住宅ローンの事務手数料はいつ払う？　保証料との違いは？

住宅ローンを契約する際に、必要となってくるのが事務手数料です。これは契約の際の諸費用の1つなのですが、他の費用と何が違うのでしょうか。また、支払方法や期日があるのかについても解説します。

住宅ローンの事務手数料とは？

住宅ローン契約における事務手数料とは、住宅ローンを申し込んだ金融機関に対し、申し込み手続きの手数料として支払うもので、融資手数料もしくは融資事務手数料ともいわれます。
 
金額は一律ではなく、金融機関によって異なります。一般的にネット銀行では借入金額に対して決められた割合を乗じて計算することが多く、それ以外の金融機関では定額としているところが多く見られます。
 

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事務手数料以外にかかる費用とは？

では、住宅ローンの契約において、事務手数料以外にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。
 
1.印紙税
住宅ローンの契約の際には、金融機関と「金銭消費貸借契約書」を交わします。その契約書に収入印紙を貼付し、消印をして納付するのが印紙税です。印紙税の額は契約書に記載されている金額（借入金額）によって異なります。
 
2.登録免許税および登記費用
住宅ローンの契約では、購入した物件に金融機関が抵当権を設定することが一般的です。この抵当権設定の際の登記費用も、事務手数料以外にかかる費用として考えておく必要があります。登記費用には、実際の登録免許税と登記を代行してくれる司法書士などに支払う報酬も含まれます。
 
3.保証料
住宅ローンの契約時に、金融機関が指定した保証会社に対して支払う手数料です。保証会社の役割は、毎月返済が滞った場合、申込者に代わって金融機関に住宅ローン残債を返済することです。申込者側から見ると、保証会社が金融機関に立て替えて支払ってくれるだけなので、その後の返済や交渉は保証会社に対して行うことになります。
 
4.火災保険料および地震保険料
一般的に住宅の購入の際には、火災保険および地震保険に加入します。したがって、保険会社に対して保険料の支払いが発生します。
 
5.その他
不動産業者を介して住宅を購入した場合は、仲介手数料を払う必要があります。また、不動産取得税のような不動産を購入した際に一度だけかかる税金も発生することも覚えておきましょう。
 

事務手数料はいつ払う？

事務手数料の支払いは、融資が実行されるときです。ちなみに融資が実行されるときには、融資にかかる事務手数料は金融機関に、保証料は保証会社に、火災保険料と地震保険料は損害保険会社に支払うことになります。
 

事務手数料以外の費用はいつ払う？

事務手数料以外の費用は、それぞれ支払う時期が異なります。事務手数料以外の代表的な費用について、それらの支払時期を見てみましょう。
 

1.不動産売買契約書に関わる印紙税：不動産売買契約時
2.仲介手数料：不動産の引渡時
3.登記費用：登記時（実際には融資と同時に行われることが多い）
4.金銭消費貸借契約書に関わる印紙税：融資実行時
5.保証料：融資実行時
6.火災および地震保険料：融資実行時

 

事務手数料などの諸費用を抑える方法はある？

印紙税や登録免許税などの税金は、土地や建物の価格を基準にして決まることから、なかなか抑えることは難しいといえるでしょう。
 
住宅の引渡時に発生する不動産業者に対する仲介手数料は、法律で上限が決まっており、その上限額を請求する不動産業者が多いですが、中には値引交渉に応じてくれる不動産業者も存在します。できれば交渉に応じてくれる不動産業者を探したいものですね。仲介手数料の金額を掲示された際に、値引きをお願いしてみましょう。
 
諸費用を抑える項目として注目したいのが、「保証料」および「事務手数料」です。保証料は、保証会社を用意していない金融機関もあり、その場合保証料は不要となります。ただし、保証料を無料とするかわりに事務手数料を割高に設定している金融機関もあることから、事務手数料についてもトータルで確認することが大切です。
 
前述のとおり、事務手数料も金融機関によって定額であったり、借入金額に一定の割合を乗じて計算する定率制であったりと、それぞれ異なる方法を取り入れています。
 
一般的に、定額制を取り入れている金融機関は保証会社を利用しているケースが多く、定率制を取り入れている金融機関は保証会社を利用せず保証料が不要となっているようです。したがって、事務手数料と保証料については、複数の金融機関において、その2つを合算した額で比較するようにしましょう。
 
ちなみに、三井住友信託銀行の住宅ローンでは、定額制もしくは定率制のどちらかを選ぶことができます。仮に借入額が3000万円、返済期間は35年の場合の手数料の違いは以下のとおりです。
 
＜定率制：融資手数料型＞
融資手数料：融資金額×2.2％＝66万円（税込み）
 
＜定額制：保証料型＞
保証会社宛て保証料取扱手数料：3万3000円（税込み）
・金利上乗せ方式：借入時の利率に年0.2％上乗せして支払う方法です
・一括前払い方式：借入の際に一括して支払う方法です。返済方法により額が変わります
 
元利均等返済を選択した場合：61万8330円
元金均等返済を選択した場合：49万980円
 
保証料の支払方法、そして返済方法の選択によって保証料の額が変わってくることがお分かりいただけると思います。上記の内容で見ると、保証料型を選択し、元金均等返済を選択するほうが一番安く抑えることができますが、元金均等返済を選択することは金利負担を考えると現実的ではありません。
 
そう考えると、取扱手数料が3万3000円かかるものの、保証料型で一括前払い方式の元利均等返済を選択するほうが、保証料不要の定額制である融資手数料型よりも最終的に支払う金額を安く抑えることができるといえます。
（参考：三井住友信託銀行「ローン手数料一覧」（※））
 

住宅ローンは諸費用込みで借入できる？

ひと昔前では住宅ローンの諸費用は、契約手続きの際に借入金額とは別に一括で支払う方法を採っている金融機関がほとんどでしたが、最近では諸費用についても住宅ローンの借入金額に組み入れることができる金融機関が増えています。
 
ただし、その際に注意したいのが総返済負担率です。総返済負担率とは、年収における住宅ローンや他のローンの年間返済額の割合のことですが、多くの金融機関で、その上限割合を設定しています。
 
したがって、借入金額が多い場合、諸費用もそれに含めることによって、結果的に総返済負担率の上限をオーバーしてしまう可能性があります。そうなると、諸費用込みで住宅ローンを組むことは難しくなってしまいます。
 
もしも、そのような可能性があるのであれば、できるだけ頭金を多く用意するか、現在支払っている他のローンの残債を減らしておくなどの対策を採るようにしましょう。
 

まとめ

住宅ローンの事務手数料と保証料は密接な関係にあります。そして金額の基となるのは借入金額ですので、借入金額が大きい場合は定率制を選択して保証料のない金融機関を選ぶのが良いか、もしくは定額制を選択したほうが良いのかをきちんとシミュレーションすることが大切です。
 
また、保証料を金利上乗せ方式で支払う場合は、金利プランの選択にも注意を払うようにしましょう。変動金利のプランで金利上乗せ方式を選択している場合、今後の金利が上昇する場合には保証料を含む総支払額も増加する可能性もあります。
 
それぞれのメリットおよびデメリットをよく理解して、自分に合った方法を選ぶようにしてください。
 
（※）三井住友信託銀行「ローン手数料一覧」
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員