を利用したい買い手も検討できる

更地にすると、新築住宅を建てたい人には検討してもらいやすくなりますが、既存の建物をリフォームして使いたい人は対象から外れます。建物を残しておけば、土地だけを求める人に加えて、建物を再利用したい人にも検討してもらえる可能性があります。
 
特に、駅から近い、生活利便性が高い、土地価格が高いといった地域では、新築住宅より取得費用を抑えるために、古い住宅を購入して改修する人も考えられます。
 

解体するかどうかを買主に判断してもらえる

売主が「価値のない建物」と考えていても、買主にとっては利用価値がある場合があります。売却前に解体してしまうと、建物を残して使うという選択肢はなくなります。まずは古家付き土地として売り出し、買主の希望に応じて現況のまま引き渡すか、売主が解体して更地で引き渡すかを調整する方法もあります。
 

古家付き土地として売る場合の注意点

古家付き土地にはメリットがある一方、建物が残っていることで買い手が判断しにくくなる場合もあります。
 

買主が解体費用を見込んで価格を判断する

買主が建物を解体する予定の場合、土地の購入代金に加えて解体費用も必要です。そのため、周辺の更地と同じ価格で売り出すと、買主から割高と判断される可能性があります。解体費用を考慮した価格交渉を受けることもあるでしょう。
 
売主が解体費用を負担しない代わりに、その分が売却価格に反映される可能性がある点は理解しておく必要があります。
 

土地の利用イメージを持ってもらいにくいことがある

建物が土地いっぱいに建っている場合、買主が新しい住宅の配置や駐車スペース、日当たりなどをイメージしにくいことがあります。古い建物の外観や室内の状態によっては、物件全体の印象が悪くなる可能性もあります。
 
古家付き土地として売る場合でも、庭の草木を整え、室内の荷物を減らし、土地や建物を確認しやすい状態にしておくことが大切です。
 

建物の取り扱いを契約書で明確にする必要がある

古家付き土地の売買では、建物を現状のまま引き渡すのか、売主が解体するのか、買主が解体するのかを明確にします。建物内に家具や家電などが残っている場合は、誰が処分し、費用をどちらが負担するのかも決めておく必要があります。
 
また、雨漏りや傾き、腐食など、売主が把握している建物の不具合については、不動産会社を通じて買主へ伝えましょう。
 

更地にして売るメリット

建物を解体して更地にすると、新築住宅を建てたい買い手にとって検討しやすい物件になります。
 

新築後のイメージを持ってもらいやすい

更地であれば、買主は土地の広さや形状、道路との高低差、隣接地との位置関係などを確認しやすくなります。
 
住宅メーカーや工務店に相談しながら、建物の配置、駐車場、庭などの計画も立てやすくなるでしょう。周辺で新築一戸建ての需要が高い場合は、古い建物が残っているより、更地のほうが問い合わせや内見につながりやすい可能性があります。
 

買主が解体の手間や費用を負担しなくてよい

更地であれば、買主は購入後すぐに建築計画を進められます。解体業者の選定や近隣への説明、工事日程の調整などを行う必要がないため、新築を希望する買主にとっては負担が少ない物件です。
 
古家付き土地と更地が同じような条件で売り出されている場合、買主が解体費用や手間のない更地を選ぶことも考えられます。
 

老朽化した建物を管理する必要がなくなる

空き家は、放置する期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売却や賃貸が難しくなる可能性があります。また、庭木の管理、換気、修繕などの手間や費用も発生します。国土交通省は、空き家の状態に応じて適切な管理や活用、必要に応じた除却（解体）などを検討することが重要としています。
 
倒壊や屋根材の飛散などの危険がある建物では、更地にすることで管理上のリスクを減らせます。
 

更地にする場合の注意点

更地にすれば必ず早く、高く売れるわけではありません。解体を決める前に、費用や税金、土地の条件を確認する必要があります。
 

解体費用を売却価格に上乗せできるとは限らない

建物を解体したことで土地が売りやすくなったとしても、解体にかかった費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
 
例えば、古家付き土地での想定売却価格が2000万円、更地での想定売却価格が2200万円であっても、解体や家財撤去に300万円かかる場合は、古家付き土地のほうが手元に残る金額が多くなる可能性があります。
 
売り出し価格だけではなく、解体費用や測量費用、荷物の撤去費用などを差し引いた手取り額で比較することが大切です。
 

住宅用地の税負担軽減が受けられなくなることがある

住宅が建っている土地には、固定資産税などの課税標準を軽減する住宅用地の特例があります。
 
固定資産税では、住宅用地のうち200平方メートル以下の部分について課税標準が価格の6分の1、200平方メートルを超える部分については3分の1になります。建物を解体して住宅用地ではなくなると、原則としてこの特例は適用されません。
 
ただし、「解体すると固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。建物分の固定資産税はなくなるほか、土地の税額には負担調整なども関係するため、実際の増加額は土地ごとに異なります。
 
固定資産税は原則として毎年1月1日現在の所有者や土地・建物の状況を基準に課税されます。解体時期によって翌年度の税負担が変わる可能性があるため、解体前に市区町村へ確認するとよいでしょう。
 
なお、建物を残していても、適切に管理されず、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地の軽減措置を受けられなくなる場合があります。税負担を抑えることだけを理由に、危険な建物を放置することは避けましょう。
 

解体後に建て替えできる土地か確認する

古い住宅の中には、現在の建築基準を満たしておらず、解体すると原則として新しい建物を建てられない土地があります。
 
都市計画区域内などでは、建物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。例外的な認定や許可を受けられる場合もありますが、すべての土地で建て替えができるとは限りません。
 
再建築が難しい土地で建物を先に解体すると、土地の利用方法が大きく制限され、かえって売却しにくくなる可能性があります。
 
解体を依頼する前に、不動産会社や自治体の建築担当窓口を通じて、接道状況、道路の種類、セットバックの必要性、再建築の可否を確認しましょう。
 

古家付き土地が向いているケース

建物が一定程度利用できる状態で、リフォームやリノベーションの需要が見込まれる場合は、古家付き土地として売る方法が考えられます。
 
また、解体費用を先に負担することが難しい場合や、建物を解体しても売却価格が大きく上がらないと予想される場合も、無理に更地にする必要はありません。再建築の可否や接道条件に制限がある土地では、建物を残した状態で売却することが選択肢となる場合もあります。
 
次のようなケースでは、古家付き土地としての売却を検討しやすいでしょう。
 

・建物をリフォームすれば使用できる
・古民家や中古戸建ての需要がある地域にある
・解体費用を売却前に負担したくない
・更地にしても売却価格の上昇があまり見込めない
・再建築や接道条件について確認が必要である

 

更地が向いているケース

建物の老朽化が激しく、再利用が難しい場合は、更地にしたほうが買い手に検討してもらいやすくなる可能性があります。特に、周辺で土地を購入して新築住宅を建てる需要が多い場合、買主は建物のない土地を希望する傾向があります。
 
次のようなケースでは、更地での売却を検討するとよいでしょう。
 

・雨漏り、傾き、腐食などが激しく、建物の利用が難しい
・倒壊や外壁、屋根材の落下などの危険がある
・新築用地としての需要が高い地域にある
・解体費用を差し引いても手取り額が増えると見込まれる
・自治体の解体補助制度を利用できる

 
空き家の解体に対して補助金を設けている自治体もありますが、対象となる建物や申請時期、補助額は自治体によって異なります。工事を始めてからでは申請できない制度もあるため、契約前に確認しましょう。
 

古家付き土地で売り出し、更地渡しにする方法もある

古家付き土地か更地かを、売り出す前に完全に決める必要はありません。
 
まずは建物を残した状態で売り出し、購入希望者が見つかった後に、売主の負担で解体して更地で引き渡す方法もあります。この方法であれば、買い手が見つかる前に解体費用を支払うリスクを抑えながら、新築を希望する人にも検討してもらえます。
 
ただし、更地渡しを条件とする場合は、解体費用を誰が負担するのか、解体範囲、地中埋設物が見つかった場合の対応、工事完了日、引き渡し日などを売買契約書で明確にする必要があります。解体工事が予定より遅れる可能性もあるため、余裕を持った引き渡しスケジュールを設定しましょう。
 

相続した実家では税金の特例も確認する

売却する実家を相続によって取得した場合は、売り方や解体時期によって税制上の特例を利用できる可能性があります。
 
一定の要件を満たす相続空き家については、売却による譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。
 
主な対象は、1981年5月31日以前に建築された一戸建てで、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋などです。耐震基準を満たした建物と土地を売る場合だけでなく、建物を取り壊して土地を売る場合や、売却後に一定期限までに買主が取り壊す場合も対象になる可能性があります。
 
ただし、相続人の人数、売却価格、売却期限、相続後の使用状況など、複数の要件があります。解体や売買契約を進める前に、税理士や税務署へ確認することが大切です。
 

まずは古家付きと更地の2通りで査定を受ける

古家付き土地と更地のどちらで売るか迷っている場合は、建物を解体する前に不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定では、古家付き土地として売る場合と、更地にして売る場合の2通りについて、次の点を確認します。
 
古家付き土地の想定売却価格と売却期間、更地の想定売却価格と売却期間、解体や家財撤去にかかる費用、想定される買主、再建築の可否などです。
 
比較する際は、査定額だけではなく、次のような手取り額を考えると分かりやすくなります。「更地の想定売却価格－解体費用－家財撤去費用－測量などの費用」と、「古家付き土地の想定売却価格」を比較します。
 
さらに、売れるまでの固定資産税、建物の管理費、売却にかかる期間も含めて判断しましょう。
 
不動産会社によって、古家の活用を重視する会社、新築用地としての販売に強い会社、買取を得意とする会社など、提案内容が異なる場合があります。1社だけで判断せず、複数社の査定額と販売方針を比較することが大切です。
 

まとめ

築40年以上の実家であっても、必ず更地にしなければ売れないわけではありません。
 
建物をリフォームして使える場合や、解体費用を先に負担したくない場合は、古家付き土地として売る方法が考えられます。一方、建物の老朽化が激しく、新築用地としての需要が高い地域では、更地にしたほうが買い手に検討してもらいやすい可能性があります。
 
ただし、更地にすると解体費用がかかるほか、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置を受けられなくなることがあります。再建築できない土地では、解体によって利用価値が下がる可能性にも注意が必要です。
 
まずは建物を解体せず、古家付き土地と更地の両方について査定を受けましょう。想定売却価格、解体費用、売却期間、税負担を比較し、最終的に手元へ残る金額が多く、売却しやすい方法を選ぶことが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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