実家の土地に「3000万円」で賃貸住宅を建てれば、月「25万円」の家賃収入が見込めると言われました。ローンを組んでまで始める価値はありますか？
しかし、家賃収入の全額を自由に使えるわけではありません。ローンの返済に加えて、固定資産税や保険料、修繕費なども発生します。さらに、入居者が見つからなければ想定していた家賃を得られません。
賃貸経営を検討するときは、「月25万円入る」という説明だけでなく、最終的に手元へいくら残るのかを確認する必要があります。
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建築費3000万円に対して月25万円の家賃なら単純計算で年10％
まず、家賃収入と建築費の関係を確認してみましょう。
月25万円の家賃収入が1年間続けば、年間家賃収入は300万円です。建築費を3000万円とすると、「300万円÷3000万円×100」で単純計算した利回りは年10％になります。
これは、年間の家賃収入を投資額と比べる「表面利回り」に近い考え方です。ただし、ここでの10％は建築費だけを分母にした概算値であり、事業全体にかかる初期費用を含めた利回りではありません。
ただし、土地をすでに所有しているとしても、建築費以外の費用がかかる場合があります。また、表面利回りには税金や修繕費、ローン利息などが反映されていません。そのため、「年10％なら10年で3000万円を回収できる」と単純に考えないようにしましょう。
月25万円の家賃がそのまま利益になるわけではない
賃貸経営では家賃以外にもさまざまなお金が動きます。
たとえば、建物の固定資産税や損害保険料、設備の修繕費などです。不動産会社へ管理を依頼する場合は管理費も考える必要があります。入退去に伴う修繕や設備交換が発生することもあるでしょう。
税金についても確認が必要です。不動産所得は、基本的に家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などは一定の条件のもと必要経費になります。
つまり、年間300万円の家賃収入があっても、それがそのまま年間300万円の利益になるわけではありません。
ローンを組む前に空室や修繕を含めた収支を試算しよう
特に注意したいのが空室です。「満室なら月25万円」という計画でも、常に満室になる保証はありません。退去後、次の入居者が決まるまで家賃が入らない期間が生じる可能性があります。
一方、ローンの返済は空室になったからといって通常は止まりません。家賃収入が減っても返済できるよう、余裕を持った資金計画が必要です。
また、新築時は修繕費が少なくても、年数が経過すれば給湯器やエアコンなどの設備交換、外壁や屋根のメンテナンスなどが必要になる可能性があります。
判断するときは、提示された「満室時の収支」だけを見るのではなく、一定の空室が出たケースや修繕費が発生したケースも試算しましょう。複数の不動産会社などから家賃査定や建築費の見積もりを取り、想定家賃が妥当なのか比較することも重要です。
「家賃25万円」ではなく手元に残る金額で判断しよう
3000万円の建築費に対して年間300万円の家賃を得られるなら、建築費だけを分母にした単純な割合は10％です。しかし、建築費以外の初期費用や経営中の支出もあるため、この数字だけで「ローンを組んでも始める価値がある」とは判断できません。
実際には、ローン返済、税金、保険料、管理費、修繕費、空室などを考慮する必要があります。金利が上がった場合や家賃が下がった場合の収支も確認しておくと安心です。
土地活用は長期間にわたるため、契約前に複数の条件で収支を計算してみましょう。「月25万円の家賃が入るか」だけではなく、「必要な支出を差し引いたあとにいくら残るか」を確認することで、より現実的に判断できます。
出典
国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
