不動産を売るなら知っておきたい　売却時に意外とかかる税金基礎知識

不動産の売却をするのにも、税金がかかります。
 
いざ売却し、利益が出たと思ったら、こんなに税金がかかるの…と思うかもしれません。想定していた金額よりも、税金がかかることで家計などにも影響が出てしまう恐れもあります。
 
今回は不動産売却をして利益が出たときに、どのような税金がかかるのか、基本的な知識をご紹介していきます。

不動産売却時と売却後にかかる税金の種類とは

1．不動産売却をするときにかかる税金の種類
まずは土地や住宅を売却するときにかかる税金をみていきましょう。
 
・印紙税
・住民税
・譲渡所得税
の3つの税金がかかります。
 
2．不動産売却のときにかかる印紙税
不動産売却をするときに印紙税がかかります。
 
印紙税とは、印紙税法に定められたもので、課税文書を作成したときに課せられる国税です。
 
物件の売買価格によって印紙税は変わります。例えば、1000万超、5000万円以下の物件を売却しようとしたら、印紙税は1万円かかることになります。
 
売却の場合は、印紙税の軽減措置があるため、通常2万円の印紙税がかかるところ、1万円となっています。）物件の価格が高くなるにつれて、印紙税も高くなるので、自分が売る物件の価格と照らし合わせて確認しておきましょう。
 
3．売却後、利益が出たときにかかる住民税と譲渡所得税
不動産売却後に購入したときよりも利益が出た場合にかかるのが「住民税」と「譲渡所得税」です。売却益が出て、そのまま手元に利益が残るわけではないので注意が必要です。
 
税率は所有期間で変わり、短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。
 
短期譲渡所得とは、所有期間が譲渡した年の1月1日現在で5年以下のものを指し、長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で5年超のものを指します。
 
短期譲渡所得の場合の税率は、所得税率が30％で、住民税率が9%です。合計税率が39％になります。
 
長期譲渡所得の場合は、所得税率が15％で、住民税率が5％で、合計税率が20％になります。
 
短期譲渡所得のほうが長期譲渡所得よりも税率が高くなっています。そのほか、所得税に復興特別所得税の税率（2.1%）が課税されます。
 
4．住民税と譲渡所得税の課税対象は何か
住民税と所得税の税率をご紹介しましたが、何が課税対象になるのかをみていきます。
 
譲渡所得金額は譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
 
取得費は、売却する土地と建物（減価償却後の価格）の購入価格です。購入したときの仲介手数料などは取得費に含まれます。
 
譲渡費用は、売却するのにかかった費用です。仲介手数料などが含まれます。
 
5．特別控除を利用すれば税金が控除される
不動産売却の税金には特例措置があります。
 
適用されることで、大幅な減税が期待できますので、チェックしておきましょう。
 

特例1. 居住用財産の3000万円特別控除

居住用の不動産に関して、最高3000万円まで控除されます。
 
ただし、一定の条件があり、かつ、住宅ローン控除との併用はできないので、注意が必要です。
 

特例2. 居住用財産売却による軽減税率の特例

売却した不動産を、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が10年を超える場合に受けられる特例です。
 

特例3. 居住用財産の買換え特例

売却した不動産よりも高い金額で、居住用の不動産を新しく取得した場合に利益に対する課税が繰り延べられます。
 

特例4. 空き家に係る譲渡取得の特別控除

空き家を相続して、家屋の取り壊しをするか、耐震リフォームをしたあとに売却をした場合に3000万円の特別控除を受けられます。
 

まとめ

不動産は金額が大きいため、その分税金も高くなります。
 
不動産を売却する予定があれば、実際に不動産屋さんや税理士さんなど専門家の人に相談してみると、実際に売却益がどのくらい出て、税金がどのくらいかかるか確認できます。
 
それと同時に確定申告も必要になるので、そのタイミングもしっかりと確認し、把握しておきましょう。
 
Text：川添典子（かわぞえ のりこ）
ファイナンシャルプランナー２級,住宅ローンアドバイザー

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