父から相続した土地を売るか迷っています。不動産会社から「今なら売却を検討してもよいのでは」と言われましたが、持ち続ける場合と比べて何が違うのでしょうか？
土地は持っているだけで価値があるように思えますが、固定資産税や管理の負担があります。一方、売却すれば現金化できますが、利益が出れば税金がかかる可能性があります。
相続した土地を売るか持ち続けるかは、査定価格だけでなく、今後の利用予定や維持費、税金まで含めて考えることが重要です。
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土地を持ち続けると固定資産税や管理の負担が続く
土地を保有している間は、原則として固定資産税の負担が続きます。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋などの所有者に課される税金です。また、原則として市街化区域内の土地や家屋には、都市計画税もかかります。
さらに、土地の状態によっては草刈りや清掃などの管理も必要です。自宅から遠い土地なら、自分で管理するのが難しく、業者へ依頼する費用が発生することもあります。
一方、持ち続けることが必ず不利とは限りません。将来、自宅を建てる予定がある、駐車場や賃貸住宅などに活用できるといった場合は、保有する意味があります。「いつか使うかもしれない」ではなく、5年後や10年後にどう利用するのかを具体的に考えることが大切です。
土地を売れば現金化できる一方で税金や売却費用がかかる
土地を売却する大きなメリットは、管理や固定資産税の負担から離れ、資産を現金化できることです。
ただし、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。不動産会社へ支払う仲介手数料などの費用が発生することがあります。
さらに、売却によって課税譲渡所得が生じると、所得税や住民税がかかる可能性があります。
国税庁によると、土地の課税譲渡所得は基本的に「売却による収入－取得費－譲渡費用－特別控除額」で計算します。
たとえば3000万円で売れたとしても、3000万円すべてが利益になるわけではありません。父親が土地を購入したときの取得費などを考慮して計算する必要があります。そのため、不動産会社の査定額を見るだけでなく、税金や諸費用を差し引いた「手取り額」を確認しましょう。
相続した土地の売却では父親の取得費や取得時期も引き継ぐ
相続した土地では、税金を計算するときに重要なルールがあります。
国税庁によると、相続で取得した土地を売る場合、原則として被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。また、取得時期についても被相続人の取得時期を引き継ぎます。
つまり、「自分が相続した日から何年持っていたか」だけで判断するわけではありません。
父親が土地を購入したときの売買契約書などが残っているなら、大切に保管しておきましょう。取得費が分からない場合、売却額の5％を取得費とする方法もありますが、実際の取得費がそれより高ければ、資料を確認できたほうが税負担を抑えられる可能性があります。
また、相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例を利用できる可能性もあります。該当しそうな場合は税務署や税理士へ確認すると安心です。
売却価格だけでなく今後の利用予定と維持費から判断しよう
相続した土地を今売るべきかどうかは、「不動産会社に勧められたから」という理由だけでは決められません。
まず固定資産税や年間の管理費を確認し、今後5年、10年保有した場合にどの程度の費用がかかるのか計算しましょう。同時に、複数の不動産会社から査定を取り、現在の売却価格の目安も確認します。
さらに、土地を将来利用する予定や、貸して収入を得られる可能性も検討します。
「保有した場合の費用と利用価値」と「今売却した場合の手取り額」を並べれば、判断材料が具体的になります。相続した土地だからこそ感情だけで急いで決めず、税金や将来の使い道まで整理してから方針を決めることが大切です。
出典
東京都 主税局 【土地・家屋】納税義務者（個人）
国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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