不動産投資を始める前に、まずは投資の考え方を理解しよう

不動産投資という言葉を耳にしたことのある方もいるでしょう。実際に不動産投資を始める前には、そもそも投資の考え方を理解することが必要です。本質を理解しないと大変なことになります。
 

FPでも得意分野は異なる

FPという言葉を聞くと、家計の見直しのプロを頭に思い浮かべる方は多いと思います。
 
FPのイメージというと、家計の収入と支出を振り分け、支出を見直し、家計を改善する。もしくは、収支のプラスの度合いを増やすことによって、余らせたお金を貯金したり、投資したりすることを提案する、というものではないでしょうか？
 
しかし、家計を見直すことだけがFPではありません。FPといっても、それぞれ得意分野があります。私は、不動産や相続に強みがありますので、家計の見直しの相談よりも、不動産、相続の相談を受けることがほとんどです。
 
特に、不動産の相談を受ける場合、
・もう少し早く来てもらえれば
・購入する前に来てもらえれば
などどうしても、「たられば」の話になってしまうことがあります。それでも、現状は変わりませんので、できる限り対応するほかありません。時には、厳しい現状をお伝えしなければならないこともあります。現状を把握しなければ、次に進めないからです。
 

なぜ、不動産を購入したのだろうか？

不動産の相談のなかには、「なぜ不動産を購入したのだろうか」と考えざるを得ないことがあります。それは、不動産を持ち続ける限り、手元からお金が出ていく状態になっているケースです。話を聞いてみると、周りに次のことをいわれたから購入したという人がいました。
 
賃貸不動産を所有すると、
(1)所得税の節税対策になる
(2)保険代わりになる
(3)年金代わりになる
 
しかし本当に正しいのでしょうか？
 

本質を理解しよう！

(1)所得税の節税になるということは、元々の給与収入から経費を引くことによって、給与収入よりも所得額が少なくなるので、所得税を支払う分が減るという理屈です。
 
賃貸不動産においては、経費があります。しかし、賃貸不動産を所有することによって、家賃収入が増えるわけですから、収入は増えるはずです。所得税を支払う分が減る理由は、
 
(a)減価償却費が多いことによって、経費として参入されている費用が多い
(b)賃貸不動産の年間収支が赤字である
 
(a)であれば、手元にお金が残りますので問題ありませんが、(b)であれば、手元からお金が減っていますので大問題です。
 
「(1)所得税の節税」の真意は、自分の手元からお金を減らさないことであると考えます。税金を節税する代わりに、それ以上の費用を支払うことになったとしたら、意味がないのではないかと思います。
 
投資は、自分自身のお金を増やすために行うものです。お金が減ってしまっては、投資といないのではないでしょうか？
 
「(2)保険代わりになる」と「（3)年金代わりになる」についても同様です。不動産は、保険の代わりになるのでしょうか？年金の代わりになるのでしょうか？
 
保険は保険であり、不動産は保険ではありません。年金は年金であり、不動産は年金ではありません。賃貸不動産は、永続的に賃料を保証してもらえるものではないからです。
 
保険が必要であれば、保険に入るべきであり、年金が必要となれば、自分で年金を作る以外に方法はありません。不動産を購入する前に、理解しておきましょう！
 
まとめると、
・不動産を購入する前に、一度立ち止まる。
・物事の本質を理解する。
 
執筆者：岡田文徳
認知症大家対策アドバイザー